"רפורמת השכירות בברלין לא תעבור בבית המשפט": חברת הנדל"ן הגרמנית ששומרת על אופטימיות

בספטמבר 2019, בעוד שוק הנדל"ן הגרמני רוחש שמועות והערכות לגבי רפורמת מחירי השכירות חסרת התקדים שקידמה עיריית ברלין, ובעוד מניות של ענקיות נדל"ן הגרמניות - וגם של חברת איי.די.או גרופ (ADO) הישראלית שהשקיעה בנדל"ן למגורים בבירת גרמניה - הולכות וצוללות, התרחשה אחת העסקאות המעניינות ביותר בתחום הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות. חברת אדלר הגרמנית הודיעה על רכישת ADO, שהחזיקה בפורטפוליו בן אלפי דירות בברלין, בפרמיה של קרוב ל-80% ממחיר המניה ובמחיר כולל של 708 מיליון אירו, במזומן.

מאז הרכישה התרחשו התפתחויות רבות: אדלר, ADO פרופרטיז (חברה-בת של ADO גרופ) וחברת ייזום נדל"ן גרמנית בשם קונסוס מוזגו בעסקת מיזוג הפוך משולשת, בתהליך בן כמה שלבים שעורר ביקורת ועימות פומבי עם מחזיקי איגרות החוב של החברה הישראלית; רפורמת השכירות שנכנסה לתוקף בפברואר הפכה למעשה לקיצונית הרבה יותר ממה שהוערך, וכוללת גם הורדת דמי השכירות בחוזים קיימים; ובמרץ התפרצה באירופה מגפת הקורונה, שמאיימת על היבשת במיתון חסר תקדים, ובהערכות שהמשבר הכלכלי הנלווה לה יאפיל על רוב המשברים הקודמים.

למרות כל אלה, שניים מהמנכ"לים המשותפים של חברת אדלר - מקסימיליאן רינקר ותיירי בודמולאן - סבורים כי היה מדובר בהשקעה טובה ובצעד נכון. בראיון ל"גלובס", שהתקיים לפני כשלושה שבועות, הם מגלים כי עסקת הרכישה תומרצה למעשה בשל החשש של מחזיקי המניות העיקריים ב-ADO גרופ (קרן אפולו, משפחת דיין ושיכון ובינוי - האחרונה מכרה את רוב אחזקותיה בחברה עוד קודם) מרפורמת השכירות בעיר, בעוד שהחברה הגרמנית, כשחקנית ותיקה בשוק, העריכה כי תוכל עדיין להרוויח בעיר וכי הרפורמה תיפסל על ידי בתי משפט בטווח של שנה.

השיחה הטלפונית עם השניים מתקיימת בעוד גרמניה נחלצת, בעור שיניה נכון לעכשיו, ובהשקעה של מאות מיליארדים עד כה, מהאיום הכלכלי הנשקף לה כתוצאה מהתפרצות מגפת הקורונה. סוכנויות הדירוג חוזות לה צמיחה שלילית של 6%, הפגיעה הקטנה ביותר באירופה, אולם העתיד לוט בערפל, בעיקר בגלל החשש לגלים נוספים ולהשפעה של המגפה על הכלכלה העולמית.

לאדלר, ששמרה על שמה הגרמני ("נשר") אחרי המיזוג, יש כיום 75 אלף דירות, 2,000 עובדים ומטות שונים, והיא נחשבת לקבוצת הנדל"ן - למגורים - השלישית בגודלה במדינה.

איך זה לנהל חברה בזמן משבר כמו מגפת הקורונה?
"זה תפס אותנו בדיוק כשהתחלנו לאחד את שתי החברות - ADO ואדלר - אז נאלצנו לעשות זאת על בסיס עבודה מהבית, ודרך פגישות מקוונות. זה היה חדש לנו לגמרי. בנוגע להשכרת דירות, המשכנו לאפשר ביקורי דירות וירטואליים. אנחנו חושבים שצלחנו את הזמנים האלה בהצלחה, ואפילו הצלחנו לקדם את האיחוד בין החברות. מבחינתנו, שוק הנדל"ן למגורים בברלין הוא סוג של מקלט-מבטחים בנוגע לקורונה".

לא חשבתם שהשמיים נפלו עליכם?
"לא ממש, התשלומים המשיכו להתקבל באחוזים גבוהים. זה אמנם היה אתגר רציני מבחינה מנהלית, לקיים אך ורק פגישות מרחוק, אבל העסקים לא השתנו מהותית בחודשים הללו. גם אם אתה מתייחס לעבודות בנייה או לשיפוצים, כאן בגרמניה לא היה איסור עליהם כמו במדינות אחרות. היה אולי עיכוב של כמה שבועות בגלל אספקה וחומרים, אבל זה הכול. באיטליה, בצרפת ובבריטניה הכול נעצר לחודשיים, אבל גרמניה עברה את המשבר עד כה יותר טוב משכנותיה האירופיות, וברלין עברה את המשבר אפילו טוב יותר ממקומות אחרים בגרמניה"

הממשלה הגרמנית גיבשה חקיקת בזק שמגינה על שוכרים ומאפשרת לדיירים או לחברות לא לשלם שכירות במשך שלושה חודשים. זה לא השפיע עליכם?
"היחס של הנדל"ן המסחרי בפורטפוליו שלנו אינו גבוה - ופחות מ-10% מהשכירות שלנו באה מעסקים. מבחינת דחיית שכר דירה, רק ב-2% משכר הדירה הכולל שאנחנו גובים קיבלנו דרישה לדחייה, והיא נבעה אך ורק מהעסקים, לא מדיירים. לפי החקיקה, תקופה זו מוגבלת לשלושה חודשים ואנחנו בטוחים שבתוך שישה עד תשעה חודשים נקבל חזרה את החודשיים שכירות הללו שנדחו. אנחנו נמצאים עם השוכרים הללו בקשר".

אילו סיכונים עיקריים אתם רואים כתוצאה ממשבר הקורונה?
"העובדה שאנחנו לא יודעים מתי הוא יסתיים. זו אי-ודאות גדולה לדיירים, לנו, לסביבה העסקית כולה. אבל אנחנו בשוק חזק מאוד. הביקוש לדיור בגרמניה גבוה מאוד. העובדה שאנחנו מאחדים את שלוש החברות לפלטפורמה אחת עומדת בראש סדר העדיפויות שלנו לחודשים הבאים".

אז שוק המגורים בגרמניה חזק?
"כן, כי אנחנו משכירים דירות במחירים טובים ברחבי גרמניה. המחיר הממוצע של הדירות שאנחנו משכירים הוא 6 אירו למ"ר, אז מדובר בחלק נמוך מההכנסה של הדיירים שלנו. אנחנו לא מאוד מודאגים, כי אפילו במצב של הידרדרות במצב הכלכלי הכללי - אנחנו חושבים שתשלומי שכר דירה ברמות כאלה לא יהיו בעייתיים. הדיירים שלנו יוכלו לשלם בעצמם, או שהם יקבלו תמיכה ממשלתית כדי לשלם את השכר דירה (כפי שנהוג בגרמניה לגבי מובטלים ונתמכי סעד, א"א)".

ומהן ההזדמנויות שאתם רואים בשוק?
"אנחנו רואים אפשרויות צמיחה מחוץ לברלין, מבחינת העלאת שכר הדירה והתקבולים שיגיעו מכך, בין השאר כתוצאה מהחלפה טבעית של דיירים. בין ההזדמנויות אנחנו יכולים למנות את 10,000 הדירות שנמצאות בתכנון חברת קונסוס (חברת ייזום פרויקטים גרמנית שרכישתה הושלמה כאמור בחודש שעבר על ידי החברות אדלר ו-ADO). זו הזדמנות שאנו רואים בשוק - לקנות אדמה ולבנות דירות. לא רק אנחנו, אלא גם שחקנים אחרים כמו וונוביה ודויטשה ווהנן, הולכים בכיוון הזה - הכנסה של יזמות ופיתוח פרויקטים חדשים כחלק מעסקי הנדל"ן".

השניים מסבירים כי "כחלק מבניית דירות חדשות, אנחנו מחויבים להפריש שיעור מסוים בעבור הדיירים המקומיים כ'דיור בר השגה'. בברלין מדובר על בין 10% ל-30% מכל הדירות בפרויקטים מעל 200 דירות. זה יוצר מערכת יחסים הדדית עם העיר. קודם כול אנחנו 'תורמים' לעיר דירות, ומנגד אנחנו מקבלים גם דירות שאינן מפוקחות מבחינת ההגבלה על שכר הדירה (הרפורמה המגבילה את מחירי השכירות בברלין אינה חלה על דירות חדשות שנבנו אחרי 2014, א"א).

"בוודאי שאנחנו לא מאושרים מרפורמת השכירות ומהגבלת מחירי השכירות בברלין", הם אומרים, "אבל אנחנו אומרים 'בוא ננצל את ההזדמנות כדי לבנות דירות חדשות'. זה יהיה חיובי גם למשקיעים שלנו וגם לעיר עצמה. ואז נסייע למלא את המחסור הקיים בדירות למגורים בעיר".

האם רכישת ADO גרופ הייתה למעשה הימור על כך שהרפורמה לא תעבור, או שתבוטל בבית משפט בעתיד?
"אנחנו חושבים שזה היה יותר צעד טבעי מצד ADO לנסות ולגוון את ההשקעות גם לדירות מחוץ לברלין. היה ברור שתהיה חקיקה מסוימת בנוגע להגבלת מחירי דירות בזמן המגעים. אם יש לך פורטפוליו החשוף במלואו לעיר אחת - זה מצב מסוכן. לגוון את ההשקעה מחוץ לברלין, וגם לתחום של דירות חדשות, הוא סוג של גידור טבעי בתגובה למצב של רפורמת השכירות של עיריית ברלין.

"בשבילנו הדבר המשמעותי ביותר ברכישת החברה היה הערך למ"ר. ראינו נכסים בלב ברלין בערך של כ-2,000 אירו למ"ר. אפילו עלויות הבנייה בברלין הן גבוהות יותר. לכן, השקעה בחברה כזו הייתה הגיונית. בשבילנו זה לא היה הימור, אלא פשוט שהחברה עמדה בפרמטרים הנכונים להשקעה".

אז לא שילמתם יותר מדי, בהתחשב בחוקים שעברו?
"העמדה שלנו היא שרפורמת השכירות הזו בסופו של דבר היא צעד לא חוקתי, והיא תידחה על ידי בתי המשפט בטווח של 12 עד 24 חודשים מהיום. לכן, אגב, כשאנחנו מורידים את שכר הדירה בברלין לפי הרפורמה כעת אנחנו מבהירים שמדובר בהליך זמני. כאשר החוק יבוטל - אנחנו נוכל לקבל מחדש את השכירות שאיבדנו. מבחינתנו, זוהי מגבלה לטווח קצר יותר מאשר סיכון לטווח ארוך".

אז בעצם הערכתם שהחוק יבוטל, ולכן ביצעתם את ההשקעה?
"זה ההבדל בין משקיע המבוסס בגרמניה, כמונו, למשקיע בינלאומי, כמו ADO. ההנהלה שלנו היא מקומית ואנחנו מבוססים בגרמניה, אז אנחנו מכירים את השוק, יודעים מה המצב במשך זמן רב ומודעים לעובדה שברלין תמיד הייתה עיר של התנגדות פוליטית (לפיתוח נדל"ני). ידענו שיכולה להיות השפעה רגולטורית על העסקים. אבל אנחנו גם יודעים שהחוק הזה לא ישרוד.

"לעומת זאת, כאשר אתה מדבר על משקיעים בינלאומיים, כמו מחזיקי המניות העיקריים ב-ADO, להם יש עמדה אחרת. הם לא נמצאים כאן, והם חושבים שהחוק הזה יהיה בעיה גדולה לאורך זמן. זה כמו ההבדל בין הנהלה מקומית להנהלה שיושבת בחו"ל. אנחנו כאן 20 שנה, ואנחנו יודעים שעם ברלין תמיד יש עליות ומורדות. עכשיו אנחנו צריכים לגייס את העירייה לצדנו, זה האתגר שלנו בתחום הנדל"ן כאן".

שני המנכ"לים המשותפים מבהירים כי "הדגש שלנו עכשיו הוא על האינטגרציה של חברת קונסוס בתוך אדלר, ובמיוחד מימוש התוכניות הקיימות של החברה לבניית 10,000 יחידות דיור בשבע השנים הגדולות בערים הגדולות המרכזיות בגרמניה". לדבריהם, הדבר ישנה את הפורטפוליו של החברה, ויעביר את ההתמקדות מברלין לערים אחרות - שלא אימצו רפורמות שכירות. "כיום יש לנו שני שלישים מהנכסים בברלין ושליש בערים אחרות, אנחנו רוצים להפוך את היחס".

כשהם נשאלים כיצד הם מסבירים את המעורבות הגדולה של ישראלים בעסקי הנדל"ן בגרמניה, מבהירים השניים: "משקיעים זרים, וביניהם ישראלים, הבינו את הפוטנציאל של ברלין הרבה לפני שהגרמנים הבינו אותו".

ומה הרושם שלכם מישראלים?
"ישראלים הם יזמים בנשמה, מהירים מאוד לארגן ולאגד חוב במטרה לבצע השקעות. אבל הם יותר ממוקדים במסחר - כלומר לקנות, להציף ערך ולמכור - מאשר לנהל אופרציות לאורך זמן". 

 מיקי דיין, מבעלי קבוצת דיין, שמכרה לאדלר את ADO גרופ / צילום: איל יצהר, גלובס

"הסכסוך עם בעלי האג"ח היה הפתעה בשבילנו"

אחרי שאדלר רכשה את איי.די.או גרופ הישראלית התבצע מיזוג הופכי (שבימים אלה הופך למשולש) עם החברה-הבת הלוקסמבורגית שלה איי.די.או פרופרטיז וקונסוס, שבמסגרתו הפכו שלוש החברות לחברה אחת, בשם אדלר ריל אסטייט.

הצעד עורר התנגדות מצד בעלי איגרות החוב של החברה הישראלית, שחששו לאחזקות שלהם. הסכסוך התנהל במשך שבועות בתחילת השנה, עד שאדלר הסכימו לפרוע באופן מלא את החוב, והקצו לשם כך כ-300 מיליון אירו נוספים.

האם הופתעתם מהקונפליקט שצץ אחרי תהליך המיזוג?
"למען האמת זו הייתה הפתעה בשבילנו, משום שהנושא שמחזיקי האג"ח חששו ממנו היה נושא שדנו בו איתם גלויות, והצענו להם פתרון (המרת האג"ח לזה של החברה החדשה, א"א). לדעתנו זה לא היה הופך את האחזקות שלהם לשוות פחות.

"היינו רוצים שזה יהיה שונה, היינו רוצה לשמור על המשקיעים הישראלים, אבל לרוע המזל לא מצאנו את הדרך הנכונה לדיאלוג. הגענו לפשרה שכוללת תשלום של 300 מיליון אירו. היינו רוצים למצוא פתרון אחר - אבל בסך הכול זה מאחורינו".

בימים אלה מתבשל לפי הדיווחים מאחורי הקלעים סכסוך אחר, עם מחזיקי איגרות החוב של חברה ישראלית אחרת שבה השקיעה החברה הגרמנית - בראק (Brack Capital Properties, BCR). ב-2017 השקיעה החברה הגרמנית כ-500 מיליון אירו ברכישת 70% מהחברה, שפועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב בגרמניה, מאיש העסקים הישראלי טדי שגיא וממשקיעים אחרים.

"זו ממשיכה להיות השקעה חיובית בשבילנו. היו להם נכסים טובים בלייפציג וגם פרויקטים הכוללים בנייה חדשה ברחבי גרמניה. בשבילנו זה מוצלח", אומרים השניים.
כמו כן הם מבהירים את כוונותיהם לגבי החברה: "כתוצאה מתהליכי המיזוג של שלוש החברות, BCP היא כיום חלק קטן מאוד מהפעילות המשותפת. אינטגרציה מלאה איתה תיצור חיסכון קטן, ולכן לא יהיה פוקוס על אינטגרציה נוספת בעתיד הקרוב".   

אדלר ריל אסטייט

מיזוג משולש של החברות אדלר, ADO פרופרטיז וקונסוס ● 75 אלף נכסים (+ 10 אלף דירות בתכנון), 10% מהם נדל"ן  עסקי ● כ-50 אלף דירות ועסקים בברלין, כ-2,000 עובדים

תיירי בודמולאן

מנכ"ל משותף מ-2019 ובעל תואר שני בתכנון עירוני ונדל"ן בסיינס פו בפריז. לפני כן כיהן כמנהל בכיר בחברת הנדל"ן Covivio וכבכיר ב-ING ו-Batigare

מקסימיליאן רינקר

מנכ"ל משותף מדצמבר 2017 ובעל תואר שני במינהל עסקים ● בעל ניסיון במיזוגים וברכישות בבנק ING בהונג קונג וב-SBM במונקו