מימון נדל"ן עם בלוקצ'יין: לשוק נפל האסימון

האל הרומאי פורטונוס היה בתחילת דרכו אל המפתחות, הדלתות והמנעולים, והוא היה זה ששמר על הבתים ועל מחסני התבואה. בימינו היה אפשר לקרוא לו "אל המשכנתאות" - זה שנועל את שוק הנדל"ן ומגן עליו מפני השינויים שמאפיינים את המערכת הכלכלית כולה, ואת עולם הבנקאות בפרט. אלא שבאחרונה נראה כי אפילו שוק הנדל"ן עומד בפני מהפכה.

שוק המשכנתאות שונה מתחומי העיסוק הבנקאיים הקלאסיים. ההבדל נעוץ באופיו של תחום הנדל"ן. מדובר בנכסים יקרים במיוחד ולא נזילים, שהופכים עבור רוב הציבור את רכישת הדירה לאירוע חד-פעמי ומכונן. אם נוסיף לכך את הקושי לאמוד ערך נכסים ולהשוות בין נכסים שונים, את ריבוי המתווכים בדרך לרכישה - מתווכי נדל"ן, עורכי דין, בנקים למשכנתאות ויועצים שונים, את הרגולציה המאסיבית ואת המורכבות של תהליך הרישום, נקבל תחום מאובן וכמעט חסין מפני שינוי.

לזכותם של חלק מבנקי המשכנתאות עומדת השקעה רבה בהנגשה ובדיגיטציה של השירות. תהליכים פיזיים שארכו בעבר ימים ושבועות, נהפכו לפרוצדורות קצרות יחסית, וגרירת רגליים מסניף לסניף הומרה בהעלאת חומר פשוטה לאתר הבנק. אלא שכמו שציינתי בטורים קודמים שלי ב"גלובס", השלב הזה של תרגום העולם הישן לעולם דיגיטלי, הוא רק השלב הראשון והשטחי ביותר במהפכת האינטרנט. עיקר השינוי מגיע אחר כך.

באחרונה נראים בשוק הנדל"ן הניצנים הראשונים לשלב השני, שבו נכנסים לשוק שחקנים המשנים את המודלים העסקיים ואת אופיים של שיתופי הפעולה הכלכליים. בתוך כך, חברות PropTech (טכנולוגיית נדל"ן) בכל רחבי העולם עורכות ניסיונות, שעתידים לשנות את השוק באופן יסודי.

אפשרות כניסה למשקיעים קטנים

המהפכה המשמעותית צפויה להגיע מעולם הבלוקצ'יין והטוקניזציה של נכסים פיזיים. טוקניזציה היא ייצוג של דברי ערך בסימנים דיגיטליים (Tokens, או בעברית אסימונים) על מערכת בלוקצ'יין. דברי הערך יכולים להיות מניות, כסף, זהב, חפצי אומנות, הכנסות עתידיות של אדם - וכמובן, גם נדל"ן.

הטוקניזציה מאפשרת יצירת נזילות למוצרים שלא נחשבו נזילים עד כה, החל בהון אנושי ועד לדירה. היא מאפשרת הנמכת סף הכניסה להשקעה, היעלמותן של עמלות גבוהות ומאפשרת למשקיעים קטנים וזעירים להשקיע בסכומים זעירים תמורת חלקים זעירים בנכס. הבלוקצ'יין, כמסד נתונים מבוזר, מאפשר ניהול נכסים שקוף ואוטומטי, ללא מתווכים ובעלויות זעירות.

בענף הנדל"ן מסייעת הטוקניזציה בפתרון המכשולים שמניתי קודם. באמצעות טוקניזציה ניתן "לשבור" בעלות על נכס לחלקיקים קטנים ולהוריד את סף הכניסה להשקעה. אפשר "לשבור" פרויקט עוד לפני שלבי הבנייה שלו, לייצר טוקן המייצג חלקיקי משכנתא, או להציע ייצוגים דיגיטליים של ניירות ערך מגובי חוב.

החיסרון הגדול הוא אולי החדשנות בשיטה הזו, המקדימה את המערכת החוקית והרגולטורית, שאינה ערוכה עדיין להתמודד מול פוטנציאל ההשלכות של עולם שבו כל דבר נהפך לנכס מכיר ובר השקעה. במלים אחרות, הטוקניזציה נמצאת רק בתחילת דרכה.

יישום מוצלח של טוקניזציה באירופה

דוגמה לתהליך מוצלח של טוקניזציית נדל"ן היא מגרש חניה בפארק הטכנולוגי בעיר לובליאנה, בירת סלובניה. הנכס לא נמכר במשך שישה חודשים, ואילו תהליך הטוקניזציה איפשר את מכירתו בתוך 16 יום בלבד. המגרש יוצג באמצעות טוקנים (מטבעות דיגיטליים על גבי רשת בלוקצ'יין), ו-20 מחזיקי הטוקנים שהונפקו מקבלים, באופן אוטומטי, באמצעות הבלוקצ'יין דיבידנדים מתוך תשלומי החונים במגרש. כל המערכת הפיננסית לניהול הנכס מתבצעת כולה על גבי בלוקצ'יין, ללא מגע יד אדם.

דוגמה נוספת, ואולי מוכרת יותר, היא של מלון סנט רג'יס (St. Regis) בעיירה אספן שבקולורדו, ארה"ב. היזמית של המלון מכרה טוקנים בשווי 18 מיליון דולר, המאפשרים בעלות על חלקים קטנים מהמלון. המכירה התבצעה באמצעות שותפות עם חברות ברוקרים רשומות ומפוקחות בארה"ב. כל טוקן נמכר בעלות של דולר אחד, והמשקיעים התבקשו לרכוש מינימום של 10,000 טוקנים.

בדוגמה אחרת, ביוני 2019 הומר נכס בפריז, בירת צרפת, בשם AnnA Villa ב-6.5 מיליון אירו. גם במקרה זה, וגם במקרה של סנט רג'יס באספן, כל אסימון דיגיטלי "נשבר" לחלקים קטנים ונסחר בשוק שניוני. לקראת סוף 2019 קיבלה קבוצת Fundament הגרמנית אישור מהפיקוח על שוק ההון בגרמניה להנפיק איגרות חוב הנתמכות בשורת נכסים שעברו טוקניזציה. הטוקניזציה של אותם נכסים בגרמניה, שבוצעה על מערכת הבלוקצ'יין של את'ריום, מוערכת בהיקף של כ-250 מיליון אירו.

האל הרומאי פורטונוס, שהתחיל את ייעודו כאל הדלתות והמנעולים, נהפך ברבות השנים לאל האחראי גם על נמלי הכניסה למדינה. עם ההתפתחות הטכנולוגיות האחרונות בתחום, נראה כי פורטונוס מאפשר סוף-סוף שינוי מהותי גם בשוקי הנדל"ן והמשכנתאות. 

הכותב הוא הוא דוקטור לפילוסופיה של הכלכלה, עוסק בלימודי עתידים בתחום הפיננסי. לימד במשך שנים בבתי הספר לכלכלה ולמינהל עסקים במכללה למינהל. מרצה ויועץ בתחום הפינטק