התוכנית של ליצמן לשוק הדיור: המרכז יסבסד את הפריפריה, מחיר למשתכן מגיע לסיומו

מכרזים לקרקעות לדיור בר השגה יסובסדו על ידי מכרזים לקרקעות במחירי מקסימום; מחוסרי דיור שירכשו דירות בפריפריה יזכו להלוואות והקטנה בביורוקרטיה של רמ"י; וביטול המחיר למשתכן - הם הצעדים העיקריים במסגרת מדיניות הדיור של יעקב ליצמן כשר בינוי ושיכון. כך עולה ממכתב שהעביר ליצמן לשר האוצר ישראל כ"ץ.

באופן חריג, העקרונות לא פורסמו כמסמך, אלא כחלק ממכתב תרעומת של ליצמן לכ"ץ על כך שפקידי האוצר לא נועצו באנשי רמ"י ומשרד השיכון, כשגיבשו את צעדי הדיור שכלולים בתוכנית הכלכלית שכ"ץ מעוניין להביא לאישור הממשלה. עיקר הביקורת של ליצמן על כ"ץ הוא שהצעדים שהוא מציע אינם פוגעים כלל ביעד המרכזי של הממשלה בתחום הדיור, שהוא להקל על זוגות צעירים לרכוש דירות במחיר מופחת. ליצמן אף הודיע כי הוא מתנגד להעברת 40 מיליארד שקל מקופת רמ"י לטובת פרויקט המטרו ללא מקור תקציבי ברור וללא מנגנון מוסדר.

"אני סבור כי שוק הנדל"ן הינו הקטר המרכזי לצמצום הפגיעה הכלכלית ממשבר הקורונה", כתב ליצמן. "המדיניות המתגבשת במשרדי יש בה בכדי להביא להאצת הבנייה תוך השקעה ממשלתית סבירה כאשר האצת הבנייה משמעותה תוספת לצמיחה, גידול בהכנסות משיווק קרקע, גביית מסים, יצירת מקורות תעסוקה ודחיפה לעסקים קטנים הפועלים בשוק הבנייה".

הבחנה בין מרכז לפריפריה 

התוכנית של ליצמן נראית כרגע יותר כאסופת עקרונות, שחלק ניכר ממנה נדרש להבשלה ולתיקצוב מהאוצר. נעדר מהתוכנית צמד המילים "מחיר למשתכן" שהוחלף בשם הכללי יותר "דיור בהישג יד", שממחיש עוד יותר את סיומה הקרוב של התוכנית מבית מדרשו של שר האוצר הקודם, משה כחלון.

עיקר התוכנית הוא הבחנה בין מרכז לפריפריה, בשיטת שיווק קרקעות רמ"י, במידת הסבסוד הממשלתי של פרויקטים ושל זוגות צעירים רוכשי דירות. הסעיף הבולט ביותר הוא המשך פרסום מכרזי קרקעות של רמ"י במתוכנת מוזלת, דבר שנעשה היום במסגרת מחיר למשתכן, אך ורק בפריפריה. מאידך המטרה באזורי הביקוש היא כדברי ליצמן "למקסם הכנסות", על מנת שניתן יהיה באמצעותן להאיץ שיווק פרויקטים בפריפריה.

על פי תוכנית ליצמן, אזורי המדינה יחולקו לשלושה סוגי אזורים: הראשון הוא אזורי יוקרה, בהם המדינה לא תקבע יותר דיור בר השגה. אם כחלון, למשל, דיבר על שדה דב כעל יעד לשיווק דירות במסגרת מחיר למשתכן - לא עוד. תל אביב וסביבתה יהיו מחוץ למפה הממשלתית של  דיור בר השגה; לאור זאת, מכרזי רמ"י על קרקעות באזורים הללו יהיו במחיר מלא, תוך שאיפה למקסם את הרווחיות על הקרקעות.

 שיטת שיווק הקרקעות החדשה של רמ"י

אזור שני שכלול בתוכנית ליצמן הוא מגורים עממיים במרכז הארץ. שיווק הקרקעות באזור זה ייקבע בהפוך מהנעשה כיום במחיר למשתכן: המדינה תקבע את מחיר המ"ר לדירות והתחרות בין היזמים תהיה על מחירי הקרקע. בצורה כזו מקווים במשרד השיכון למקסם הכנסות מהקרקעות, וגם לווסת את מחירי הדירות.

האזור הגיאוגרפי השלישי הוא הפריפריה, ששם לקרקעות מחירים נמוכים מאוד, ואילו לעלויות הפיתוח חלק משמעותי בעלות הכוללת של היזמים. גם כאן המדינה תקבע מחירי מ"ר לדירות. התחרות בין היזמים תהיה על גובה הסבסוד שהיזמים מעוניינים לקבל מהמדינה על הפיתוח. ככל שהם יהיו מוכנים לקחת על עצמם נתח גדול יותר מעלויות הפיתוח - כך סיכוייהם לזכות במכרז יהיו גבוהים יותר.

תוכנית זו חורצת סופית את גורלה של מחיר למשתכן. כפי שפורסם ב"גלובס", יש קרקעות לאלפי יחידות דיור שנמצאות בהליכי מכרז במחיר למשתכן, ויש גם דירות שטרם שווקו. אלה ימשיכו במתכונת הקיימת, ואולם לא יוצאו יותר מכרזי קרקעות במתכונת מחיר למשתכן.

ליצמן חוזר לעקרונות ששימשו לפני 30 שנים את אריאל שרון, ששימש שר שיכון בתחילת העלייה הגדולה של שנות התשעים, והוא מדבר על תוכנית מענקים שיינתנו לזוגות צעירים שירכשו דירות חדשות ויד שנייה (אם כי העקרונות שלו שונים במקצת). "הצעתי הנה כי בשינוי ממדיניות הממשלה הקודמת, זוגות צעירים יוכלו להנות מתנאים מטיבים לרכישת דירות זולות יותר בפריפריה תוך הקטנת החיכוך בשיווקי המקרקעין של הממשלה והותרת מלוא ההטבה הממשלתית בידיהם", מסביר ליצמן.

באותה רוח מעוניין השר להקצות הלוואות מסובסדות למחוסרי דירות בפריפריה, והוא חוזר על הרעיון שפורסם כבר, להפחית את מס הרכישה למשקיעים בפריפריה, בעוד שבאזורי הביקוש להותיר אותו ברמתו הנוכחית (מינימום 8%).

שר השיכון מבקש גם לקבוע יעדים לצורך הגדלת היצע הדיור, באמצעות השקעה במה שמכונה "תשתיות תומכות דיור, הגדלת היקף התכנון והסרת התניות מגבילות בתוכניות בנייה". לפחות חלק מהצעדים הללו כבר קיימים היום, ולא ברור אם מדובר בצעדים נוספים או חדשים שבמשרד השיכון מעויינים לבצע.

עוד כוללות תוכנית ליצמן שורה של רפורמות ברמ"י ובגוף המנהל אותה, מועצת מקרקעי ישראל, וחיזוק מעמדו של רשם הקבלנים, כך שיוכל להיאבק בתאונות העבודה המרובות באתרי הבנייה.

העקרונות המרכזיים בתוכנית הדיור החדש של משרד הבינוי והשיכון

● מכרזים לקרקעות לדיור בר השגה בפריפריה יסובסדו ע"י מכרזים במרכז
● השקעה בתשתיות תומכות דיור ותכנון
● קביעת יעדים להמשך הגדלת היצע הדירות
● מתן הלוואות מסובסדות למחוסרי דיור בפריפריה
● הפחתת מס רכישה על משקיעים בפריפריה