למה השלכות המשבר לא הורידו עדיין את מחירי הדיור?

השאלה ששואלים אותי הכי הרבה בשבועות האחרונים הינה כיצד יכול להיות שאין ירידה דרסטית במחירי הדירות בישראל. התשובה לשאלה הזו, היא מה שמייחד את תחום הנדל"ן מאפיקים אחרים. לדוגמה, מי שעקב אחרי שוק ההון בחודשים האחרונים, הבחין כמובן בתופעה של תנודתיות חזקה בשווקים. הסיבות הן שכמעט כל תחומי התעשייה השונים כמו מזון, תעופה, כימיקלים ובכלל, נפגעו מהמשבר בצורה כזו או אחרת ושווי המניות שלהם ירד. המשקיעים שראו בזה כתזמון טוב, רכשו מניות והעלו את שווי המניה שוב. התופעה הזאת חוזרת על עצמה וככל הנראה תמשיך בחודשים הקרובים, עד שיימצא פתרון למשבר.

אז למה בעצם אנחנו לא רואים תנודות כאלה בתחום הנדל"ן? יש לכך מספר תשובות שונות אבל הן מאוד תלויות במיקום. ולא פחות חשוב, בדיוק כמו בשוק ההון, גם בתחום הנדל"ן המשבר יוצר פוטנציאל למשקיעים.

כדי להבין לאן פניו של כל שוק נוטות, צריך כמובן להתחיל ולחשוב, מה בעצם משפיע עליו? לדוגמה בתחום התיירות פחות אנשים טסים, מה שאומר שחברות התעופה מפסידות. פחות תעופה משמע פחות דלק משמע חברות הדלק מפסידות וכן הלאה. בתחום הנדל"ן, בדומה מאוד לשוק ההון, הגורם המשפיע הוא היצע וביקוש. אבל, בשונה מהותית משוק ההון, הזמינות והיכולת לרכוש נדל"ן נמוכה ומורכבת בהרבה. כלומר, כמעט כל אדם עם כמה אלפים בודדים ואפילו פחות, יכול לרכוש מניות במיידי דרך מכשיר הנייד שלו, אבל כאשר מדובר ברכישת נכסי נדל"ן, ישנו תהליך ביורוקרטי ארוך ומסורבל הרבה יותר. סכומי הכסף לכל פעולה גבוהים משמעותית ולכן יש גם משקל והשלכות כבדות יותר שכל רוכש מתמודד איתם. וכאשר מדובר במשקיע שלא מכיר את התחום, אפשרויות ההיצע קטנות ולכן אם נפשט את כל הגורמים האלה, ההבדל המשמעותי הוא זמן.

בגלל השוני בקצב היכולות לבצע פעולות, שוק ההון למשל נע בתנודות דרסטיות בזמן קצר מאד ולשוק הנדל"ן לוקח זמן לפני שתהליכים שונים משפיעים עליו. אלא אם כן מדובר במלחמה עם נזק כבד או אסונות טבע קיצוניים. סביר להניח שגם במידה ושוק הנדל"ן אכן ייפגע ממשבר הקורונה, ייקח זמן עד שנראה עצירה או ירידה במחירים. בעלי הדירות והמשקיעים ימשיכו לקבל את השכירות החודשית כי אנשים עדיין צריכים לגור איפשהו ואין להם סיבה לבצע מכירה בבהלה של הנכס. ובגלל שהיצע הדירות ביחס לביקוש בישראל גם ככה נמוך מאוד, היזמים והקבלנים כנראה ימשיכו למכור את הדירות שלהם כי אותם משקיעים ואנשים שמחפשים לקנות נכס למגורים לא ייעלמו.

יכול מאוד להיות שאפילו תיווצר תופעה שדומה לשוק ההון ואנשים יחשבו שדווקא בגלל המשבר זהו זמן טוב לנצל אותו ולרכוש נכסים. הברון דה רוטשילד אמר "כשיש דם ברחובות, תקנו נכסים". אבל כמובן שקיימת האופציה שהמשבר יימשך תקופה ארוכה עם גלים נוספים רבים, ויזמי נדל"ן יחלו לפשוט רגל וכתוצאה מכך ימכרו את הדירות החדשות שלהם במחירי עלות ו/או הפסד, כדאי לכסות על ההפסדים. או שיותר סביר להניח, שאנשים שנקלעו לקשיים כלכלים ולא יצליחו לצאת מהם במשך תקופה ארוכה, יאלצו למכור את הנכסים ותהיה הצפה בהיצע והם יאלצו למכור במחיר נמוך ביחס למחירי השוק היום.

תופעה שכזו תרעיד את השוק אבל שוב, בגלל שמדובר על משך זמן יחסית ארוך לכל פעולה וגם ככה הבנקים עושים את החיים קשים לכל מי שרוצה לקבל מימון, סביר להניח שהמשבר יחלוף או לפחות יתמתן לפני שזה יקרה.

אז מצד אחד, ישנו פוטנציאל השקעות ורווח של פעם בדור עבור מי שיש לו כסף ויכולת לרכוש נכסים במידה והמחירים יצנחו באמת, כאשר מראש ידוע הרווח והסכום שתהיה שווה הדירה ברגע שהמחירים יחזרו לעצמם. אבל מצד שני, יכול להיות וזוהי רק ההתחלה והמשבר רק ילך ויגדל וכמובן הנכסים האלה יהיו שוממים לתקופה ארוכה, המחירים שלהם ירדו עוד יותר ואז זאת השקעה בסיכון גבוה.

לצערי, המצב עוד לא ברור, אבל כשישנו חוסר ודאות ובלבול, אז השקעה, כמעט בכל אפיק מהווה סיכון גבוה אך גם פוטנציאל תגמול גבוה. בסופו של דבר, השיקול והאחריות לגבי אם להיכנס למשחק הזה היא על המשקיע בלבד וכך גם הספיגה של ההפסדים או ההנאה שברווחים. אנשים לרוב מזהים הזדמנות כאשר היא חדלה להיות כזו. 

הכותב הוא הבעלים של משרד תכנון, יזמות והשקעות בנדל"ן ומחבר הספר 'פרקטיקה בנדל"ן'