הורדת מס הרכישה - צעד בכיוון הגדלת היקף העסקאות בשוק הנדל"ן

גורמים בשוקי הנדל"ן וההון לא הסתירו את גל השמחה שאפף אותם לנוכח הידיעה כי שר האוצר ישראל כ"ץ יפעל להורדת מס הרכישה על המשקיעים. ואכן מדובר בצעד חשוב ביותר שיש לו השפעות ישירות ועקיפות על שוק הנדל"ן - וכולן בכיוון אחד: הגדלת היקף העסקאות בשוק.

מס הרכישה הוא מס מדורג, שעבור בעלי דירה יחידה מתחיל ברמה של 0 עד למחיר דירה של 1.74 מיליון שקל, שממנו צריך לשלם 3.5%, ושיעורו עולה עם עליית שווי הדירה.  משקיעים, לעומת זאת, משלמים מס מהשקל הראשון של מחיר הדירה, ששיעורו יותר מהוכפל בשנים האחרונות. 

החל בכך יאיר לפיד, אשר כשר אוצר הקפיץ את המס על המשקיעים לפני כשבע שנים מ-3.5% ל-5%, והמשיך מחליפו משה כחלון כשלפני חמש שנים הוסיף עוד 60% העלאה במס מה שהציב אותו על שיעור התחלתי של 8% ממחיר הדירה.

מבחינת המשקיעים 8% מס זה כמעט 3 שנות תשואה, ונדגים: בהינתן שמחיר ממוצע של דירה בישראל מגיע לכ-1.6 מיליון שקל (על פי הלמ"ס), גובה המס שגזר כחלון על דירה כזו מגיע ל-128 אלף שקל, לעומת 80 אלף מתקופת לפיד, לעומת 56 אלף שקל לפניו.

המשקיעים עשו את חישוביהם, ורבים מהם פנו להשקיע באפיקים אלטרנטיביים, בהם נדל"ן בחו"ל או משרדים. חלקם בשוק הדירות ירד מסדר גודל של 25% לפני תקופת כחלון ל-13% בשנים האחרונות, כשהמשמעות היא אובדן פוטנציאלי של 10,000 דירות ויותר בשנה - מהן כ-4,000 היו אמורות להגיע לחברות הבנייה. מדובר בכ-10% מכלל המכירות השנתיות של החברות בשנים האחרונות, אחוז משמעותי ביותר.

 רכישת דירות משקיעים

הירידה במכירות למשקיעים הכבידה על קידום פרויקטים ועל ליוויים הבנקאי. מי מהיזמים שהתעקש בכל זאת למכור למשקיעים, נאלץ לפתות אותם בהנחות נוספות של עשרות אלפי שקלים במחיר הדירה, שאמורות היו לפצות על ההפסדים שנגרמו להם עקב הקפצת מס הרכישה.

זה בא לידי ביטוי במבצעי "חבר" למיניהם, שחלק משמעותי מהדירות שנמכרו בהם היו למשקיעים. ואולם הייתה גם השפעה עקיפה, וכנראה לא פחות חשובה על השוק: רוב הדירות שרוכשים המשקיעים אינן חדשות אלא יד שנייה.  מרגע שמשקיע רוכש דירה, הוא משחרר את בעליה, משפר הדיור, לרכוש לעצמו דירה חדשה.

הצעדים שנקט שר האוצר לשעבר כחלון - מיסוי על משקיעים ומחיר למשתכן - גרמו לכך שמשפרי הדיור נתקעו עם דירות למכירה ובכך תקעו גם את היזמים. במצב החדש משקיעים ישובו לרכוש דירות יד שנייה, מה שיאפשר לבעליהן להשתלב בשוק.

יש להניח, שבימים הללו מערכי השיווק של חברות הנדל"ן למגורים עובדים לילות כימים כדי לעצב תוכניות חדשות. הקורונה, בשילוב עם הורדת המס הצפויה והמשבר האדיר שפקד את שוק המשרדים, עשויים להשיב אלפי משקיעים ומיליארדי שקלים בפוטנציה אל השוק.