מגדל שלום כמשל: מה קרה למחירי שכירות המשרדים בימי הקורונה?

מגפת הקורונה מטלטלת את חיינו ויש לה גם השפעה משמעותית על תחום הנדל"ן. הממשלה עשתה מאמץ גדול כדי לאפשר לקבלנים להמשיך לעבוד גם בימי הסגר, מתוך ידיעה שמדובר בענף עתיר כוח אדם ומתוך הבנה שעצירת הבנייה בימים אלה תצמצם את היצע הדירות בטווח הבינוני. למרות זאת המגפה השפיעה ועוד תשפיע גם על הענף.

השבוע נפרסם ב"גלובס" סדרת כתבות שתבדוק חמישה סגמנטים בתחום הנדל"ן. והיום, התחום שניצב בפני השינוי הדרמטי מכולם בעקבות המעבר לעבודה מהבית - תחום המשרדים.

כאשר בוחנים את השפעות הקורונה על שוק המשרדים מתמקדים בדרך כלל במגדלי המשרדים החדישים. הפעם בחרנו לבדוק האם הקורונה משפיעה על המגדל הוותיק ביותר בתל אביב. מדובר במגדל שלום (כלבו שלום), גורד השחקים הראשון שנבנה בעיר תל אביב-יפו ונחנך ב-1965.

מיקום המגדל הפך אותו למבוקש וגם היום, אחרי עשרות שנים, הוא עדיין ניצב באחד המיקומים הנחשקים בתל אביב. המגדל הוותיק מתנשא לגובה 129 מטר מעל פני הים וכולל 34 קומות, שרובן מיועדות למשרדים. במפלס הרחוב אפשר למצוא קומת מסחר, שבימים רגילים, טרם הקורונה, הייתה הומה באנשים רוב שעות היום.

את הסיבוב במגדל שלום אפשר לסכם במילה אחת - שקט. יש אנשים פה ושם, המגדל אינו שומם, אבל המסדרונות שקטים והמעליות מגיעות ממש מהר. כל מי שמכיר בנייני משרדים עמוסים, יודע שלפעמים זו נקודת התורפה שלהם. בשיטוט בין הקומות השונות לא מצאנו אפילו שלט אחד שמפרסם משרדים להשכרה, אבל מצד שני ניתן בקלות לראות משרדים שפועלים בתפוסה חלקית.

"בסגר היה יותר ריק"

"שקט כאן מאוד. זה פשוט עצוב", אומר מבקר במגדל שמצטרף אליי לנסיעה במעלית בין קומה 15 לקומת הקרקע, "אני לא עובד כאן, אבל הרבה שנים מגיע לפגישות ואף פעם לא היה ככה. פשוט עצוב הקורונה הזו".

טרמפיסט אחר במעלית אותו אני מלווה מקומה 18 לקומת הלובי מציע פרשנות אחרת: "ריק? השאלה בהשוואה למה. בימי הסגר היה יותר ריק. עכשיו אני דווקא מרגיש יותר התעוררות. יש תנועה. אבל בהשוואה לימים שלפני הקורונה? אין מה להשוות. אני מקווה שעוד קצת סבלנות וזה יחזור".

עובדת ניקיון שאני פוגש באחת הקומות העליונות מסכימה שריק במגדל. "אין ספק שיש פחות תנועה ברחוב וגם במגדל", אומר עובד אחר מאחד המשרדים, "אני כאן כבר כמה שנים, ועכשיו ריק ושקט מאוד. הרבה אנשים עברו לעבוד מהבית. אני לא רואה משרדים שננטשים ולא שמעתי על חוזים שנפתחו. אבל אני מרגיש את הירידה בתנועה באופן ברור".

כדי לקבל זווית נוספת, אני יורד מטה לאחת המסעדות הוותיקות של המגדל, בקומת הביניים, שם אפשר למצוא גם דמויות שעווה, דגם של המגדל ותערוכות מתחלפות. "אני מרגיש שיש 50% פחות אנשים במגדל כל יום", אומר לי עובד במזנון. יש מי שיושב ואוכל, אבל מדובר במעטים. "זה הכול הקורונה, ויש הרבה פחות עבודה עכשיו. זה חבל ואני מקווה שהמצב יתאושש כמה שיותר מהר".

גם בשעת צהריים, כשביום רגיל המוני אנשים היו נוהרים לכיוון המסעדות של רוטשילד רבתי, התנועה דלילה. גם בקומת הלובי של המגדל, וגם כשיוצאים החוצה לרחוב שחוצה את המגדל בתחתית.

הכול כאילו רגיל, יש מכוניות ויש צפצופים והרבה אופנועים ואופניים, אבל זרם האנשים לכיוון ארוחת הצהריים בולט בהיעדרו. "אתמול עמדתי בלובי השני", אומר לי אחד השומרים בכניסה שבחודשים האחרונים בודק גם חום גוף לנכנסים ולא רק תיקים, "היו יותר אנשים שנכנסו. היום אני כאן בכניסה המזרחית יש פחות. לא יודע למה". ובאמת קשה להבין מי הולך לאן, קשה אפילו להבין מי מחייך, מי מודאג ומי סתם מפהק. המסכות מכסות הכול - וכולם עם מסיכות. כמעט.

בתוך המגדל אי אפשר למצוא שלטים להשכרה או עדות לכך ששטחים מתרוקנים או ריקים, למעט הבניין המערבי שעובר שיפוץ. כדי לנסות ולהבין מה קורה למחירים, פנינו למתווכים ויועצי נדל"ן מסחרי שמכירים את האזור.

"מגדל שלום יושב במיקום מעולה בסיטי של תל אביב. מתחם רוטשילד, אזור מאוד מבוקש. זה היתרון הגדול שלו. יש בסביבה בניינים חדשים יותר ובניינים לשימור, אבל לא הרבה, והמחירים במגדל שלום נמוכים יותר. כ-30% משטח המגדול זה שטחי שירות כמו מעליות, שירותים וכו’, נתון גבוה יחסית. מעבר לזה יש בו דמי ניהול גבוהים ביחס למגדלים חדשים יותר. מדובר בסביב 23 שקל למ"ר, כשבעזריאלי למשל המחיר הוא סביב 24 שקל למ"ר", אומר אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב ומנהל המחלקה המסחרית.

לדבריו, "בנכסים שאנחנו מכירים במגדל, יש ירידה של סביב 15% במחירי השכירות. זה בהתאם למצב השוק, כי היום מאוד מאתגר להשכיר בגלל הקורונה. יש לנו משרד שמחיר השיווק שלו היה 65 שקל למ"ר לפני קורונה, והיום מדברים על 53 למ"ר עם נכונות להתפשר עוד ללקוח רציני. יש משרד נוסף, שהיה 80 שקל למ"ר לפני הקורונה והיום יסכימו לסגור ב-65 למ"ר".

עם זאת, גלזר מוסיף שעל פי המידע שבידיו, התפוסה במגדל יפה והיא עומדת להערכתו על כ-80%. "האתגר האמיתי יהיה קשור לחוזים שיסתיימו ושטחים שמתפנים - כי להשכיר מחדש היום לא קל, במיוחד כשיש מגדלים אחרים ברוטשילד, התחרות על כל שוכר גדולה יותר והרבה אנשים עובדים מהבית".

גלזר מדגיש שאי אפשר להתעלם מהקורונה, אבל זו לא הסיבה היחידה למה שרואים עכשיו בשוק. "בשוק יש היצע נרחב של שטחי משרדים ובשנים האחרונות, ככל שהוא צמח בקצב מהיר, הוא ידע להכיל את הכמויות. ההערכות שלנו היו במהלך השנים שממילא ייקח לשוק כמה שנים לאזן את ההיצע ולהכיל את השטחים, גם בשוק רגיל. ואז הגיעה קורונה ויש בלימה, ויש גם חברות שיצמצמו שטחים, אז זה משפיע על השוק של המשרדים. הקורונה עכשיו מעצימה את הרוויה שהשוק הגיע אליה".

אין משרדים להשכרה

יורם בלומנטל, מנכ"ל משתוף בחברת יועצי הנדל"ן Cushman & wakefield -אינטר ישראל, מסכים שאזור לב תל אביב, שבו ממוקם מגדל שלום, לא סובל ממשבר דרמטי. "זה אזור שאין בו הרבה היצע חדש בשנים האחרונות. נכון להיום יש את השוכרים שעוברים לעבוד מהבית אבל זה לא משפיע ישירות על המשרדים עם חוזה בתוקף".

 יורם בלומנטל, אינטר ישראל / צילום: אייל מרילוס

בלומנטל מסביר כי להערכתו בעוד הקורונה מובילה אותנו למשבר כלכלי בשלל תחומים, דווקא הנדל"ן המניב, בעיקר זה שמוחזק על ידי חברות ממוסדות, מגיע למשבר איתן: "יש כאן שיעורי תפוסה מאוד גבוהים ביחס לעולם. לא רואים ירידות משמעותיות במחירים, בטח לא במיקום הזה. אפשר לראות היום הרבה יותר גמישות והטבות לשוכרים, אבל לא ירידה בשכר דירה".

בלומנטל מוסיף כי "חברות ממשיכות לקיים חוזי שכירות ואני לא בטוח שבאמת כולם יעברו לעבודה רצופה מהבית בטווח הארוך. אני לא חושב שזה יחליף את העבודה במשרדים, כי בעבודה מהבית אין למשל סיעור מוחות שהוא הבסיס להצלחה של חברות רבות". 

הסיפור של מגדל שלום

מגדל שלום מאיר הוקם בשנת 1965 והוא מוכר יותר בתור "כלבו שלום" ● בעת חנוכתו המגדל התנוסס לגובה של 123 מטר והיה המבנה הגבוה ביותר במזרח התיכון ● כיום יש במגדל 34 קומות וגובהו טיפס ל-129 מטר ● לצורך השוואה, מגדל עזריאלי שרונה, גורד השחקים הגבוה ביותר בישראל מאז שנת 2016, מגיע לגובה של 238.5 מטר