היזם מאחר במסירת דירה, שישה פתרונות הוצגו – מה הסיכוי שתקבלו פיצוי?

האם חל שינוי במצבם של רוכשי דירות מול יזמים שמאחרים במסירת דירות על רקע משבר הקורונה? לכאורה הנושא הוסדר לפני כשלושה שבועות כששר הבינוי והשיכון, יעקב ליצמן, הודיע על מתווה חדש לפיצוי דיירים, באופן שונה מהקבוע בחוק המכר. הודעתו הגיעה אחרי המלצות של גופים אחרים על "מסלולי" פיצוי שונים. עם זאת בדיקת "גלובס", מצאה כי בפועל, במקרים של איחורים במסירת דירות, כלום לא השתנה בפועל ועמדת השר ליצמן היא בגדר המלצה לא מחייבת.

היחסים שבין יזם שמאחר במסירת דירות לבין הרוכשים, מעוגנים בחוק מכר דירות. זה קובע כי קבלן לא יחויב בתשלום פיצוי במשך 60 ימי האיחור הראשונים. החל מהיום ה-61 הוא יחויב בפיצוי, בגובה דמי שכירות של דירה דומה בתוספת של 50% בעבור כל יום איחור. אם האיחור עולה על שמונה חודשים, היזם יחויב בתשלום דמי שכירות של דירה דומה בתוספת 25%, בעבור כל יום איחור.

מדובר בסנקציה חריפה מאוד, שעלולה לפגוע קשות ביזמי נדל"ן, שכן פרויקטים כוללים בדרך כלל עשרות דירות ויותר, ועלויות הפיצוי לרוכשים עלולות להצטבר לכדי עשרות ומאות אלפי שקלים. ובאמת מטרת החוק הייתה הרתעת יזמים, וזאת לאחר שבכנסת התרשמו שתופעת הפיגורים במסירת הדירות הפכה בעבר למכה של ממש, שגרמה לבעיות חמורות לרוכשים.

 יעקב ליצמן / צילום: כדיה לוי

שישה מתווים שונים לפיצוי דיירים

מצב הדברים השתנה מאז פרוץ מגפת הקורונה, וכיום לא ניתן בכזו קלות להאשים יזמים בפיגורים במסירת דירות. אמנם ענף הנדל"ן הוחרג מההגבלות החמורות שהוטלו על המשק, אך גם כך נרשמה ההאטה בקצב הבנייה, בין היתר בשל מחסור בידיים עובדות, ובשל מחסור בציוד. והיו גם מקרים נקודתיים שהשביתו אתרי בנייה. כך למשל ביישוב גבעת זאב נאסרה למשך זמן כניסת פועלים פלסטינים בשל הוראות אלוף פיקוד המרכז, ובמקרים רבים אתרים הושבתו בשל הידבקות או חשש להידבקות בקורונה בקרב העובדים.

משרד השיכון ביצע סקרים באתרי בנייה בניסיון לבדוק את נושא האיחורים. לפני כחודש פרסם המשרד את הממצאים מהם עלה, כי העיכובים במסירת הדירות נעים בין 70 ל-90 יום, כתוצאה מהקורונה. לאור זאת, הוסכם בממשלה, כי הסנקציות המוטלות בחוק המכר על קבלנים, אינן מוצדקות בנסיבות אלה, וכי יש לאזן בינן לבין הבעיות שנגרמות לרוכשים עקב הפיגורים. המטרה הייתה לבחון דרכים שיצמצמו פניות בעניין זה לבתי המשפט.
כדי לפתור את המצב הוקם צוות בין משרדי, בהובלת נציגי מחלקת יעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, ובראשם משנה ליועמ"ש ארז קמיניץ. וכן נציגים ממשרד הבינוי והשיכון, מאגף תקציבים, מאגף החשב הכללי, ממטה הדיור ועוד.

 המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ / צילום: איל יצהר, גלובס

כחלק מהדיונים עלו "מתווים" שונים למציאת פתרון. נציגים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ הזהירו, כי פיצוי לפי חוק המכר הקיים יגרום לפגיעה קשה ביותר בקבלנים, היות והתפרצות הנגיף הינה "כוח עליון". ברשות להגנת הצרכן הציעו כי בתקופה שתיקבע בוועדה, הקבלן יפצה את הרוכשים בגובה דמי השכירות המלאים לתקופת האיחור.

לעומתם במשרד הבינוי והשיכון דגלו בפשרה שמאריכה את התקופה שבה אין לחייב את היזמים בפיצוי עד ל-100 ימים, ולאחר מכן לפעול לפי חוק המכר. ואילו משרד המשפטים צידד בגישה שונה לגמרי: מצד אחד תמך בהארכה מועד האיחור ללא פיצוי ל-120 יום. מצד שני המליץ על בדיקת אפשרות להגיש תביעות נזיקין כנגד היזמים, בגין הנזקים הכלכליים והאחרים שנגרמו לרוכשים עקב האיחור במסירה.

במשרד השיכון לא יעדכנו את החוק

לפני מספר שבועות החליט הצוות הבין משרדי לערוך שילוב בין המלצות משרד המשפטים לבין אלה של הרשות להגנת הצרכן, לפיהן ייקבעו 60 יום איחור ללא פיצוי. לאחר מכן בימים 61-120 הפיצוי יגיע ל 50%; לאחר מכן - 150% כבחוק המכר.
כשהגיעו ההמלצות לשולחנו של שר השיכון, ליצמן, הוא הפתיע והודיע למשרד המשפטים, כי הוא "מבקש להותיר מכסת 40 הימים כפי שהמליצו משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. כמו כן ביקש השר לקבוע זאת כעמדה ממשלתית. אפשרות של עדכון חקיקה תיבחן בהמשך".

עמדתו של ליצמן אמנם מייצגת את הממשלה, אך נכון לעכשיו היא לא מעוגנת בחקיקה. המשמעות מכך היא שחוק המכר לא שונה כלל ופורמלית כל צד יכול לנסות ולבחור במנגנון הפיצוי שהוא מעוניין בו. הרוכשים יוכלו לדרוש תשלום פיצוי גבוה החל מהיום ה-61, כאמור בחוק, והיזמים עשויים לבחור את ההמלצה המתאימה להם ביותר.
נשיא התאחדות בוני הארץ, ראול סרוגו, הביע בעבר עמדה נחרצת לפיה היזמים כלל לא מחויבים בפיצוי בגין איחורים שנגרמו בשל מגפת הקורונה. כעת הוא מסר לנו כי להערכתו, בשטח הקבלנים יימצאו דרכים להתפשר עם לקוחותיהם.

 ראול סרוגו / צילום: כדיה לוי

"לדעתי, מה שיקרה עכשיו זה שקבלנים יאמצו לעצמם את אחד משני המתווים - של הצוות הבין משרדי או של משרד השיכון. מיעוטם ילכו לבתי משפט לערער על זה שהם צריכים לשלם משהו, ויתכן מאוד אפילו שהם יזכו, כי ברוב הסכמי המכר קבלנים מבטיחים את עצמם מפני כוחות עליונים", אמר לנו והוסיף כי, "הפיגורים הולכים ומצטברים ועברו את מה שמצא משרד השיכון בסקר שערך לפני כחודשיים, כי גם היום העבודה באתרים אינה מלאה, במיוחד אצל הקבלנים שמעסיקים כוח עבודה פלסטיני".

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר כי: "עמדת שר הבינוי והשיכון פורסמה בהרחבה לציבור, לאחר שהשר אימץ את מרבית ההמלצות שהוגשו לו ע"י הצוות הבינן משרדי. עמדת השר הינה בגדר המלצה לציבור רוכשי הדירות והיזמים והינה בנוגע לדירות שתאריך המסירה, כפי שנקבע בחוזה המכר, הוא בין התאריכים 18 במרץ השנה ועד סוף שנת 2020. בטווח הזמן הקרוב ולאור המשבר המתמשך, משרד הבינוי והשיכון יבחן את הנושא שוב ולאחר מכן תתקבל החלטה האם נדרש לעדכן את המתווה. בשלב זה ובראי של סולידריות חברתית, ביקשנו לספק תשתית לחלוקת הנזק בין רוכש הדירה והיזם. כך הוחלט שמתוך נזק של 80 ימים אשר נגרם ליזמים במשבר הקורונה, נקבעו 40 ימים כאיחור אשר לא יילקח בחשבון. לשיטתנו, הדבר נכון והוגן לכל הצדדים. על כן, בשלב זה הוחלט שלא לעדכן את החוק ובכל מקרה הדבר ייבחן מחדש בקרוב". 

מתווי הפיצוי המוצעים באיחור במסירת דירות

● חוק המכר: עד 60 ימי איחור אין פיצוי. מהיום ה-61 - 150% דמי שכירות. לאחר 8 חודשים איחור - 125% דמי שכירות
● התאחדות הקבלנים: פיצוי הצדדים על איחורים מפברואר 2020 ואילך צריך להגיע מהמדינה ולא מכיסי הקבלן
● הרשות להגנת הצרכן: פיצוי בגובה 100% מדמי השכירות הנהוגים באזור החל מהיום ה-61 לאיחור, ועד למסירה
● משרד הבינוי והשיכון: יש להאריך את מועד האיחור ללא פיצוי ל-100 יום. לאחר מכן - כנהוג בחוק המכר
● עמדת משרד המשפטים: להאריך את מועד האיחור ללא פיצוי ל-120 יום. לרוכשים שמורה זכות לתבוע את הקבלן
● הצוות הבין משרדי: עד 60 יום אין מקום לפיצוי. בימים 61-120 הפיצוי יגיע ל 50%. לאחר מכן - כנהוג בחוק המכר