חיים כצמן: "אנו סובלים מהפסימיות של שוק ההון לגבי נדל"ן מסחרי; אני מאמין שהשוק יתבדה"

השפעותיו של משבר הקורונה על הפעילות במגזר הנדל"ן המסחרי הגלובלי ממשיכות להדאיג את השחקנים בשוק ההון בישראל ובעולם. מניות חברות הנדל"ן המניב, הפועלות בתחומי המסחר והמשרדים, ממשיכות לסבול מסנטימנט שלילי מצד המשקיעים, בשל החשש מירידה בתזרימי המזומנים ובשווי הנכסים בעקבות המשבר.

היום דיווחה חברת הדירוג S&P מעלות כי הפחיתה את תחזית הדירוג של קבוצת הנדל"ן המסחרי גזית גלוב , מ"יציבה" ל"שלילית", בשל השפעות אפשריות של משבר הקורונה, העלייה במינוף וההרעה באיכות האשראי של החברה האם, נורסטאר  החזקות. עם זאת דירוג החוב של גזית גלוב נותר לפי שעה ללא שינוי, ברמה של AA מינוס.

לדברי S&P מעלות, ברבעון הראשון של 2020 הציגה גזית גלוב עלייה במינוף בשל שחיקה בהון העצמי ועלייה בחוב המתואם. בחברת הדירוג סבורים, כי לנוכח חשיפתה של גזית גלוב לנכסים מסחריים קמעונאיים, יושפעו ביצועיה התפעוליים ב-2020 ממגפת הקורונה, בין השאר, כתוצאה מהגבלות תנועה והתקהלות במדינות השונות, מהיחלשות הרשתות הקמעונאיות ומהירידה בצריכה הפרטית. "להערכתנו, תיתכן ירידה בדמי השכירות ובשיעורי התפוסה של נכסי החברה, ובשווי תיק הנכסים שלה", כותבים בחברת הדירוג, "אבל הפריסה הנרחבת של פעילות החברה, פיזור השוכרים שלה והעובדה כי היקף מהותי משוכריה מספקים שירותים חיוניים (גם בעת סגר), עשויים למתן במידת מה את השחיקה בביצועים".

המניה צנחה, המינוף זינק

בינתיים, איבדה מניית גזית גלוב כ-56% מערכה מתחילת השנה, והיא נסחרת כיום לפי שווי שוק של 2.77 מיליארד שקל בלבד. נפילה זו הובילה לעלייה במינוף של החברה האם, נורסטאר החזקות, ומסיבה זו הפחיתה S&P מעלות את דירוג החוב של נורסטאר בדרגה אחת, מ-A פלוס ל-A.

נורסטאר, הנסחרת בשווי של כ-410 מיליון שקל בלבד (לאחר ירידה של כ-80% במניה מתחילת השנה), מחזיקה ב-58% ממניות גזית גלוב, בשווי של כ-1.65 מיליארד שקל. אל מול נכס מרכזי זה מציגה החברה חובות של כ-1.06 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח שלה. עם זאת, בימים הקרובים תשלים נורסטאר מכירה של מניות גזית גלוב בתמורה ל-281 מיליון שקל, במסגרת הצעת רכש של האחרונה, שלאחריה תחזיק במניות גזית גלוב בשווי של 1.36 מיליארד שקל. במסגרת הצעת הרכש החלקית, הציעה גזית גלוב לרכוש מניות של עצמה (11.67% מהון המניות) בתמורה כוללת של כ-346 מיליון שקל. להצעת הרכש נרשמה היענות יתר מצד בעלי המניות, ומשכך תושלם במלואה בימים הקרובים, כשנורסטאר תחזיק לאחריה ב-55.4% ממניות גזית גלוב.

הן נורסטאר והן גזית גלוב מנוהלות כיום בידי בעל השליטה, חיים כצמן, שמחזיק בתפקיד המנכ"ל בשתי החברות. לדברי S&P מעלות, המינוף החזוי והמיצוב העסקי של נורסטאר תלויים רבות ביישום מוצלח של אסטרטגיית ההנהלה, הכוללת פעולות הוניות מאזנות ומימוש נכסים שאינם בליבת העסקים, וכן בהשפעות ארוכות טווח של מגפת הקורונה על הכלכלה בכלל ועל ענף מרכזי המסחר בפרט.

בחברת הדירוג גם הותירו לנורסטאר תחזית שלילית, המשקפת את ההערכה לפגיעה בביצועים התפעוליים של גזית גלוב ב-2020. "אם תחמיר הפגיעה הכלכלית במדינות הפעילות של הקבוצה, ותהליך ההתאוששות בענף מרכזי המסחר יהיה איטי, מיצובה העסקי של הקבוצה עשוי להידרדר", ציינו בחברת הדירוג.

"סוכנויות הדירוג מודאגות מהקורונה"

בעקבות הורדת הדירוג אמר כצמן: "זה לא סוד שסוכנויות הדירוג מודאגות מהשפעות הקורונה, וכמו כולנו הן נמצאות ברמת אי-ודאות גדולה מאוד. אנחנו לא תמיד מסכימים עם סוכנויות הדירוג, אבל תמיד מכבדים אותן, ואנחנו מקווים שברבעונים הקרובים הם יראו שלא כצעקתה, ויחזירו את אופק הדירוג להיכן שהיה".

לדבריו, "יש הבדל גדול בין איך ששוק ההון תופס את כל נושא הנדל"ן המסחרי ובין מה שאנחנו רואים בשטח. בעוד שוק ההון פסימי מאוד לגבי עתיד הנדל"ן המסחרי (משרדים ומסחר), זה לא מה שאנחנו רואים ברחוב וזה לא מה שהחברות הבנות שלנו מדווחות".

כצמן גם הדגיש כי אירופה, שם יש לחברה יש נכסים רבים, נמצאת כיום במקום שונה לחלוטין מישראל. "סקר מלפני שבועיים של בנק ההשקעות ההולנדי קמפן, שמוביל בתחום ההשקעות בנדל"ן, קובע שבמדינות שבהן נמצאים נכסים שלנו (נורבגיה, שבדיה, פינלנד, אסטוניה, פולין וצ'כיה), רמת הביקורים בנכסים חזרה כמעט לרמות של חודש ינואר, ובחלקן אף עברה אותן. כך שמה שאנחנו רואים בשטח שונה לחלוטין ממה ששוק ההון בארץ ובעולם מתאר לעצמו.

"אנחנו סובלים מהראייה הפסימית של שוק ההון את שוק הנדל"ן המסחרי, ואני מאמין שהשוק יתבדה. אני חושב שגם סוכנויות הדירוג נמצאות באותו מחנה של זהירות יתר, ואני מקווה ומשוכנע שברבעונים הקרובים נוכיח להם שלא כך הם הדברים, ושאנחנו ממשיכים לייצר תזרימי מזומנים דומים למה שייצרנו בעבר, ואולי אפילו יותר".

לדבריו, "צריך גם לזכור שבחברה מתבצעות פעולות להשבחת נכסים והעלאת רמות ייצור המזומנים מהנכסים. כך שבסך הכל אני אולי לא מסכים עם סוכנויות הדירוג, אבל אני מבין מאיפה הם באים. הם באים מהחשש הכללי של משבר הקורונה, אבל להערכתי, לגזית גלוב יש יתרון מובהק בזה שהיא מפוזרת בין אזורי פעילות שונים, ויש לה גם יתרון נוסף, שהיא מפוזרת באזורים אורבניים צפופי אוכלוסין, שעל פי כל תחזית ולמרות מה שקרה בניו יורק, הם יהיו הראשונים להתאושש.

"אני חושב שהנקודה המרכזית היא שהחששות לגבי ירידה בתזרימי המזומנים, וכתוצאה מזה ירידה בשווי נכסים, הם מוגזמים, ואני מקווה שזה גם יוכח ברבעונים הקרובים. בסוף המספרים הם אלה שידברו", הוסיף כצמן.

מכירה של אג"ח קבוצת לוזון

בתוך כך, בסוף השבוע דיווחה גזית גלוב כי מכרה 100 מיליון אג"ח להמרה מסדרה ט' של קבוצת עמוס לוזון יזמות ואנרגיה (לשעבר קבוצת א. דורי) בתמורה ל-61 מיליון שקל. לפי מקורות המקורבים לעסקה, מכירת האג"ח בוצעה כחלק ממהלך העסקים הרגיל של החברה, ולאחר שהתקבלה הצעה טובה מגורם בשוק.

מדובר בחלק מניירות הערך שקיבלה גזית גלוב לאחר מכירת השליטה בקבוצת לוזון לידי עמוס לוזון בינואר 2016. לאחר המכירה נותרה גזית גלוב עם החזקה של 18% ממניות קבוצת עמוס לוזון, בשווי נוכחי של 25 מיליון שקל, וכן החזקה ב-30 מיליון שקל ערך נקוב של אג"ח ט' ו-3 מיליון אופציות מסדרה 4 וכן בשטר הון של החברה.