משבר הקורונה חשף את הבטן הרכה של תקן IFRS16: "ההקלות לשוכרים בקניונים מערערות את נאותות מודל החכירות"

שנה בלבד לאחר כניסתו לתוקף של תקן החשבונאות IFRS 16, נראה כי מוסדות החשבונאות הבינלאומיים הלכו רחוק מדי עם הכללתם של דמי החכירה כהתחייבויות מימוניות ולא תפעוליות. התפרצות מגפת הקורונה בעולם והחלטת המדינות השונות על סגירה גורפת של מרכזי המסחר, מעמידות בספק רב את ההנחה הבסיסית של מודל התקן החדש, שלפיה הסכם חכירה ארוך טווח של נכס - כמוהו כהלוואה שניטלה לצורך רכישת הנכס.

כבר כעת ברור כי בעקבות סגירת הקניונים והמרכזים המסחריים בישראל, נאלצו כמה בעלי נכסים לוותר על דמי שכירות בתקופה שבה החנויות היו סגורות. חלקם אף נמצאים כיום בדין ודברים מחודש עם השוכרים על פתיחת הסכמים חתומים ושינוי התנאים, לאור המצב החדש שיצרה המגפה.

 המודל החשבונאי החדש משפיע דרמטית על דוחות הקמעונאיות

כל אלה מעלים שאלה האם המודל החשבונאי החדש והמהפכני, שהכניס באופן גורף את החכירות התפעוליות למאזן של החברות הקמעונאיות ויצר להן התחייבויות עתק וגידול של עשרות אחוזים ב-EBITDA (רווח לפני הוצאות ריבית, מס, פחת והפחתות), הוא בכלל נכון? לדברי רו"ח שלומי שוב, ראש תוכנית חשבונאות וסגן דיקן בבית ספר אריסון למינהל עסקים של המרכז הבינתחומי הרצליה, ההקלות והוויתורים שניתנים לשוכרים בעקבות המשבר, מערערים במידה רבה את נאותות המודל החשבונאי החדש של החכירות ביחס לאותם שוכרים.

לדברי רו"ח שוב, הסיבה לכך נובעת מהעובדה שאותם ויתורים והקלות מעידים, למעשה, על השתתפות של המחכיר בסיכונים תפעוליים. זאת, בעוד שלפי המודל החשבונאי החדש, עצם הכניסה לחוזה חכירה יוצרת לחוכר התחייבות פיננסית קשיחה בגובה הערך הנוכחי של דמי החכירה העתידיים.

"יצר התחייבויות חדשות במאזן של החוכרים"

"הקוריוז הוא שמבחן לחץ רב עוצמה זה של המשבר מתרחש כשזה עתה רק פורסמו הדוחות הכספיים השנתיים הראשונים (2019) שבהם יושם המודל לראשונה, ואחרי כמעט עשור של עבודה מאומצת של מוסדות התקינה החשבונאית המובילים בעולם (IASB וה- FASB)", מסביר רו"ח שוב. "המודל החשבונאי החדש יצר התחייבויות פיננסיות חדשות במאזן של החוכרים, ולאלה קיימות השלכות פוטנציאליות רבות בעיני המשקיעים, בין השאר, כתוצאה מהשפעות על יחסים פיננסיים בסיסיים של מינוף ורווחיות".

אבל האם אין הדבר דומה להקלות שנותנים הבנקים ונותני האשראי האחרים ללווים שלהם? לדברי רו"ח שוב, התמונה בהלוואות הפיננסיות שונה לחלוטין. "כבר כעת ניתן לראות שבעוד שנותני אשראי נוטים להקל על הלווים במקרים מסוימים באמצעות דחיית החזרי ההלוואות, הרי שמחכירים נוטים להקל על הלווים במקרים מסוימים באמצעות ויתור על שיעור מסוים מדמי השכירות".

 התחייבות קשיחה או רכה

"ככל שנראה בתקופה הקרובה את בעלי הנכסים הולכים לקראת החוכרים, יותר מאשר ויתורים של נותני אשראי אחרים, הרי שהדבר מעיד על כך שחוזי החכירה דומים יותר להתנהלות מול ספקים ונותני שירותים במישור התפעולי, ולא אל מול נושים רגילים במישור הפיננסי. הנחת המוצא התיאורטית לוויתור היא שמקורו באי מתן השירות (כלומר, אי שימוש בנכס) - דבר שלא מתקיים ביחסים פיננסיים לא תפעוליים כמו קבלת הלוואה מבנק", מסביר שוב.

• אז המודל המהפכני הוא בכלל טעות?

"בהחלט ייתכן שהמודל החדש הלך רחוק מדי. כך, ההתייחסות הגורפת להתחייבויות חכירה כאל חוב פיננסי טומנת בחובה חסרונות רבים ומאופיינת בבעיות רבות, שעוד יתגלו בהמשך. עוד הרבה לפני משבר הקורונה, טענו סמנכ"לי כספים של חברות קמעונאיות כי מדובר בהתחייבות 'רכה', שבהינתן משבר כלכלי חריף, המשכיר יאלץ 'לוותר' על דמי השכירות, ובמקרים חריגים בלבד ידרוש יציאה של השוכר מהנכס. הטענה היתה שבשום אופן לא מדובר בהתחייבות פיננסית רגילה.

"מעבר לכך, את הקושי הרב שקיים בהשוואה בין ההתחייבות שנוצרת בגין חוזי חכירה רבים לבין התחייבות פיננסית רגילה, ניתן לראות גם מזוויות נוספות. למשל, בניגוד למכשירים פיננסיים, בהתאם למודל החדש אין לכלול במסגרת ההתחייבות דמי חכירה משתנים".

• אז מה צריך להיות הפתרון, לדעתך?

"ייתכן שיהיה צורך ליצור דיפרנציאציה בין הסכמי החכירה השונים בדומה למודל החכירות הישן, אבל עם שיפור משמעותי, תוך התבססות על המידה שבה המחכיר חולק סיכונים תפעוליים עם החוכר. ניתן להעריך, למשל, שמערכת היחסים בין חוכר למחכיר היא במישור התפעולי יותר כשמדובר בחכירות של קמעונאים - כמו למשל, ויתור על דמי חכירה על ידי המחכירים לאור לכך שהחנות סגורה או שיש מיעוט קונים.

"מנגד, מערכת היחסים היא יותר במישור הפיננסי, כשמדובר בחכירות שאינן קצרות ביחס לאורך חיי הנכס, בתחומים כמו תעופה ותובלה ימית, שבהם גם האינטראקציה בין החוכר למחכיר מינורית. שם, ככל הנראה, מהות החכירה אכן דומה לרכישת נכס בהלוואה. כלומר, לא מדובר בחזרה מלאה למודל החשבונאי הקודם, אלא בחידוד שאלת קיומה של שליטה בנכס זכות השימוש בהיבט של חלוקת הסיכונים - כמו מידת הגמישות דה-פקטו שיש לחוכר לצאת מהחוזה או לשנותו. בהתייחס להבחנה שהיתה נהוגה בעבר בין חכירה מימונית לבין חכירה תפעולית, ניתן לעשות זאת באמצעות קביעת מאפיינים נוספים להבחנה, המבוססים על מהות יחסי החכירה ומאפייניה".

"בשורה התחתונה, מצב דברים שבו לחוכר קיימת יכולת מעשית שלא לשלם את דמי השכירות, אם לא התקבלו 'שירותי החכירה', או אפילו אם יש לו זכות דה-פקטו רק להפחתת דמי השכירות, דומה במהותו לחוזה שירותים חוץ-מאזני רגיל, שכן הדגש הוא על קבלת השירות. אין עדיין מספיק נתוני אמת מהמשבר, אבל התחושה היא כי זו לא אותה התנהלות כמו מול נושים פיננסיים, אלא היא דומה יותר במקרים מסוימים להסכם שירותים".

• האם מעבר אפשרי לדמי שכירות מבוססי מחזור גם יכול לפתור את הבעיה?

"בהחלט כן. לפי המודל החשבונאי הקיים, הרישום המאזני של החכירה בספרי החוכר נגזר אך ורק מדמי שכירות קבועים, שעד כה היו המרכזיים בחוזים בישראל. ככל שדמי השכירות בחוזים בקניונים ובמרכזים המסחריים יהפכו בעקבות המשבר להיות משתנים - כלומר, מבוססי מחזור, הרי שגם לפי המודל החשבונאי הקיים הם לא יופיעו במאזנים של החברות הקמעונאיות, וזהו גם סוג של פתרון לבעיה".