הקורונה הפכה את המזל לסיוט: הזוגות שזכו במחיר למשתכן ונתקעו ללא יכולת לשלם

"לפני כשנה חתמנו על חוזה לרכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן בשוהם. קנינו דירת 5 חדרים ב-1.9 מיליון שקל וזה לא היה פשוט. גייסנו מחצית מהסכום מהמשפחה ושילמנו אותה מיד. השנה תכננו לקחת משכנתה בחודש מרץ, ואז כל הקלפים התהפכו. אני הוצאתי לחל"ת, אשתי ששבה מחופשת לידה לא הוחזרה לעבודה והבנק הודיע לנו שהוא מקפיא את האישור למשכנתה". כך החל הסיוט של רמי (42) ואביבית (36) (שמות בדויים), זוג עם שני ילדים קטנים.

ערן (34) ודליה (30), זוג עם ילדה בת שנתיים ועוד אחד בדרך, רכשו דירת 5 חדרים באור יהודה ב-1.7 מיליון שקל. דליה, מנהלת מכירות בחדר כושר, מוצאת לחל"תים ומוחזרת כל אימת שההחלטות הממשלתיות מתהפכות לכאן ולכאן. ערן עושה את הדוקטורט שלו במערכות מידע. "אתה משלם גם משכנתה, גם שכירות, ועוד אלפי שקלים בחודש לגן על הילדים", הוא אומר.

אנחנו נשוב לסיפורים הללו בהמשך ואף לסיפורים נוספים. המשותף ביניהם - זוגות צעירים שהיו בטוחים שעשו את עסקת חייהם כשזכו בדירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן, ואולם מאז שהקורונה פקדה את המדינה - הם מצאו את עצמם בסכנת קריסה כלכלית.

הושב לעבודה, אך בשכר מקוצץ

הם לא היחידים שחשים כך. ביום רביעי האחרון פרסם בנק ישראל את דוח היציבות הפיננסית של משקי הבית בישראל לאור התפשטות הקורונה, והמציאות שתוארה בו הייתה יותר ממדאיגה: "לפי הנתונים שפרסם משרד האוצר, בקרוב לרבע ממשקי הבית שרכשו דירה ראשונה מתחילת 2015 ועד אפריל 2020 (כולל) יש לפחות בן זוג אחד המושבת בשל משבר הקורונה. על סמך מספר העסקאות לרכישת דירה ראשונה בלבד בתקופה זו ניתן להעריך את מספר משקי הבית שיש בהם לפחות מושבת אחד (כלומר כאלה שמתקשים לשלם משכנתה) בכ-49 עד 55 אלפים", כך נכתב בדוח.

הזוגות הצעירים הללו אינם לבד. על פי הדוח, על כ-40% מהמשכנתאות בישראל משלמים הלווים החזרים חודשיים שגבוהים מ-30% מהכנסתם החודשית, כך שאם יקרה משהו לתנאי התעסוקה של משקי הבית - אחד מבני הזוג יפוטר או יוצא לחל"ת או יקוצץ בשכרו - הם יתקשו לעמוד בהחזרי המשכנתאות.

ואולם בחזית הסיכון נמצאים הזוגות הצעירים. הם ברובם משתכרים שכר נמוך יחסית, והתחייבו במשכנתאות גבוהות יחסית לשווי הנכס עם החזרים חודשיים גבוהים יחסית.
רמי, שעובד בחברת ביגוד, הושב לבסוף לעבודתו לאחר חודשיים וחצי של שהייה בחל"ת, אך בשכר מקוצץ. הבנק הודיע לו כי הוא מתיר לו לקחת משכנתה, אבל אז הוא נקלע לפיגורים מול החברה היזמית. הוא מספר בגלוי כי אביבית והוא שוקלים מחדש את מצבם, ובינתיים ביקשו מהחברה לאפשר להם לשלם את יתרת מחיר הדירה בפיגור מסוים. הוא ממתין לתשובה.

תמר (29) מורה ואבי (37), עצמאי, זוג עם 4 ילדים, רכשו דירת 4 חדרים בגדרה, ב-1.2 מיליון שקל עם שיעור מימון גבוה במיוחד, מהם משכנתה של כ-900 אלף שקל: "מלכתחילה החלטנו שלא לעבור להתגורר בדירה, אלא לצורך השקעה ולהתגלגל הלאה. היינו אמורים לקבל את המפתח בעוד כחודשיים, ואולם חלו עיכובים, שחלקם בגלל הקורונה וחלקם בגלל חילוקי דעות בין הוועדה המקומית לבין היזם", מספרת תמר. "הבעיה הגדולה היא שאבי הפסיק לעבוד כמעט מהיום הראשון של מגפת הקורונה. יש לנו היום משכנתה על הראש ושכירות. אני מנסה להגדיל את המשרה שלי כמה שיותר ולהצטמצם. אם נוכל למכור את הדירה בגדרה, נוכל לחשב מסלול מחדש, כי היום אנחנו רואים אחרת את הדברים מאשר לפני הקורונה".

 משכנתאות לזוכי מחיר למשתכן - מספרים

ערן ודליה עליהם סיפרנו בתחילת הכתבה, ממשיכים את המסלול לרכישת הדירה, כי מצבם עדיין מאפשר זאת, אבל ערן מודה שזה לא מה שהם תיארו לעצמם כשרכשו את הדירה. "ברשת הווטסאפ של הזוכים בפרויקט שומעים סיפורים של אנשים שמתחילים להרגיש קשיים. לחלק קיצצו בשכר, חלק הוצאו לחל"ת, ובזמן האחרון נתקלתי במשהו חדש, שצצים לפתע מאכערים, שמציעים לרוכשים חוזים עתידיים, מתחת לשולחן. יודעים שהם לא רשאים למכור את הדירות בשנים הראשונות, ועל כן מציעים לרשום הערת אזהרה על שמם, והתחייבות למכור את הדירה, וכל זה בתמורה למחיר נמוך משמעותית".
הפיגורים במסירה מחמירים את הבעיה

יו"ר ועדת מחיר למשתכן בפורום המקרקעין בלשכת עורכי הדין, עו"ד ליאור לוי מספר, שמשרדו מקבל פניות נואשות רבות בתקופה האחרונה מזוכי מחיר למשתכן שמרגישים שהם נתקעו.

 עו"ד ליאור לוי, יו"ר ועדת מחיר למשתכן בפורום המקרקעין בלשכת עורכי הדין / צילום: כדיה לוי, גלובס

שורש הבעיה, אומר לוי, נעוץ בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל שלפיה רוכשי דירות במסגרת מחיר למשתכן יוכלו למכור אותן לפי המוקדם מ-7 שנים ממועד ההגרלה או 5 שנים ממועד קבלת טופס איכלוס (טופס 4). במילים אחרות, הם אינם רשאים למכור את הדירות שלב מוקדם אחרי הרכישה, או לרוב גם אחרי האכלוס, מה שתוקע אותם עם דירה לא נזילה.

בשבוע שעבר אף פרסמנו כאן כי על הנייר, הדירות של הזוכים לו היו יכולים למכור אותן עכשיו, היו נמכרות במחיר הגבוה במאות אלפי שקלים ממחיר הקנייה.

במכתב שכתב לשר הבינוי והשיכון, יעקב ליצמן, כתב עו"ד לוי, כי משבר הקורונה עלול להביא לכך "שרוכשי דירות רבים, לרבות משפחות צעירות שרכשו דירות במסגרת פרויקטים של מחיר למשתכן, ייאלצו למכור את דירתם במועדים מוקדמים יותר מאשר הם התחייבו".

בנוסף מציין לוי כי בפרויקטים רבים של מחיר למשתכן מסתמנים פיגורים ואיחורים, מה שעלול להקשות עוד יותר על מצבם של הרוכשים ואף להביאם בסופו של דבר למצב של חדלות פירעון. "האפשרות למכור את הדירה בטרם המועדים הקיימים כיום בהחלטת המועצה יאפשרו למשקי בית לממש את זכייתם באמצעות מכירת הדירה שרכשו ברווח ותאפשר ‘אוויר’ כלכלי", נכתב במכתבו.

 משכנתאות לזוכי מחיר למשתכן

לוי גם גילה בעיות במגזר הקטן יחסית של משפרי הדיור שמשתתפים בתוכנית. אלה מתחייבים למכור את דירותיהם הישנות בתוך שנה מאכלוס הדירה החדשה, אולם השוק כרגע תקוע. הוא מציין כי נגיף הקורונה עצר את שוק מכירת הדירות כמעט לחלוטין ולאור זאת הוא ביקש מהמשרד להאריך את התקופה המוקצבת להם למכור את הדירות שלהם, משנה לשנה וחצי.

מי שמטפל בבעיות שמתעוררות במסגרת התוכנית, אמורה להיות ועדת חריגים של מחיר למשתכן, שבפניה יכולים המשתתפים בתוכנית להעלות בקשות יוצאות דופן לפעול בניגוד לתקנון התוכנית. לוי סבור שהוועדה אינה מתאימה לטיפול בבעיות של רוכשי דירות שנקלעו לקשיים כלכליים.

"קודם כול, הוועדה מטפלת באמת במקרים חריגים. לדוגמה - בני הזוג רכשו דירה במחיר למשתכן והתגרשו במהלך העסקה; מה שמתרחש כיום במגפת הקורונה אינו חריג. זו תופעה נרחבת, שמחייבת התייחסות ממשלתית. מעבר לזה, נניח שפוטרת מהעבודה. אתה לא יכול להוכיח לוועדת החריגים שמצבך הכלכלי הורע, כי אתה יכול להראות לה, שנותרת ללא עבודה חודש-חודשיים. יכולים לומר לך שיש לך אפשרות לדחות את תשלום המשכנתה, לפי ההנחיות של בנק ישראל. אבל הבעיה חמורה ועמוקה בהרבה, כי כל שוק העבודה משתנה".

 פרויקט מחיר למשתכן בבאר יעקב. אנשים לקחו משכנתאות וכל שוק העבודה משתנה / צילום: איל יצהר, גלובס

חוץ מפנייה לוועדת חריגים, רוכשי הדירות יכולים להודיע לקבלן על ביטול העיסקה. במקרה כזה יחויבו בתשלום פיצוי של 2% ממחיר הדירה. אמנם מדובר בקנס נמוך מאוד יחסית למקובל בשוק החופשי, שבו צעד כזה עלול לגרור חיוב של 10% משווי העסקה, ואולם גם כאן הנזק עלול להיות גדול. "במחיר למשתכן רוכשים לקחו משכנתה בגובה של 90% מערך הדירה, במיוחד בפריפריה. יש לי לקוחות בגדרה שרכשו דירה ב-1.4 מיליון שקל ולקחו משכנתה של 1.2 מיליון שקל. המינוף אצל רבים מאוד גבוה, וה-2% הם סכום ניכר עבורם. יש גם כאלה שזה כבר לא אקטואלי עבורם - הם קיבלו את הדירה, ועכשיו הם בבעיות לשלם את המשכנתה. לכן זו אינה אופציה ריאלית עבור רבים", אומר לוי.
"איני מתכוון לאפשר להם למכור את הדירה בעודה על הנייר, אלא להמתין לזה שהדירה תהיה מוכנה", הוא מסביר. "יהיה להם אור בקצה המנהרה. אנשים יגידו לעצמם שהם יחזיקו את עצמם עד לקבלת טופס 4 ואז ימכרו את הדירה".

"לגבי משפרי הדיור, הם תקועים עם הדירות שלהם ולא יכולים למכור אותן. ראינו כבר את רשות המסים שהחליטה להאריך את תקופת מכירת הדירה, בטרם תחייב את משפרי הדיור במיסוי כמשקיעים. משרד השיכון לעומת זאת לא האריך את המועד שנותר, ואנחנו מדברים כבר על כמעט חמישה חודשים שבהם המשק נמצא בקשיים. גם הם יכולים לפנות לוועדת חריגים, אבל הם חותמים על תצהיר שבו הם מתחייבים למכור את הדירה בתוך שנה. החשש במקרה כזה, שהם ייכנסו ללחץ וימכרו את הדירה במחיר רצפה. לכן, גם כאן נדרשת הודעה מסודרת של משרד הבינוי והשיכון".

"משקיעים מאמצים בסיוע לזוכים"

תגובת משרד הבינוי והשיכון: "משרד הבינוי והשיכון משקיע מאמצים ומשאבים רבים במטרה לסייע לזוכים בתוכנית מחיר למשתכן, במיוחד בתקופה זו.

"כך לדוגמה, אפשרנו את הארכת מועדי החתימה על חוזים ל-45 יום ממועד בחירת הדירה והיזם אף מורשה להאריך את המועד גם מעבר לכך. במהלך תקופה זו מתקיימים כנסים באופן מקוון, וניתנו פתרונות לבחירת דירות עבור זוכים מבודדים.

"באשר למכירת הדירה לפני המועד: קיימת ועדה במשרד אשר אליה ניתן להגיש בקשה פרטנית לקבלת אישור לקיצור תקופת המכירה בכפוף לתנאים מסוימים והצגת מסמכים
תומכים. נזכיר כי לזוכים בתוכנית קיימת האפשרות להשכיר את דירתם.

"לעניין הארכת המועדים למכירת דירה יחידה למשפרי דיור, ככל שניווכח שקיים הצורך, המשרד יבחן אופן טיפול במקרים פרטניים של נפגעים ממגפת הקורונה".