ניתוח שמאי: כמה ירוויחו יזמים מהסבת משרדים לדירות

רקע: בעדכון לתזכיר חוק ההסדרים שפורסם לאחרונה ביקשה המדינה לאפשר כי 50% משטחי מגרשים המיועדים לבנייה למשרדים - יוסבו לבנייה למטרת מגורים.
לפי התזכיר, רשות מקומית תוכל לאשר הוספת שימוש למגורים במגרש שאושרה לו תוכנית לתעסוקה או למסחר בוועדת התכנון המקומית או המחוזית, כך שניתן יהיה להוסיף לו דירות בשטח של עד 80 מ"ר ושימושים ציבוריים נלווים כגני ילדים. השימושים למגורים לא יעלו על 50% מהשטח הכולל המותר לבנייה לתעסוקה או למסחר במגרש לפי התוכנית המאושרת, והשימושים הציבוריים לא יעלו על 10% משטח זה.

בחנו את המשמעויות הנגזרות מתזכיר זה. הבחינה נעשתה לקרקעות שטרם שווקו ואמורות לשנות ייעוד ולא לקרקעות בייעוד משרדים שכבר שווקו, ולא ברור כיום מהן ההשלכות ואם גם הן יומרו למגורים. ככלל, רב הנסתר על הגלוי בתזכיר זה והיישום עדיין מעורפל, אך ננסה לשקף את ההשלכות הרלוונטית על בעלי העניין.

 שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: דובי שמחי

רשויות מקומיות: ככלל אנו צופים התנגדות גורפת מצד הוועדות המקומיות להצעה זו. ראשית, הסבת ייעוד המגרשים ממשרדים למגורים תפגע בהכנסות מארנונה, אשר גבוהה במשרדים פי ארבעה-חמישה מאשר במגורים. היבט דרמטי אף יותר, שלא הוזכר בשלב זה, הוא נושא היטל ההשבחה, גובה התשלום והמועד הקובע לתשלום. שינוי הייעוד ממשרדים למגורים יגרום להשבחת הקרקע ויחייב ככלל תשלום היטל השבחה. ספק רב אם הוועדות המקומיות יוותרו בקלות על הכנסה משמעותית של היטלי השבחה. ולסיום, בפועל ועדות מקומיות אינן מתלהבות, בלשון המעטה, מעירוב שימושים (מסחר, תעסוקה, מגורים ומבני ציבור) והנושא יוצר מורכבות נוספת בהקשר להפחתת תקני החניה.

 קרני גטריידה, שמאי מקרקעין / צילום: דובי שמחי

יזמים: להבדיל מהרשויות המקומיות, התזכיר אמור להתקבל בזרועות פתוחות בקרב היזמים. שינוי התב"ע להקמת 50% יחידות מגורים במקום 100% משרדים תעודד יזמים ותגרום לעלייה בביקושים לקרקעות רמ"י (ובעקיפין גם לקרקעות פרטיות שהעלייה הצפויה בשוויין יעודד את מכירתן). עלייה בביקוש אמורה אמנם להביא במישרין גם לעלייה במחיר הקרקעות, אך תוספת הרווחיות שיזם יראה לנגד עיניו מפרויקט משולב של מגורים (בפרט יח"ד מבוקשות בשטח עיקרי של 80 מ"ר) ומשרדים גבוהה משמעותית מרווחיות בהקמת פרויקט משרדים בלבד.

 כמה ירוויחו היזמים

שווי הקרקע: בחנו את המחירים בשלוש ערים: חדרה, חולון ותל אביב. בתל אביב, שווי מ"ר ממוצע למעטפת משרדים הוא 15 אלף שקל, ועלות הבנייה בין 4,250 שקל ל-4,500. לעומת זאת, השווי הממוצע למ"ר בדירות חדשות עומד על 40 אלף שקל ומעלה, ואילו עלות הבנייה על 8,500 שקל. לפיכך, שינוי חלקי של הייעוד ממשרדים למגורים יביא לעלייה של 15% ברווח היזמי. השוויים נכונים לטרום השפעת קורונה ומייצגים ממוצע של השנים האחרונות.

רוכשי הדירות: רוכשי הדירות ככלל ייצאו נשכרים ממהלך זה. אנו לא מעריכים (כמו מהלכים רבים ודומים להורדת מחירי הדיור בשנים האחרונות) שהיצע יחידות הדיור יגדל באופן כה משמעותי שהנ"ל ישפיע במישרין בשוק כל כך מורכב, רב-תהליכים ואיטי על הורדת מחירי הדיור. למרות זאת, אנו כן מעריכים שבפרויקטים אלה תהיה ירידת מחירים נקודתית, זאת בזכות השילוב בין הגדלת היצע יחידות הדירות בכלל ובאזורי הביקוש בפרט, לצד שווי דירות בפרויקטים בשימוש מעורב, הכוללים דירות קטנות יחסית בשטח 80 מ"ר עיקרי.

הכותבים הם שמאי מקרקעין ממשרד SK שמאות המתמחה בליווי פיננסי של יזמים ובהכנת דו"חות 0