רוצים לבנות על הגג? תצטרכו הסכמה מפורשת של השכנים

בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון נדונה השאלה כיצד על מוסדות התכנון לנהוג כשמוגשת על ידי אחד מבעלי הדירות בבניין משותף בקשה להיתר בנייה בשטח הגג, שהוא רכוש משותף (שאינו מוצמד לדירתו של מבקש ההיתר). זאת, כאשר הבקשה להיתר חתומה רק ע"י בעל הדירה המבקש לבנות על הגג ולא על ידי שאר הדיירים.

במקרה הספציפי מדובר בבקשה למתן היתר לבנית חדר על גג משותף מכוח תוכנית "גגות תל אביב יפו" (ג’1), שהוגשה בחתימת מבקש ההיתר בלבד, ללא שצורפו לבקשה חתימות של 75% מבעלי הדירות בבית המשותף (ואף לא אחד מבעלי הזכויות מלבד מבקשי ההיתר) כנדרש לפי חוק המקרקעין. התוכנית מחייבת לכלול בבקשה "הוכחת זכות במקרקעין ובמקרה של בעלות משותפת - הסכמת בעלי הנכס כמחויב בחוק".

מבקש היתר הבנייה המציא את הבקשה לכל בעלי הדירות האחרים בבניין, בהתאם לתקנות התכנון ובנייה, אולם לא דאג לצרף את חתימת רוב הבעלים, כנדרש לפי חוק המקרקעין (75%). לכן, הבקשה להיתר בנייה נדחתה ע"י רשות הרישוי, מהטעם שהוגשה ללא הסכמת רוב בעלי הדירות.

על החלטת רשות הרישוי הגיש מבקש ההיתר ערר לוועדת הערר המחוזית תל אביב, שבו ציין כי דיני התכנון והבנייה אינם מחייבים הסכמה פוזיטיבית של שאר בעלי הדירות, ולכן די ב"רוב תכנוני" שהושג כדין. במילים אחרות, די בכך שאף אחד מבעלי הדירות לא הגיש התנגדות לאחר שהבקשה נמסרה לכולם, כנדרש על פי דיני התכנון והבנייה. ועדת הערר דחתה את הבקשה, וקבעה כי יש לעכב את מתן היתר הבנייה עד להסדרת ההיבט הקנייני - כלומר, להמצאת הסכמה מפורשת של הרוב הנדרש לפי חוק המקרקעין של בעלי הדירות בבית המשותף.

מבקש ההיתר הגיש עתירה על החלטה זו לבית המשפט המחוזי בת"א, שקבע אף הוא, כי אף שהבקשה נמסרה לבעלי הדירות, לא ניתן להסתפק באי הגשת התנגדויות לבקשה, אלא נדרשת הסכמה מפורשת שלהם לבנייה.

על פסק דין זה ערער המבקש לבית המשפט העליון. העליון דחה את הערעור וקבע כי מבחינה מהותית, חשוב לוודא כי כל דיירי הרוב נותנים הסכמתם בצורה מפורשת לבנייה על הגג ורק הסכמה פוזיטיבית היא מנגנון ראוי להשגת יעד זה.

כך, לדעת בית המשפט העליון, תישמר חלוקה צודקת של הרכוש המשותף. העליון מדגיש, כי יש חשיבות לכך שאם ייעשה שינוי ברכוש המשותף, הוועדה המקומית תדע באופן מפורש כי ניתנה הסכמת בעלי הדירות בבניין המשותף.

עוד קובע בית המשפט העליון כי אם לכאורה יש קושי קנייני, רשאים מוסדות התכנון - ולעיתים נכון יעשו - אם יעכבו את ההליך כדי לתת לגורם המוסמך להחליט בדבר.

פסיקה זו מעוררת קשיים לא מעטים, שכן מחד גיסא היא מגנה על בעלי הזכויות האחרים בבניין מפני בנייה על השטח שלהם ומונעת פגיעה בזכויותיהם הקנייניות, וכן מונעת את הנטל מבעלי הזכויות האחרים לפתוח בהליכים ולהתנגד לבנייה. מאידך גיסא, פסיקה זו מעניקה למוסדות התכנון סמכות להכריע בעניינים קניינים ולהחליט האם מבקש ההיתר הוא בעל זכויות הקניין בנכס, אף כי אין לוועדות התכנון סמכות להכריע בשאלות הקנייניות.

פסק הדין עשוי ליצור החלטות שגויות לא מעטות, שכן אין לוועדת התכנון הכלים לחקור ולהגיע למסקנות בענייני קניין כמו שיש לבית משפט. מה יהיה אם ועדת ערר תחליט למשל שאין למגיש ההיתר רוב בגלל עניין קנייני כזה או אחר? האם לפרשנות של חוזה או תקנון בית משותף שיבוצע על ידי ועד ערר, יהיה תוקף של פסק דין? ואיך יערערו על זה ומי ידון בערעור? שאלות אלה ואחרות בוודאי עוד יידונו בהמשך. 

עע"מ 795/19. 

את השכנים ייצג עו"ד מורן גור ממשרד רייסמן גור

הכותבים ממשרד GEE law - גולדמן, ארליך, אדלשטיין, אביגד המתמחה בתכנון ובנייה ובנדל"ן