מוכרים נכס? לא כל הוצאה מותרת בניכוי מהמס

רקע: במסגרת חישוב השבח החייב במס בעת מכירת נכס, מאפשר חוק מיסוי מקרקעין להתיר בניכוי הוצאות שונות שהוציא המוכר וקשורות לרכישת הזכות במקרקעין או למכירתה, למעט הוצאות הכלולות בשווי הרכישה ולמעט הוצאות המותרות בניכוי לפי פקודת מס הכנסה (הוצאות שוטפות).

המחלוקת: מחלוקת בעניין האפשרות לנכות הוצאות שונות במכירת נכס הגיעה לאחרונה לפתחה של ועדת הערר בעניין קיסריה השקעות. במקרה זה נדונה השאלה האם הוצאות שהוציאה חברה עבור תשלומי ארנונה והיטלי תיעול בגין חובות עבר של מחזיקים קודמים בנכס, מותרות בניכוי מהשבח שנוצר לה בעת מכירתו? אותה חברה החזיקה בזכויות החכירה בנכס, והחובות האמורים נוצרו על ידי החוכר הקודם, שממנו רכשה את הזכויות.
החברה טענה כי הייתה מחויבת לשלם את חובות העבר של המחזיק הקודם בנכס, מכוח מערכת ההסכמים שנחתמה בעת רכישתו, כך שתשלום חובות הארנונה היה פעולה הכרחית מבחינתה לצורך שימור זכויותיה בנכס וכדי "לאפשר" את מכירתו. על כן, ביקשה להכיר בתשלום החובות כהוצאה שהוצאה "במכירת הזכות" לפי סעיף 39 רישא לחוק מיסוי מקרקעין, או כהוצאה "בעד הסכמתו (של הבעלים) למכירה", לפי סעיף 39(9) לחוק, שכן לולא תשלום ההוצאות הללו היה חשש לסיכול העסקה.

ההחלטה: ועדת הערר חילקה את החובות לשני סוגים - האחד, חובות עבר שנצברו על הנכס שלמוכרת הייתה התחייבות חוזית לפרוע, והשני - חובות עבר שנצברו על הנכס שלמוכרת לא הייתה התחייבות חוזית לפרוע.

בנוגע לסוג הראשון נקבע כי חובות אלו אינם נחשבים כהוצאות המותרות בניכוי מהשבח. בעת רכישת הנכס היה על החברה המוכרת, שהתחייבה לשלם חובות עבר אלו בחוזה, להצהיר עליהן כחלק משווי הרכישה של הנכס, לפי עיקרון "צירוף כלל התמורות", ולשלם בגינם מס רכישה.

במקרה זה, דובר בהיטלי תיעול. החברה הוכיחה שהייתה לה התחייבות חוזית לשלמם, ולכן היה עליה לדווח על תשלומים אלה כחלק משווי המכירה ברכישת הנכס לפי עקרון כלל התמורות. אם הייתה עושה כן, הייתה לה זכות ליהנות במכירה משווי רכישה גדול יותר. משכשלה לעשות כן, לא ניתן להתחשב בתשלומים אלו בחישוב השבח.

לגבי הסוג השני של החובות - חובות עבר שנצברו על הנכס שלחברה לא הייתה התחייבות חוזית לפרוע או חובות עבר בגין תקופת החזקתה של החברה עצמה בנכס - הוצאות אלו ניתנות לניכוי מהשבח, אם הן עומדות בקריטריונים הקבועים בחוק לשם כך.
במקרה זה, דובר בתשלומי ארנונה. נקבע כי תשלומים אלו אינם מותרים בניכוי מהשבח, שכן מדובר בחוב שוטף. כמו כן, לא הוכח קשר סיבתי בין תשלום החובות לבין מכירת הזכויות בנכס על ידי החברה.

בנוסף, ביהמ"ש הבהיר כי לא ניתן להתיר בניכוי כל הוצאה שהיה בה כדי לאפשר את המכירה, או שהייתה לה זיקה כלשהי למכירה, וכך גם לא כל הוצאה שהקטינה את הרווח הכלכלי שצמח למוכר, וזאת מאחר שפרשנות רחבה מדי של הסעיף אינה עולה בקנה אחד עם לשון החוק ותכליתו.

בית המשפט נותן, אם כן, פרשנות מצמצמת לסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, תוך קביעת גבולות נוקשים לאפשרויות ניכוי הוצאות במכירת נכס. 

ו"ע 43873-12-18

הכותב מבעלי משרד מאיר מזרחי ושות'