מהפך בשוק השכירויות: עליות מחירים בערי הלווין של ת"א וירידה במקומות המבוקשים

נתונים ראשוניים בדבר מחירי השכירויות למחצית השנה הראשונה של 2020, שהגיעו לידי "גלובס", מלמדים עד כמה "שבר" הנגיף את המחזור הטבעי של השוק. בדרך כלל הרבעון השני מאופיין בעליות מחירים, אך השנה בערים היקרות והמבוקשות כמו תל אביב ושכנותיה הנטייה היא לירידות מחירים. כך עולה מנתונים של הלמ"ס ושל yad2. ניתוח של הנתונים מצביע על דפוס די ברור של מעבר שוכרים לערים פחות יקרות, או כאלה שניתן לכנותן "אלטרנטיביות" לערים המבוקשות יותר שנמצאות בקרבתן. מה עוד ניתן ללמוד מהנתונים? "גלובס" עושה סדר.

 מחירי השכירויות בערים האלטרנטיביות עולים, ובערים המבוקשות יורדים בהשוואה לסוף 2019

1. פעולות הממשלה לא הרגיעו את השוכרים

שוק השכירות מתאפיין במחזוריות עונתית, שחוזרת על עצמה בדייקנות מפתיעה: בחודשי האביב והקיץ, שבדרך כלל נופלים על הרבעונים השני והשלישי של השנה, הביקושים לשכירות עולים, ובהתאם גם מחירי השכירות. בחודשי הסתיו והחורף, שנופלים על הרבעונים הרביעי והראשון, הביקושים לשכירות יורדים וכך גם המחירים. בדרך כלל חגי תשרי וחג הפסח, מהווים את נקודות המפנה בין המחזורים. לאור זאת, מחירי השכירות רשמו עליות לעומת הרבעון הראשון, בעשר השנים האחרונות. זאת למעט חריג אחד ב-2017, שבו מחירי השכירות באפריל ומאי ירדו והעליות החלו בחודש יוני. התנודות הללו מונצחות במדד שירותי דיור של הלמ"ס. עד כמה 2020 היא חריגה? במהלך כל אחד מחודשי הרבעון השני של השנה - אפריל, מאי ויוני - המדד רשם ירידות. אמנם אין מדובר בירידה גדולה - 0.7% בסך הכל, ואולם לא רק מדובר בשבירה של מחזור כלכלי, אלא כזו, שנערכה גם בחודשים מאי ויוני, שבהם הממשלה נטעה בקרב הציבור את התחושה, שהקורונה מאחורינו.

הנתונים מלמדים ששוק השכירות לא קנה את המסר הזה, ויש לכך הסבר. השוכרים מתבססים על שני פרמטרים עיקריים שהם תעסוקה והכנסה. ואם שיעורי האבטלה מוסיפים להיות גבוהים - פתיחת הסגר במהלך החודשיים הללו לא עזרה למי שאיבדו את מקומות עבודתם, או ששינו את אופי תעסוקתם.

שינוי זה בא לידי ביטוי בעבודה מתוגברת מהבית, שאינה מחייבת את העובדים להיות צמודים למקומות העבודה שלהם. במקרה כזה, חלקם לפחות חיפשו לעצמם דירות במקומות זולים יותר.

2. רף המחיר של 4,000 שקל כברומטר

שאלה אחרת שבדקנו היא ההתנהגות הגיאוגרפית. סקירה שערכה חברת CBRE ושפורסמה ב"גלובס" השבוע, הראתה, כי מחירי השכירות של שטחי מסחר ומשרדים יורדים בעיקר באזור תל אביב, וככל שמתרחקים ממנה - הירידות פוחתות. חלק מהירידות הללו הוסברו בסגירת עסקים ובצמצום שטחים מצד חברות שעדיין פועלות. מה קורה בשוק השכירות למגורים?

בדיקה שערך אתר הלוחות yad2, על מחירי השכירות המבוקשים על ידי בעלי דירות בערים הגדולות, מראה תמונה מעניינת. כשמדובר בדירות 3 חדרים, שמאכלסות בדרך כלל סטודנטים וצעירים שמתחילים את חייהם העצמאיים, המחירים המבוקשים לדירות בתל אביב ובסביבתה ירדו במחצית השנה שבין דצמבר 2019 ליוני 2020.

באופן גס ניתן לומר ש-4,000 שקל הוא הרף שממנו ומעלה, בעלי הדירות מתקשים למצוא שוכרים לדירות 3 חדרים, בערים המבוקשות שבמרכז הארץ. בתל אביב עצמה, שכר הדירה המבוקש הממוצע מגיע ל-6,625 שקל בחודש, הרבה מעבר ליכולת התשלום של רבים בימים הללו. גם בהרצליה, עם שכר דירה ממוצע של 5,371 שקל, רמת גן 5,052 ועוד, בעלי הדירות כנראה הבינו, שהם צריכים להוריד את מחירי השכירות המבוקשים.

לעומת זאת בשתיים מהערים הזולות במטרופולין תל אביב - רחובות ופתח תקוה, נרשמו עליות במחירי השכירות המבוקשים על דירות 3 חדרים. בשני המקומות הללו מחירי השכירות נמוכים מרף ה-4,000 שקל.

בבירות הפריפריה בדרום ובצפון - באר שבע וחיפה - מחירי השכירות עלו, וזה דומה לממצאי CBRE לנדל"ן המסחרי והמשרדי שמצא, שבמקומות הללו לא נרשמו ירידות. מובן שהמשבר מכה גם בפריפריה, אולם מחירי השכירות, שנמוכים מ-3,000 שקל לחודש לדירות 3 חדרים, כנראה מאפשרים לבעלי הדירות עדיין להעלות אותם.

3. "עוד לא הגענו למכה הקשה"

סגן יו"ר לשכת המתווכים, אסף אפשטיין, אמר ל"גלובס" כי, "בגלל המצב, יש הרבה דירות שעומדות ריקות, כולל באזורים שנחשבים לחזקים". לדבריו "צעירים בוחרים לעזוב את הדירות, בין אם מסיימים חוזה, ובין אם לא יכולים לשלם - פשוט עוזבים. אני לא יודע אם מגיעים לרמה של הפרת חוזים מול בעלי הדירות, או שהאחרונים מבינים שאין עם מי לדבר".

לדבריו מחירי השכירות במקומות רבים ירדו הרבה מעבר למצוין בלוח yad2, והגיעו אף לירידה של 5%-10%. "אני חושב שעדיין לא הגענו למכה הקשה, וחושש ממה שיקרה. הסתובבתי בפלורנטין ונפגשתי עם יזם נדל"ן. במהלך הפגישה הראו לי כמה עסקים נסגרו, וכמה חנויות מושבתות. חלק מהן כנראה לא ייפתחו. ולכן אין כסף.