חוק הסדרי הנדל"ן: אחרי הקיפאון, חוק ההסדרים המסתמן עמוס ברפורמות

חוק ההסדרים עוד רחוק מלעבור, אך כבר עכשיו נראה כי הוא עומד לכלול שורה ארוכה של רפורמות נדל"ניות ש"נתקעו" בשל הקיפאון של ממשלת המעבר. כך למשל ניתן למצוא בו התייחסות לענף ההתחדשות העירונית, כולל סוגיות שנויות במחלוקת כמו הורדת אחוז ההסכמה מ-80% כיום לשני שלישים. עוד מסתמן שבחסות הדחיפה העצומה של גורמי המקצוע, ומינהל התכנון בראשם, החוק יכלול גם סעיפים שקשורים לפרויקט המטרו בגוש דן. יודגש כי מדובר בהצעות בלבד, ללא כל וודאות שכולן או חלקן אכן יתממש לכדי חקיקה. במקרה של התנגדויות יתכן מצב בו סעיף או אפילו פרק שלם יירד מהחוק ואחר ייכנס. "גלובס" עושה סדר.

1. דוח החסמים בהתחדשות עירונית בדרך לחוק ההסדרים

תזכיר החוק כולל התייחסות נרחבת לתחום ההתחדשות העירונית. התשתית לחלק גדול מהסעיפים שנמצאים בפרק זה, נשענת על הדוח להסרת חסמים בתחום ההתחדשות העירונית שפרסם משרד המשפטים בחודש אפריל השנה. עם פרסום החוק ציינה ראש אשכול נדל"ן במשרד המשפטים, כרמית יוליס, שהייתה ממובילות הדוח כי העברת הסעיפים שבו דורשת חקיקה. כעת, כך נראה, מבקשים בממשלה להעביר סעיפים רבים במכה אחת. בין הנושאים המסתמנים ככאלה שיוכנסו לחוק אפשר למצוא את הסעיף השנוי במחלוקת של הורדת אחוז ההסכמה לביצוע פרויקט פינוי בינוי מ-80% כיום לשני שלישים. נושא נוסף הוא הורדת היטל ההשבחה לכ-25%, עם אפשרות לרשויות המקומיות להטיל היטל גבוה יותר או אפסי - בהתאם להחלטות עירוניות.

בין היתר מסתמן שחוק יכלול את ביטול הצורך בהכרזת שר הבינוי והשיכון על מתחם לפינוי בינוי, ובכך לפשט את התהליך, תיקון חסמי מיסוי קיימים, וקידום הסכמי גג להתחדשות עירונית מול הרשויות המקומיות הרלוונטיות.

נושא נוסף שצפוי להיכלל בתזכיר נוגע לקרן להתחדשות עירונית ולשינוי שיטת חישוב הכספים ויצירת מנגנון חדש. הקרן הייתה אמורה לפעול על בסיס חישוב מסובך של אי עמידה ביעדי שיווק קרקע לדיור להשכרה, ועד היום לא ברור כמה כסף נצבר בקופתה, אם בכלל. סעיף זה בתזכיר החוק נועד ככל הנראה להסדיר את הנושא בין הגורמים השונים ולפתוח דף חדש בכל הנוגע לשיטת החישוב בעתיד.

תזכיר החוק צפוי לכלול נושא נוסף משמעותי והוא חקיקה חדשה שמטרתה להחליף את תמ"א 38 הישנה, ולקבוע כללים נוקשים חדשים להריסה ובנייה של בניין בודד במסגרת התחדשות עירונית.

2. הפרטה של הליך הרישוי

נכון לעכשיו יש סיכוי גבוה שחוק ההסדרים יכלול רפורמה בתחום הוצאת היתר בנייה. לפי המסתמן החוק יכלול תיקון לחוק התכנון והבנייה, שיאפשר למורשי חתימה, אדריכלים, או מהנדסים, לקדם פרויקטי בנייה למגורים בקנה מידה קטן, לבד. במילים אחרות, פרוצדורות ביורוקרטיות שרוכזו עד כה במינהל ההנדסה יעברו עתה לידי המתכנן ויאפשרו קידום מהיר יותר של פרויקטים.

המתכנן, שיזכה בתואר "מורשה להיתר עצמי", יוכל לקדם פרויקט שאיננו "רב קומות, שאין בו הקלות או שימוש חורג, שהוא לא לשימור ושניתנה הסכמה של כל בעלי הזכויות בקרקע להוצאת היתר בהליך של רישוי עצמי.

לא כל אחד יוכל להירשם כ"מורשה להיתר עצמי". על פניו, מדובר באדריכלים שהם רשויים (לאדריכל רשוי יש תואר אקדמי ובשונה מאדריכל רשום הוא עבר התמחות ובחינה חיצונית של המדינה) לתקופה של מינימום חמש שנים. עניין נוסף הוא שבחמש השנים שקדמו לבקשה הגיש המתכנן בקשה לפחות לעשרה היתרים, הוא לא הורשה בעבירה והוא לא נמצא בניגוד עניינים ביחס לתוכנית.

גורמים בתחום, אומרים ל"גלובס", כי הסעיף אכן ייכלל בחוק ההסדרים, מדובר ברפורמה מהפכנית בתחום הרישוי, שמהווה למעשה הפרטה של ההליך התכנוני ומעצימה מאד את כוחם של האדריכלים, שהוחלש מאד בשנים האחרונות. המתנגדים לרישוי העצמי חוששים שתחום התכנון יימסר לידיים פרטיות מבלי שיהיה גורם מתכלל ומבקר, שישמור על האינטרס הציבורי.

3. הסבה של שטחי תעסוקה ומסחר למגורים

תזכיר חוק שעשוי להיכנס לחוק ההסדרים מתייחס להוראת שעה המאפשרת המרת שטחי משרדים לשטחי מגורים.

מדובר בהוראת שעה אותה מוצע לקבוע לתקופה של ארבע שנים בהתאם למספר עקרונות. תנאי אחד קובע שמדובר בתוכנית שהופקדה לפני שהוראת השעה תיכנס לתוקף, תנאי שני מגביל את המרת השימוש לעד 35% מזכויות הבניה הקיימות, תנאי שלישי מגביל את היקף שטחי הציבור בתוכנית ותנאי רביעי מחייב שהתוכנית עדיין תכלול מסחר ותעסוקה לצד המגורים.

כמו תמיד, חשוב להציץ באותיות הקטנות. כך למשל המרת המגורים תיעשה רק לדירות בשטח של עד 80 מ"ר וגם לשימושים ציבוריים כגון גני ילדים למשל, והדבר ייעשה רק סמוך לאזורי מגורים קיימים ולא במסגרת מתחמי תעשייה, תעשייה עתירת ידע או מלאכה. עוד מוצע בתזכיר כי הליך שינוי הייעוד יהיה מהיר לצד שקילה של השפעות תוספת המגורים בתוכנית על סביבת הפרויקט ועוד גורמים בהם גם בריאותיים. בדברי ההסבר לתזכיר החוק עולה כי הסיבה למהלך זה נעוצה בין היתר במלאי התכנוני הגדול לשטחי משרדים ומסחר וחשש כי הקורונה שינתה את כללי המשחק בתחום זה. "לפי נתוני בנק ישראל, המערכת הפיננסית בישראל חשופה לענף הנדל"ן המניב יותר מאשר לכל ענף אחר במשק", כך בדברי ההסבר למהלך, "לאור השפעת הענף על המערכת הפיננסית קיים חשש כי ללא כלים אשר יאפשרו לחברות הנדל"ן המניב לבצע שינויים נדרשים ולהתאים את השטחים באחזקתם לביקוש לשימושים שונים, יוטל סיכון על המערכת הפיננסית כולה". במקביל לסיוע לענף הנדל"ן המניב, מנצלים את ההזדמנות להגדיל את היצע יחידות הדיור. המהלך המדובר מאפשר לרשות המקומית לערוך את השינוי המדובר, מה שמהווה כלי משמעותי שלא היה לפני כן בידייה. באם התזכיר ייכנס לחוק ההסדרים או יעבור כפי שהוא - מדובר בכלי חדש ומשמעותי לקידום עירוב שימושים בצורה מהירה. עם זאת, גורמים הבקיאים בתזכיר סבורים שהסיכוי שלו להיכנס לחוק ההסדרים נמוך.

4. הפרויקט הציבורי היקר בישראל

הפרויקט הציבורי היקר ביותר ייכנס לחוק ההסדרים?

במקביל לקידום תמ"א 70, היא תוכנית המתאר הארצית למטרו, מקודם גם חוק המטרו, שאמור למצב את המטרו, הפרויקט הציבורי היקר ביותר שתוכנן בישראל עד כה, בסדר עדיפות לאומי גבוה, להסדיר את מימונו ולצמצם חסמים וסטטוטוריים שיעכבו את מימושו. על רקע העיכובים בהקמת קווי הרכבת הקלה בירושלים ובגוש דן, מבקשים אנשי האוצר לייצר חוק שיהפוך את קידום המטרו ליעיל ומהיר ככל האפשר.

צורת מימון הפרויקט, שעלותו נאמדת כעת ב-150 מיליארד שקלים, מוצגת לראשונה במסגרת חוק ההסדרים. רבע מהפרויקט ימומן מ"לכידת ערך" Value capture) ), או השתתפות במימון של כל הגורמים שהפרויקט ישיא להם ערך כלכלי. הכוונה היא להיטל השבחה מוגדל, פיתוח ושיווק נדל"ן באזור ובתחום התחנות ומעל מתחמי הדיפו (תחנות הקצה שהן סוג של מוסך), רבע נוסף ימומן באמצעות מיסוי ייעודי בערים וכמחצית יגיע מתיעדוף מתקציב המדינה. חוק ההסדרים הקרוב יכלול הוראות מסוימות ביחס לחוק המטרו, אבל החלק של המימון ייכלל בחוק הסדרים עתידי.

בשיחה שקיימנו עם אחד מאדריכלי הפרויקט נמסר לנו ש"חלק מזכויות הבנייה אמורות לממן את פרויקט המטרו ולאפשר אותן. בראי הערכי אנחנו לא הופכים את בעלי זכויות המקרקעין לעשירים מופלגים, אבל אנחנו מתחלקים איתם בזכויות ומפנים אותן לפרויקט. כמו כן, אנחנו מאפשרים בינוי מעל הדיפואים, כדי שלא יהיה לנו מצבים כמו בתחנת השלום בת"א, או יצחק נבון בירושלים, שבהם התחנה אינה מחוברת לביקושים האורבניים".

חשוב להבין שהחוק החדש אינו מתייחס רק לסוגיות כלכליות, כי אם גם לענייני קידום התכנון האיכותי. המטרו אמור לסייע בהתמודדות עם הגידול באוכלוסייה והצורך בציפוף ובנוסף, בייצור אורבניות יותר איכותית. דוגמא מצוינת לתיקון כזה היא האפשרות לבנות שטחי מסחר ומגורים מעל התחנות והדיפואים.

בשונה מקווי הרכבת הקלה, שמקודמים באופן עצמאי, כל אחד לחוד, הרי שהמטרו יקודם סימולטנית. "הגישה הנכונה היא לבנות מקטעים מתוך קווי המטרו, שיוצרים ביחד איזה שהיא מערכת. נתחיל מהמקטעים הכי אטרקטיביים מבחינה תחבורתית וכלכלית. הרעיון הוא לקבל את האפקט של הרשת מההתחלה ולפרוס את השאר בהתאם לביקושים", אומר לנו כאמור אותו גורם.

5. סימן שאלה סביב נושא ההקלות

הנושא עדיין בדיונים בין מינהל התכנון למשרד האוצר, אך בשלב זה הראה כי ביטול ההקלות בפרויקטי נדל"ן אותו מבקשים במינהל התכנון לקדם מזה למעלה משנה, ייכנס אף הוא לחוק ההסדרים.

באמצע שנות ה-90, החלה סדרת חיקוקים שמטרתם לאפשר תוספת יחידות דיור, ובשלב מאוחר יותר גם שטחי בנייה, בדרך של אישור הקלה וללא צורך בעדכון התוכנית. בעקבות זאת השימוש בכלי ההקלות גבר בצורה משמעותית. בשנה האחרונה יצאה מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, כנגד אמצעי זה ואף הצהירה שהוא מרוקן מתוכן את ההליך התכנוני שקדם לאישור התוכנית.

על פי בדיקה שנערכה במינהל התכנון, משך הטיפול בבקשה הכוללות הקלות ממועד קליטתן ועד להפקת ההיתר ארוך לפחות בכ- 100 ימים ממשך הטיפול בבקשות תואמות תוכנית, וזאת מכיוון שהבקשה משתנה בעקבות דרישות הוועדה וההתנגדויות, ונדרשים סבבים רבים הן של המתכננים והן של בדיקת הבקשה על ידי הוועדה. בקשה להקלה הכוללת גם הליכי ערר צפויה להוסיף 240 ימים להליך הוצאת ההיתר.

דרך הפעולה המוצעת הינה ביטול הוראות השעה הנוגעות להקלות הכמותיות. בו זמנית, מציע תיקון החוק, כי למהנדס הוועדה תהיה הסמכות להחליט לגבי סטייה מינורית מהוראות התוכנית, בנושאים שיקבעו בתקנות, וזאת במסגרת בקשה להיתר תואם תוכנית. חשוב לדעת שגמישות זו תגיע ללא צורך בהחלטת ועדה וללא פרסום להתנגדויות.

מבין כל הנושאים הנדל"ניים שצפויים להיכלל בחוק ההסדרים, נראה כי נושא ההקלות הוא ה"מתנדנד" ביותר מביניהם. עם זאת הערכה היא כי גם אם הנושא לא ייכלל בחוק ההסדרים, הוא יקודם בדרך של חקיקה ראשית.