הזדמנות או שטות? האם בחסות הנגיף נכון להשקיע בחנות

בחודשים האחרונים נסגרו חנויות רחוב רבות. אלה שהצליחו להתמודד מול התחרות הקשה שהציבו הקניונים הממוזגים ומרכז הקניות הפתוחים, "נשברו" מול נגיף הקורונה שהביא לשילוב הרסני של משבר כלכלי ולירידה משמעותית בתנועה ברחובות. בסיור שערכנו לפני כמה שבועות בכמה רחובות בערי המרכז שמאופיינים בדרך כלל במסחר ער, מצאנו שלסגירת החנויות יש כבר השפעה בשטח: לאור ההיצע דמי השכירות מצטמקים, וגם מחיריהן של החנויות יורד.

כחלק מ"כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של "גלובס", קיימנו דיון האם נכון למשקיעים פרטיים שמרביתם מתמקדים בנכסי מגורים ומשרדים, לבחון כיום גם רכישה של חנות ברחובות הערים.

מוזמנים להאזין ולעקוב אחר הפודקאסט בספוטיפיי, באפל פודקאסטס, ב גוגל פודקאסטס או באפליקצית הפודקאסטים האהובה עליכם.

"היינו מצפים שהימים האלה יהיו טובים לחנויות הרחוב", אומר תמיר בן שחר, מבעלי חברת הייעוץ צ’מנסקי בן שחר. "מרכזים מסחריים פתוחים, כמו מרכזי ביג, מצליחים להתמודד טוב עם הקורונה, כי אנשים רוצים להיות במקומות שלא מתקהלים, מעין חנה קנה וסע. זה דבר שיכול להתאים גם במרכזים השכונתיים וברחובות, אבל זה לא קורה".
לדבריו, בניסיון ללמוד מדוע החנויות מצליחות פחות, פקדו עובדים ממשרדו כמה רחובות ראשיים בערים שונות וחזרו עם נתונים עגומים. "היינו ברחוב הרצל בחיפה ומצאנו שכשליש מהחנויות בו סגורות", הוא אומר ומספר שבחנויות רבות נוספות יש שילוט שמצביע על כך שגם הן בדרך לסגירה. "בחדרה שיעור החנויות הסגורות דומה. תל אביב מפתיעה לרעה עם סדר גודל של 20%-25% חנויות סגורות. בנתניה המצב הכי טוב מכל הערים שבחנו - רק 16% מהחנויות ריקות".

האם המצב גרוע בהרבה מאשר לפני הקורונה? הרי המשבר שלהם התחיל עוד קודם.
בן שחר: "לפני חמש שנים, ברחוב דיזנגוף בתל אביב 6%-4% מהחנויות היו ריקות. זו תחלופה טבעית שמתקיימת בכל מרכז מסחרי, לא משהו יוצא דופן. כיום המצב פחות טוב מהמצב ערב הקורונה".

בדיון השתתף גם משקיע הנדל"ן ד"ר אלחנן מגידוביץ’, בעל הבלוג "גורו נדל"ן", אותו שאלנו איך הוא רואה את המצב בעיניים של משקיע.

"אני מחפש את הבעיות. הקורונה רק מבליטה את התסמינים שהיו עוד לפני זה שכוללים עלייה של מגמת קניות דרך הרשת", הוא משיב.

במצב שנוצר, האם אתה חושב היום לקנות חנות?
"מעניין אותי לחשוב על חנות. אלא שהפעם אני יותר בררן, והרבה יותר ממוקד".

בן שחר: "הרבה אנשים כבר פנו אלינו ורוצים לנצל את המצב. אני מדבר על יזמים, אנשי נדל"ן גדולים, שאמרו ‘תמצא לנו חנות, ותצביע על הרחובות שכדאי לנו להיות בהם’. הם מבקשים את זה או עבור דייר או בשביל התרחבות עתידית של הרשת שלהם.

בחודשיים-שלושה האחרונים יש רשתות שמבינות שהן צריכות להיות ברחוב. כמו שיש סניפי פארם ובתי קפה שאין להם תחליף. יהיה ביקוש, אבל צריך לזהות את הרחובות הנכונים. צריך לעשות עבודה קפדנית ולהבין מה המקטעים הנכונים. והדבר הכי משמעותי זה לאן הרחוב משתנה, כי כולנו יודעים וזה טיפ לכולם, שרשתות תחבורת הסעת ההמונים עומדת לשנות את פריסת הנדל"ן בישראל. אם הייתי עשיר הייתי אוסף נדל"ן שנמצא הכי קרוב לתחנות המטרו ולתחנות הרכבת הקלה אבל בתוך זה טמון המוקש - זה ראייה לטווח ארוך ולא למחר בבוקר".

מגידוביץ’ מסכים שנדל"ן מסחרי הוא נכס להשקעה ארוכת טווח. "כשאני בא לקנות או להשקיע אני לא קונה חנות להיום, אלא למחר. מבחינתי הקורונה היא הזדמנות. כשאין אנשים זה מוריד את ערכי השכירות וגם של הנכסים ואם יש לי אורך נשימה הדברים יתחילו להתאושש".

הוא סבור כי לחנויות עוד תהיה עדנה, אך אופיין צפוי להשתנות: "נכון שאנשים עובדים מהבית ומרחוק, ושיש חברות שמצמצמות נדל"ן כי עושים קפסולות, וחלק יאמצו את השיטות הללו לטווח ארוך, אבל אנשים רוצים להסתובב ולקנות בעיניים. נחמד שיש משלוחי מזון, אבל בסוף אתה רוצה את החוויה, לשבת בבית קפה. ונכון שיש אפליקציות שאתה מצלם את הגוף לפי מידות הגוף שלך, וקונה בגדים וזה נחמד, אבל אנשים רוצים ללכת ולקנות ולמדוד את הבגד.

"בוא נחשוב על חנויות כלבו גדולות כאלה של פעם. היית נכנס מודד בגד ומבקש תביא לי במידה הזו והזו. היום מה שקורה, ורואים את זה גם בלונדון, שרשתות מצמצמות נדל"ן. הן מחזיקות מלאי קטן של בגד אחד. אתה בא, מודד, ואם מתאים לך הבגד מחכה לך על המיטה בבית המלון. כבר לא צריך מחסן בחנות, וכך המחסן יכול להיות בפאתי העיר. אז נצטרך חנויות, אבל תלוי גם המיקום שלהן", מסביר מגידוביץ’.

בן שחר: "החנויות יהיו קטנות יותר ולא בטוח שצריך תאי מדידה וקופות, כי כולנו נשלם במובייל. אז הנדל"ן משתנה ואנחנו צריכים להבין את הדינמיקה".

האם השקעה בחנות יכולה להתאים גם למשקיע פרטי?
בן שחר: "אני חושב שזה מתאים ליזמים שיש להם הון מספיק, ושלא מסתכלים כל יום על מצבם. הכוונה לאנשים שגם אם הם לקחו ליווי בנקאי וחצי שנה או שנה לא יהיה להם דייר זה לא יהרוג אותם. להם אני ממליץ להם להתבונן טוב, ולזהות פוטנציאל". מגידוביץ’: "אני חיובי בעניין".

הוא מבקש לחדד שוב את יתרונות המיקום: "כמשקיעים אנחנו צריכים להיות ממוקדים. תמיר הזכיר תחנות רכבת קלה, אז באזור גוש דן הלוקייישנים שביציאה מהתחנות יהיה פריים לוקיישן ואני מאמין שיזמים זיהו את זה כבר לפני שנה וחצי שנתיים".