הנדל"ן ממתין לרפורמות: הצעדים על המדף שמחכים להכרעה

תחזוקת בניינים: פיקוח על חברות האחזקה

חברות ניהול ואחזקה בבנייני מגורים הופכות להיות מוצר מבוקש יותר ויותר ככל שהבנייה לגובה הופכת לנפוצה יותר, והמערכות שנכללות בבנייני המגורים הופכות מורכבות יותר. כבר לא מדובר רק בניקיון חדר המדרגות או בהחלפת נורות בלובי הבניין, כי אם בחיסכון באנרגיה, בטיפול במערכות מים ועוד נושאים שקשורים לבטיחות.

למרות זאת, גם היום יש בשוק מאות חברות שאינן פועלות על פי סטנדרטים מספקים. היוזמה החשובה לקבוע נהלים ולפקח על חברות הניהול אינה מצליחה להתקדם. בחודש מארס 2019 פורסם קול קורא לציבור מטעם משרד המשפטים שעסק בוועד הבית ובחברות הניהול. אולם, עוד באותו היום הודיעה שרת המשפטים אז איילת שקד כי אין בכוונתה לקדם רגולציה בנושא.

ממשרד המשפטים נמסר כי מחלקת ייעוץ וחקיקה אשכול נדל"ן ממשיכה לקדם את הנושא: "מובן כי מדובר בנושא מורכב ומהותי, שיש לו השלכה על בעלי דירות רבים, ויש בו אף היבטים הנוגעים לחיי אדם. בעת הזו הנושא נבחן הן אל מול גורמים ממשלתיים נוספים והן אל מול הציבור, בהמשך לקול הקורא שיצא בעניין זה". 

הקלות: ביטול הקלת שבס

האם שנת 2020 או 2021 יירשמו כשנים בהן הקלת שבס המפורסמת משנות ה-90 תבוטל? זו אחת ההחלטות המשמעותיות שעומדות בפני הממשלה הנוכחית, ובעיקר בפני משרד הפנים, האמון על מינהל התכנון.

הקלת שבס נתנה אפשרות לקבלת עד20% תוספת במספר הדירות בפרויקט ללא תוספת בשטח הבנוי. אחריה באו שתי הרחבות: הקלת שבס-סער הגדילה את השיעור ל-30%, והחלטת שבס-כחלון כבר נתנה אפשרות לקבל גם 20% תוספת בזכויות הבנייה בפרויקט מגורים. לפני שבועיים פקעו שתי ההרחבות - וכרגע בתוקף רק הקלת שבס המקורית, שנותנת 20% יותר במספר הדירות.

היקף השימוש בהקלת שבס הוא משמעותי, ועשרות אחוזים מהבקשות להיתר כוללות את הבקשה להקלות. אולם במינהל התכנון כבר הבהירו בשנים האחרונות כי מבחינתם - החגיגה לקראת סיום. "אני מתכוונת לפעול לביטול של ההקלות. מה שיאושר בסוף הדיונים, זה מה שייבנה", אמרה מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר ל"גלובס" בפברואר 2019. גם ברשויות המקומיות לא אוהבים את ההקלות ורואים בהן "מנגנון מעכב פיתוח".

הקבלנים, מצידם, התרגלו בשני העשורים האחרונים לראות בהקלות השבס מצב נתון ובנו על ההקלה לצורך התחשיב הכלכלי. ביטול ההקלה יוביל לפיכך לשינוי מהותי בתכנון ובשלב מתן הצעות למכרזים שעד כה הביאו בחשבון את ההקלה. טרם התקבלה החלטה מה יעלה בגורל ההקלה, אולם כאמור בינתיים לא חודשו ההרחבות להקלת השבס המקורית, וייתכן שזה מסמן את הכיוון של שר הפנים.

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר כי "עמדת המשרד היא להצטרף להמלצה לביטול תקנות שבס. עם זאת, ביטול הקלות אלה מחייב לטעמנו אימוץ מתכונת עבודה ממשלתית של תכנון המבוסס על קנ"מ 1:500, באופן שיבטיח ניצול מיטבי של הקרקע".

ממשרד המשפטים נמסר כי גם הם סבורים שמנגנון ההקלה משנה תכנון באופן לא מיטבי וראוי, והוא אף עלול להוות פתח לתופעות של שחיתות. לכן מוסכם עקרונית לפעול לביטולו. 

תמ"א 38 החדשה: תוכנית חיזוק חלופית

בסוף 2019 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי תמ"א 38 סיימה את דרכה. למדינה ברור שיש צורך להמשיך ולחזק מבנים מפני רעידות אדמה, אך יש לשנות את התהליך.

מינהל התכנון רוצה לקדם בחקיקה את התחליף לתמ"א, ולחקיקה הזו כל הענף ממתין עכשיו. במינהל התכנון שיתפו בהליך את בעלי העניין בתחום, בהם הרשויות המקומיות והקבלנים, אולם ברור שקשה לגבש מתווה שכל הצדדים ייצאו ממנו מרוצים.

מה צפויה לכלול החקיקה? אפשרות נרחבת לרשות מקומית להחליט על זכויות לתמ"א 38 או לבחור במתן זכויות נפחיות לבניין בהיקף 350% (כפי שהציעו לפני שנים במינהל התכנון בזמן הדיונים על תיקון 3א')

כך או כך, מדובר בשיקול דעת נרחב לרשות המקומית. במקביל, יזם או קבלן יהיה חייב לאשר תב"ע ולקבל היתר בניגוד למצב היום שתמ"א 38 היא ברמת ההיתר בלבד - אבל במינהל התכנון שוקלים אפשרות שבה אישור התוכנית יכלול גם היתר בנייה, מה שיקצר דרמטית את הליכי הרישוי.

החקיקה החדשה גם צפויה לאפשר ליזמים וקבלנים לבחור האם להגיש תוכנית לוועדה המקומית או המחוזית, ואף לאפשר לרשות המקומית לקדם תוכנית בעצמה לחיזוק במקום שהדבר נדרש לדעתה. כך או כך, הדגש יהיה על הריסה ובנייה, וחיזוק מבנים יותר רק במקרים חריגים. החקיקה המוצעת עתידה להיות תקפה לחמש שנים. אבל בחקיקה כמו בחקיקה - אפשר לדעת רק איך מתחיל התהליך, אבל לא איך הוא ייגמר.

רעידת האדמה בעוצמה של 5.2 בסולם ריכטר שהורגשה לפני שבועיים באילת, צריכה להוות תזכורת לשרים האחראים לקדם את הנושא בהקדם. 

פינוי בינוי: הסרת חסמים, הורדת הרוב הדרוש להסכמה

לפני חודשים אחדים פורסם דוח רחב של משרד המשפטים והרשות להתחדשות עירונית שעסק בחסמים בתחום הפינוי בינוי, וסימן הצעות לפתרון. הכותרת המרכזית של הדוח הייתה ההצעה להוריד את הרוב הנדרש בפרויקטים מ-80% ל-66%, ולצידה הצעות שעבירות בנייה בבניינים הישנים לא יזכו את העבריינים בפרס, מנגנון בוררות בין יזמים לדיירים וגם אפשרות של המדינה לתבוע דיירים סרבנים בעצמה. עוד בדוח - שינויים גם בהיטלי השבחה על פרויקטים, התייחסות חדשה לתקן 21, קביעת לוחות זמנים לפקיעת עסקאות ואף היבטים בפעילות של עורכי הדין והיחס בינם לבין הקבלנים ובעלי הדירות בפרויקטים.

זהו הדוח המקיף ביותר שעסק בתחום בשנים האחרונות, והוא מונח כעת לפתחה של הממשלה.

חלק מהסעיפים הכלולים בו עשויים להגיע את תוך חוק ההסדרים, ועל פי גורמים במשרדי הממשלה הרלוונטיים - סעיף הורדת הרוב הנדרש הוא אחד הבולטים שבהם, עם סיכוי לא רע בכלל להיכלל בהסדרים.

 פרויקט פינוי בינוי בחדרה / צילום: שלומי יוסף, גלובס

אבל גם הנושאים האחרים חשובים, ושרי השיכון, הפנים והמשפטים צריכים לצלול לנושא כדי לתת זריקת מרץ משמעותית לפרויקטים ולתוכניות. בלי מתן כלים נוספים לתחום הפינוי בינוי בקרוב, קשה להאמין שהתוכנית האסטרטגית לדיור - שקובעת יעדים אגרסיביים לפינוי בינוי - תוכל להתממש.

שר הבינוי והשיכון יעקב ליצמן מסר ל"גלובס": "אני מברך על היוזמה להורדת שיעור ההסכמה בפרויקטי פינוי בינוי. במקרים שבהם קיים רוב של דיירים המעוניינים בפינוי בינוי, אין מקום לעיכובים, שכן מרבית הבניינים המיועדים לפינוי בינוי נמצאים במצב רעוע וחלקם אינם ראויים למגורים".

ממשרד המשפטים נמסר כי "המלצות הצוות בעניין התחדשות עירונית זכו לתגובות רבות מהציבור, מרשויות מקומיות, מארגונים חברתיים ועוד. בימים אלו נבחנות ההצעות לעומקן, וכן נבחנת המסגרת המשפטית שבה יעוגנו ההמלצות".

במרכז השלטון המקומי העירו כי לפריפריה צריך יהיה למצוא פתרון ייחודי: "על הממשלה לקדם הסכמי גג להתחדשות עירונית בפריפריה בין אם בתמריצים או בתקציבים על מנת לממש את הפוטנציאל של התוכנית". 

מחיר למשתכן: מכרזים במקומות עם ביקוש, בלי הגרלות גדולות

לבטל את תוכנית מחיר למשתכן? לגנוז? להמשיך אותה? או אולי דווקא לחדד את הקריטריונים? אנשי משרד הבינוי והשיכון שוקלים זאת בדיוק בימים אלו. התוכנית תהיה איתנו לעוד כמה וכמה שנים. היא לא יכולה להיעלם כליל כי היא כוללת התחייבויות שלטוניות לזכאים שהוציאו תעודות זכאות והשתתפו בהגרלות, לזוכים ולמי שכבר בחר דירה. עם זאת, המינונים ככל הנראה עומדים להשתנות.

את ההגרלות הגדולות המציאו במטה הדיור באוצר כדי להביא לתוצאות מהירות ולעשות הרבה רעש ומספרים. האמת הפשוטה היא שמקצועית - הן לא תרמו לתוכנית אלא להיפך. הרעיון המקורי של מחיר למשתכן היה שפרויקט יוצא להגרלה רק כשהוא נמצא בשלב כזה שמאפשר התקדמות לקראת בנייה - היתר בנייה או לקראת היתר. אבל כדי שהרבה הגרלות ייכנסו יחד להגרלה אחת גדולה, עם מסיבות עיתונאים חגיגיות, ויתרו על הפרט הפעוט הזה - וגם פרויקטים שלא יקבלו היתר בקרוב נכנסו להגרלות. זו הסיבה לכך שחלק מהפרויקטים שבהם זכו זכאים כבר לפני שנים, עוד לא הסתיימו ולפעמים עוד לא התחילו. אם במשרד הבינוי והשיכון מחפשים איך להתייעל - זה המקום הקל ביותר.

 פרויקט מחיר למשתכן ביבנה / צילום: אייל פישר

נושא אחר שצפוי להשתנות הוא מינון הדירות המוזלות לעומת דירות למכירה בשוק החופשי. במהלך השנים הבינו שאין טעם לשווק מכרזים שנכשלים פעם אחר פעם, אז בפריפריה היה שלב שבו הגיעו ל-50% דירות מוזלות לעומת 50% דירות למכירה במחיר רגיל, וגם נקודה זו עשויה להשתנות כאשר שיעור הדירות המוזלות עשוי לרדת אף יותר.
האתגר של משרד הבינוי והשיכון כעת הוא לעצור ולהבין איפה צריך עוד דירות מוזלות, איפה דירות להשכרה ואיפה דירות למכירה בשוק החופשי. במקומות שבהם יש דירות מוזלות ללא קונים, כנראה שאין צורך בעוד מחיר למשתכן אפילו אם יש מכרזים מוכנים לשיווק. תקנון התוכנית מאפשר מכירת דירות מוזלות גם למשפרי דיור לאחר שנה שהן לא נמכרות לזכאים, ולא קשה לנחש מי יהיה קהל היעד הבא אם משפרי הדיור לא ייכנסו לרכישות (ועל פי הנתונים - הם לא ממש נכנסים).

במקביל, חלק מהקבלנים ממתין למכרזים רגילים ומאס בהתעקשות של בעלי הקרקע הפרטית על מחירים גבוהים. השאלה היחידה היא איך חוזרים לשיטת המכרזים הישנה והמוכרת בלי שהדבר ידהיר את המחירים במהירות למעלה.

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר כי: "המשרד ימשיך להפעיל את תוכנית מחיר למשתכן עבור כלל יחידות הדיור ששווקו במסגרת התוכנית עד כה. בימים אלה בוחנים גורמי המקצוע במשרד שינויים והתאמות אשר ייתכן ונדרשים בהתאם למצב השוק הנוכחי. למען הסר ספק, נמשיך ונשווק מכרזים לבניית יחידות דיור בהישג יד גם בעתיד וביתר שאת". 

דיור להשכרה: העדפה במכרזי קרקע

כבר במשא ומתן הקואליציוני דרש שר הבינוי והשיכון, יעקב ליצמן, שהחברה הממשלתית דירה להשכיר תעבור להיות תחת סמכותו. מקורביו אומרים שאין זה מקרי: דירה להשכיר אמנם עוסקת בדיור להשכרה אבל היא כבר הוכיחה בשנים האחרונות שיש לה יכולות תכנון נרחבות, ולשר ליצמן יש כוונה ברורה להשתמש בהן.

עד היום פורסמו עשרות מכרזי קרקע המיועדים לבניית דיור להשכרה בארץ, הכוללים 7,208 דירות להשכרה (בתנאי שוק חופשי ובשכירות מפוקחת גם יחד) לצד 1,521 דירות למכירה. רק 1,129 יחידות דיור אוכלסו בפועל (ברמת השרון, בהרצליה ובחיפה ובשלבי אכלוס בכפר יונה ובירושלים).

זה מספר נמוך מאוד, אבל צריך לזכור שכל הרעיון של דיור להשכרה ארוכת טווח בישראל הוא חדש יחסית, ואם מביאים בחשבון את משך הזמן הדרוש לתכנון, לשיווק ולבנייה, אי אפשר לצפות שתוך יום יהיו כאן מקבצי דיור כמו באמריקה.

כשמסתכלים על העתודה של יחידות הדיור להשכרה, התמונה מעניינת יותר. תוכניות הוותמ"ל כוללות 30% דיור להשכרה, שעתידות להניב יותר מ-50 אלף דירות להשכרה, אך לא בטוח שכולן יצאו לדרך בשנים הקרובות. עכשיו הממשלה החדשה צריכה להחליט האם ברצונה לתעדף דיור להשכרה ולתת לו זריקת מרץ משמעותית, או לפעול כמו הממשלה הקודמת שבחרה להעדיף שיווק מכרזי מחיר למשתכן על פני דיור להשכרה.
הצעד הראשון שעל הממשלה החדשה לעשות הוא לקבוע יעדי שיווק לדיור להשכרה לשנה או לשנים הקרובות, כי ב-2020 וגם ב-2019 לא נקבעו יעדים. במקביל יש לדאוג גם לקידום כלים משלימים כמו הקמתן של קרנות ריט נוספות.

ממשרד השיכון נמסר: "בשלב זה אנחנו בוחנים יחד עם חברת דירה להשכיר את פעילות שוק השכירות ולאחריה נגבש תוכנית עבודה לשוק הדיור להשכרה".

ממרכז השלטון המקומי נמסר כי "לאור התמהמהות המדינה בנושא, השלטון המקומי דורש שהקריטריונים לקביעת הזכאות לדיור זה ייקבעו על ידי הרשות המקומית. נוסף לכך, קיימת יוזמה של מרכז השלטון המקומי לעידוד דיור בהשכרה ביישובים הערביים במחיר מפוקח". 

הקרן להתחדשות עירונית: למצוא את הכסף

הקרן התחדשות עירונית אמורה להיות מעין 'קופה קטנה' של הרשות להתחדשות עירונית. היא נולדה כמעין "קנס" לממשלה. הרעיון היה שעל הממשלה לקבוע יעדים לשיווק קרקע בדיור בר השגה, ואם הממשלה לא תעמוד ביעדים שקבעה, חלק מהכסף שהיה אמור להתקבל משיווקי הקרקע יעבר לקרן להתחדשות עירונית. שנים עברו, יעדים נקבעו או לא נקבעו, מולאו ולא מולאו, והכסף היה אמור להצטבר בקופה.

שר השיכון לשעבר, יואב גלנט, יחד עם ראש הרשות להתחדשות עירונית, חיים אביטן, חישבו בממשלה הקודמת שבקרן הצטברו קרוב ללא פחות ממיליארד שקל - ודרשו לקבל אותם מהאוצר.

באוצר טענו כי במשרד הבינוי והשיכון וברשות להתחדשות עירונית לא פירטו מה בכוונתם לעשות עם הכספים ושבכלל, בקופת הקרן הכסף שנצבר נמוך משמעותית ממה שנטען - לא חצי וגם לא רבע.

הוויכוח לא נפתר בימי הממשלה הקודמת, וגורמים בתחום אומרים שבכלל אין הסכמה על הדרך הנכונה שלפיה יש לחשב את הכספים שהיו אמורים להיכנס לקרן.

בממשלה הנוכחית נראה שיש הפסקת אש, כי הנושא לא עלה בדיונים בעת גיבוש הממשלה, ואינו מופיע באף הסכם קואליציוני. אבל ברשות להתחדשות עירונית ישמחו מאוד לעשות שימוש בכספים והיעד המשותף של שרי הבינוי והשיכון והאוצר צריך להיות להגיע לעמק השווה בסוגיה.

מהרשות להתחדשות עירונית נמסר כי: "תקנות הקרן להתחדשות עירונית טרם הותקנו, והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פועלת כדי שהדבר יקרה בעת הקרובה, משנכנס שר חדש למשרד הבינוי והשיכון. הרשות הממשלתית מייעדת את כספי הקרן להשקעה נרחבת, בעיקר בפריפריה. בכל הנוגע לסכומי הקרן - אלה נותרו זהים להערכות העבר ולא נצברו כספים נוספים, שכן המדינה עמדה ביעדיה".

ממשרד האוצר נמסר: " משרד האוצר מנהל שיח עם הרשות להתחדשות עירונית לגבי השימושים בקרן. התקנות יאושרו בהתאם כאשר יסוכמו השימושים של התקציבים האמורים".

תגובת משרד הפנים: שר הפנים אריה דרעי, מקיים בשבועות האחרונים ישיבות תכופות בנושאים הללו, לומד אותם לעומק ומקיים ישיבות עבודה עם מינהל התכנון. רק לאחר מכן יגבש עמדתו ויקבל החלטה בעניינם.