מחסנים לסחורות שמחכות לשילוח ומעבדות מחקר – הנדל"ן שנהנה מביקוש בזמן המשבר

שטחים לחברות ביוטק מושכים השקעות במיליארדי דולרים

מגפת הקורונה הוסיפה פרמיה לחללים שמושכרים למעבדות

מגפת הקורונה היכתה בבתי מלון, במרכזי קניות ובבתי אבות ודיור מוגן, אבל היא התבררה כבוננזה למשכירי שטחים לחברות ביוטכנולוגיה, חברות תרופות ועוד חברות מתחומי מדעי החיים.

בעלי הנכסים כבר עשו הרבה עסקים עם חברות שעובדות על בעיות רפואיות כמו סוכרת וסרטן. כעת הם רואים ביקוש חזק מצד חברות שעובדות כדי לפתח תרופה לקוביד-19. מדיניות העבודה מהבית אמנם שוחקת את הביקוש לשטחי משרד, אבל עבודת מעבדות מדעי חיים לא תמיד ניתנת לביצוע מרחוק.

"אחד הגורמים שפגעו בשטחי המשרדים היה שכולנו עברנו הביתה, וקלטנו איך להשתמש בזום", אמר סטיבן בינסוונגר, מנהל בחברת הבנקאות להשקעות נדל"ן איסטדיל סקיורד. "אבל לאף אחד אין מעבדה בבית".

מיליארדי דולרים זורמים למגזר מדעי החיים מממשלות, מיזמי הון סיכון וממקורות פרטיים נוספים. אלכסנדריה ריל אסטייט אקוויטיז, קרן ההשקעות בנדל"ן מדעי החיים הגדולה ביותר בארה"ב, גייסה בשבוע שעבר 1.1 מיליארד דולר בהנפקת מניות חדשה. המניות תומחרו בהנחה של 2.6% בלבד למחיר המניה בשוק. הנפקות משניות קודמות של אלכסנדריה הציעו הנחות של 3% עד 8%, אמר ג'ואל מרקוס, מייסד החברה והיו"ר הפעיל שלה.

"זו הייתה ההנפקה הגדולה בהיסטוריה של החברה, בתמחור ההדוק ביותר (בעשר השנים האחרונות) ועם חיתום יתר מאסיבי", הוא הוסיף.

חברות נדל"ן גדולות אחרות עם פעילות במדעי החיים מוסיפות עוד שטחים. BioMed Realty, שנקנתה באופן פרטי על ידי קבוצת בלקסטון בעסקה קרובה ל-9 מיליארד דולר ב-2016, ממשיכה עם תוכנית בנייה שתוסיף 2.5 מיליון רגל רבועה (232,000 מ"ר) לתיק הקיים שלה, 11 מיליון רגל רבועה בשווקים כמו בוסטון, סאן דייגו וסיאטל.

בחודש אפריל, ברוקפילד אסט מנג'מנט מטורונטו סגרה רכישה של 50% בהרוול קמפוס, מתחם של כ-2,800 דונם למדעי החיים ליד אוניברסיטת אוקספורד הבריטית, ביותר מ-200 מיליון ליש"ט (251 מיליון דולר). ברוקפילד בודקת כעת מגוון של אפשרויות התרחבות, כולל הוספת בית חולים לקמפוס כדי להגדיל את תחום המחקר והפיתוח שלו.
מאז פגיעת המגפה, ברוקפילד נוקטת גישה זהירה בפיתוח סוגים אחרים של נכסים מסחריים, אמר זכארי ווגאן, מנהל עסקי הנדל"ן של החברה באירופה. "אבל במה שנוגע למדעי החיים, אנחנו הולכים להמשיך, מפני שיש שם ביקוש וזה הולך רק לגדול".

אחד החששות הגדולים ביותר של תעשיית הנדל"ן הוא שהקבלנים והמשקיעים ייצרו יותר מדי היצע. "זו ההתמקדות של המוסדיים בימים אלו", אמר ג'ייסון קאופמן, סגן נשיא בכיר בסילברסטין נכסים, שמתכננת להרחיב את עסקי מדעי החיים שהיא הקימה בניו יורק לערים נוספות. "היום כל אחד שמשכיר בניין בסגנון לופט (עליית גג) בניו יורק סיטי חושב שיש לו בניין של מדעי חיים".

הקבלנים מזהירים שיש עלויות גבוהות ומורכבויות סמויות בבניית שטחים למחקר מדעי ורפואי. בניינים כאלו זקוקים לאוורור מתוחכם ולמערכות גז ומים מיוחדות.

ובכל זאת, קשה שלא להבחין בקסם של נכס מדעי חיים, בייחוד כשמשווים אותו לסוגים אחרים של נדל"ן מסחרי אחרי התפרצות מגפת הקורונה. כאשר משרדים מוחכרים הם שוק מת בערים רבות, אלכסנדריה דיווחה שהיא החכירה יותר מיליון רגל רבועה (כ-92 אלף מ"ר) ברבעון השני, עם גידול ממוצע של 37% בשכירות.

כאשר מלונות רבים עדיין לא נפתחו מחדש, וכמה בעלי שטחי מסחר (קמעונאות) מדווחים שעד 50% מדייריהם החמיצו תשלום שכירות אחד לפחות, חברות נכסים כמו אלכסנדריה, ברוקפילד ובלקסטון אומרות שכמעט כל דיירי מדעי החיים שלהן משלמים את השכירות במועד.

בערים שאין בהן מוקדי מחקר חשובים של מדעי חיים, הקבלנים מנסים לשנות זאת. בשיקגו, מיזם בהובלת חברת טראמל קרואו סגר ביוני עסקה לקניית אתר בנייה בהשקעה של 250 מיליון דולר של מגדל מדעי חיים בגובה 16 קומות בשם פולטון לאבס. הבנייה כבר החלה.

מחסנים מציעים מחסה מחוסר הוודאות במגזר הקמעונאי

המסחר המקוון מיטיב עם בעלים של נכסים לוגיסטיים, אבל התחרות על נכסי האחסון מתגברת

כשהצרכנים נמנעים ממקומות ציבוריים - המסחר האלקטרוני פורח. חברות כמו אמזון ואתר האופנה המוביל באירופה, זלנדו, הם המרוויחים הברורים מאליהם, אך המשקיעים מתלהבים באותה מידה גם מהחברות שמספקות להם מחסנים.

 מחסן של פרולוג'יס בסטטן איילנד. נכסים עמידים במשבר / צילום: Julie Jacobson, Associated Press

ההוצאה המקוונת עלתה בקצב מהיר במהלך מגפת הקורונה. בבריטניה היא היוותה 31% מכל המכירות לצרכן באפריל, לעומת 19% באפריל לפני שנה. חלק מהשינוי הזה צפוי להיות זמני, אבל רק חלק. בנק UBS צופה שב-2025, רבע מסך המכירות לצרכן בארה"ב יהיה מקוון - מגמה שתאלץ 100 אלף חנויות פיזיות להיסגר עד אותה שנה.
בעלי הקניונים עומדים בפני החלטות קשות. משבר הקורונה הוריד את איכות האשראי של הקמעונאי האמריקאי הממוצע מקצת מעל דירוג "השקעה" לפני שנה, לטריטוריית "זבל" היום, לפי Credit Benchmark. חברת אחת שמחזיקה קניונים, טנג'ר פקטורי אאוטלטס סנטרס, הודיעה שהיא לא תוכל לגבות שכירות שהגיעה לה על אפריל ומאי לפני תחילת 2021. Intu, בעלת בית בריטית של חנויות כלבו, הגישה לאחרונה בקשה לפשיטת רגל אחרי שהדיירים לא יכלו לשלם לה דמי שכירות.

מחסנים אמורים להיות מחסה בטוח. Segro, חברה אירופית שמחזיקה נדל"ן לוגיסטי, מסרה בסוף מאי ש-82% מהשכירות שלה ברבעון השני כבר שולמה או בדרך לתשלום קרוב.

חברת Prologis, הבעלים הגדולה בעולם של מחסנים, גבתה 95% מהשכירות שהגיעה לה במאי.

מכיוון שמכירות אונליין זקוקות לפי שלושה שטח אחסון פיזי ביחס למכירות בחנויות, שטחים פנויים במחסנים אמורים להישאר כעת בשיעור נמוך, בניגוד למה שנראה בלתי נמנע במשרדים, במלונות ובחנויות ברחובות ראשיים.

משלוחים בתוך 24 שעות הופכים לחלק חשוב מהעסקים הקמעונאיים, ולכן מחסנים שקרובים לריכוזים עירוניים גדולים מבוקשים במיוחד. לפני כמה שבועות קנתה Segro שטח לוגיסטי בלונדון בתשואת שכירות של 3.5% בלבד, שאומרת שמחיר הנכס גבוה. היא מעריכה שתשפר את התשואה על ידי העלאת דמי השכירות.

במבט כללי יותר, תשואת ההשקעה בשטחי מחסן באזור לונדון נשארה יציבה על 4% ברבעון הראשון של השנה, לפי סוכנות התיווך CBRE, לכן השטחים הללו הם מהעמידים ביותר בעולם הנדל"ן במשבר הנוכחי. ברחבי אירופה, התשואות על נדל"ן תעשייתי מובחר היו לראשונה נמוכות מהתשואות על מרכזי קניות, משום שהביקוש למחסנים יחסית לחנויות עלה.

המשקיעים כבר בונים בגדול על סקטור המחסנים. מניות Segro נסחרות כעת ב-27% מעל ההון העצמי שלה בסוף 2019, ונתנות למשקיעים תשואת דיבידנד של 2.3% בלבד.
במקביל, מניית קרן ההשקעות הגדולה באירופה בקניונים, יוניבייל-רודמקו-ווסטפילד, נסחרת בדיסקאונט מאסיבי להון העצמי שלה ובתשואת דיבידנד דו-ספרתית. עוד לפני המגפה, המעבר ההדרגתי של חנויות לאונליין הפך את המחסנים להימור קורץ. כעת, הנכסים הלא זוהרים הללו הופכים לנכסי יוקרה.