שליש מבנייני המשרדים יוקצו למגורים, וזו לא ההפתעה היחידה שמסתתרת בחוק ההסדרים

מחזור העבודה של קבלנים ויזמי נדל"ן נראה כך: הם מאתרים קרקע, מקיימים מו"מ ורוכשים אותה, מתכננים פרויקט ועוברים את הסאגה מול ועדות התכנון. שנים. ועכשיו הנה הודעה ליזמי פרויקטי משרדים. אחרי כל התהליך המפרך שהושקע, הממשלה מבקשת ששליש מהפרויקט יהפוך למגורים. מי ידאג למוסדות חינוך עבור הדיירים החדשים, ומה על הארנונה העסקית הגבוהה שעליה הרשות העירונית בנתה?

לא מדובר בתרחיש דמיוני, אלא בפרק אחד שנכון לעכשיו אמור להיכלל בחוק ההסדרים שהממשלה מבקשת להעביר במקביל לתקציב המדינה החדש. תזכיר החוק הרלבנטי שהופץ בעניין מבקש להסדיר את הנושא כהוראת שעה לתקופה של ארבע שנים, המאפשרת המרת שטחי משרדים לשטחי מגורים.

ההיגיון שעומד מאחורי ההצעה הוא מגפת הקורונה, שמותירה בימים אלה רבים לעבוד מביתם, גורמת לחשיפת ענף הנדל"ן המניב, ומסכנת את המערכת הפיננסית. באותה העת באזורי המרכז קיימים עודפי ביקושים לייעודי מגורים, ועל כן, כך מעריכים באוצר, ההמרה תסייע לכולם. האמנם?

"זה לא טריוויאלי שקובעים מגורים באזורי משרדים ותעשייה, כי בסוף צריך להשיג איכות חיים של תושבים", אומרת מתכננת הערים, שרון בנד, שמבקשת לדעת היכן נמצאים האנשים בתוך החקיקה הזו. "לא היית רוצה שבסוף התהליך אנשים יחיו באיים מבודדים ללא שירותים וללא קהילה".

החלפת שטחי המשרדים במגורים היא רק צעד אחד בתוך שורה ארוכה של נושאים נדל"ניים שכלולים, נכון לעכשיו, בתוך חוק ההסדרים. בשיחות שקיים "גלובס" עם אנשי נדל"ן הם התקשו להיזכר מתי בפעם האחרונה ניסתה הממשלה להעביר באבחת חרב כמות כה גדולה של חוקים נדל"ניים. גם ההסבר שניתן לפיו אנחנו נמצאים בנקודת זמן חריגה, אחרי קיפאון ארוך שנוצר בשל ממשלת המעבר, לא משנה את החוט המקשר בין כולם והוא הכפפה של חוק התכנון והבנייה לכלכלת המשבר.

בין המטרו לפרויקט הרכבת הקלה

הביקורת המוכרת על חוק ההסדרים היא, שמדובר בחוק עוקף חקיקה ולא דמוקרטי, שמטרתו לעקוף את הצורך בקידום מייגע של חקיקה ראשית. בכל הקשור לתכנון ובנייה, כך טוענים אנשי נדל"ן, המשמעות של השימוש בחוק ההסדרים מביא להשתקת גורמי מקצוע, ומניעת דיונים מקצועיים, בדרך לחקיקת בזק.

דוגמה מובהקת לכך היא "חוק המטרו" שכלול בחוק ההסדרים. מדובר במיזם הסעת ההמונים העתידי של גוש דן והוא כבר הוכרז כפרויקט הציבורי היקר ביותר אי פעם בישראל שעלותו מוערכת ב-150 מיליארד שקל. לא פחות.

החוק שהובא לחוק ההסדרים, קובע כי רבע מפרויקט העתק ימומן באמצעות היטל השבחה מוגדל שיישאו בעלי נכסים בסביבת תוואי המטרו. זאת אחרי שהמדינה תיתן להם "סוכריה" בדמות הגדלת אחוזי הבנייה בשטחים שלהם. רבע נוסף ימומן באמצעות מיסוי, וכמחצית תגיע מתעדוף בתקציב המדינה. ניסיון לקבל נוסח כתוב של הצעת החוק, כדי להבין לעומק את הסעיפים העלה סירוב מצד משרד האוצר. שלא יהיו טעויות - מדובר בפרויקט מורכב שכולל 24 רשויות מקומיות, ומשפיע ישירות על נכסים של אינספור גורמים - פרטיים, ממשלתיים וציבוריים. ומבלי שהתקיים דיון מעמיק, התוצאה יכולה להגיע במהירות לכישלון של הפרויקט התחבורתי האחר של גוש דן: הרכבת הקלה.
נכון לעכשיו בחוק ההסדרים מדובר על הגדלה מסיבית של זכויות הבנייה לאורך תוואי המטרו, דבר שלא קיים היום, ולא ברור באיזו דרך המחוקק מעוניין לקדם את התכנון.

אפשרות אחת היא לקבוע שרירותית מהן זכויות הבניה לאורך תוואי המטרו, ובכך לעקוף את כל הליכי התכנון והבנייה, ולהכפיף אותם לצרכים הכלכליים. הדרך השנייה, שעולה מפרטי החוק, היא להכפיף את הצרכים הכלכליים לעקרונות התכנון. במילים אחרות - הדרך המקובלת. החיסרון כאן חוסר האפשרות לנבא האם מה שוועדות התכנון יאשרו, יותאם לעקרונות המימון של הפרויקט הגרנדיוזי, כפי שמשתף מחוק ההסדרים.
"אם לא ימצאו דרך לקידום מהיר של תוכניות המטרו, אזי הדחייה תשחוק את כל הכספים שיתקבלו כתוצאה מהטלת היטלי ההשבחה. וזה יקרה כשבמקביל הנזק לנכסים יהיה מיידי", מזהיר עו"ד עופר טויסטר המומחה בתכנון ובנייה.

החוק מגיע לעומק לקופה העירונית

חוק אחר שמקודם הוא למעשה שינוי שרשרת של חקיקה סביב עקרונות ההתחדשות העירונית. תזכיר החוק מבוסס על הדוח להסרת חסמים בתחום ההתחדשות העירונית שפרסם משרד המשפטים לפני כחודשיים, ובו בין היתר הורדת אחוז ההסכמה לביצוע פרויקט פינוי בינוי מ-80% כיום לשני שלישים מבעלי הדירות. בדיוק כמו בעניין המטרו, שבעלי דירות יאולצו לשלם לפתע היטלי השבחה משמעותיים, ובהסבת המשרדים למגורים, שעלולה להותיר דיירים בשטחי מגורים מבודדים ומנותקים, גם כאן מי שעלול לשלם את המחיר הם אזרחים קטנים. מדוע? כי בדרך זו כוחם של מתנגדים, שלעיתים מסומנים כ"סרבנים", נחלש. ראוי או לא? חוק ההסדרים לא מאפשר דיון.

זה גם הדין כלפי הרשויות המקומיות. אחד מהסעיפים בחוק ההתחדשות העירונית החדש מגדיר שלוש מדרגות של היטלי השבחה שהעיריות יוכלו לגבות מיזמים: אפס, 25% ו-50%. זאת בניגוד למצב כיום בו רשויות מקומיות יכולות להטיל היטל השבחה מלא שיכול להגיע לעשרות מיליוני שקלים. מחד הסכום הגבוה עלול להביא לחוסר כדאיות כלכלית במקרים מסוימים. מצד שני, הכסף נחוץ לקופה העירונית. "עקרונית אני בעד כל מהלך שיוביל לוודאות. מדובר בהצעה ראויה המאזנת בין צורכי הרשות המקומית לבין הקשיים שנוצרים נוכח ציפוף יתר. ובעיקר, הצעה שתוביל לוודאות בהיבט כה משמעותי. ועם זאת, לא נכון להוביל חקיקה שכזו אלא בדרך של חקיקה ספציפית. הליכי חוק רגילים מאפשרים מעורבות וחשיבה לעומק של כלל הגופים והגורמים הרלוונטים, מסביר עו"ד זיו כספי שמתחמה בנושאי נדל"ן. 

"חוק ההסדרים הוא לא במה לקידום נושאים כאלה. על אף שמו, הוא לא יכול להסדיר אף אחד מהם", מסביר מהנדס עיריית תל אביב לשעבר, עודד גבולי. "גם אם היינו מסכימים שמדובר בחוקים נורא נכונים, זו לא הדרך ולא השיטה, כי אין מדובר באסטרטגיה או בחזון, אלא בפתרון נקודתי, שיעשה גם דברים טובים וגם נזקים. אין חשיבה קדימה ואין חשיבה מרחבית", הוא אומר.