בניגוד לטענות: הפחתת מס הרכישה למשקיעי נדל"ן תיטיב עם כלל הציבור

בשבוע שעבר, (יום שני, 3.8.20), ביקר "גלובס" בעמודו הראשון את סדר העדיפויות של ממשלת ישראל בשוק הנדל"ן, לאור הפחתת מס הרכישה למשקיעים עד ל-5%. "הטבות למס לפריפריה OUT, הטבות מס למשקיעי נדל"ן IN", זעק השער האלגנטי בשחור על גבי ורוד.

איני תושב הפריפריה וגם לא משקיע ישירות בנדל"ן רחמנא ליצלן, אבל הרהור נוסף ובלתי תלוי בעמדה שהעלה העיתון, ובחיבור המלאכותי שנעשה כאן, הוביל אותי למספר תהיות: האומנם שני הדברים קשורים באמת זה לזה? האומנם הפסדם של אנשי הפריפריה הוא רווחתם של משקיעי הנדל"ן? האם סדר העדיפויות של הממשלה באמת כה לקוי, והאם בכלכלה מודרנית וכה מורכבת "הטבות" מס לקבוצה אחת, הן עונשה של קבוצה אחרת?

קשה להפריז בחשיבות חלקו של שוק הנדל"ן, והמשך ההשקעות בו, להתאוששות המשק הישראלי ממצב הקיפאון הכלכלי הנוכחי. זה היה נכון היסטורית למשק הישראלי, וזה עדיין נכון כיום, גם אם במידה פחותה. וזו גם לא תופעה ייחודית למשק הישראלי.

ולכן, אין זה מפתיע שכחלק משורת נושאים בוערים שבהם צריכים האוצר וממשלת ישראל לטפל, נושא הנדל"ן הוא אחד המרכזיים הדורשים מענה. באופן מושכל, אחת הדרכים שנבחרו לכך היא הפחתת מס הרכישה, שמוטל בשיעור קבוע על בסיס מדרגות ידועות מראש.

קשה לחשוב על מיסוי שהוא יותר פוגעני לפעילות המשק, ומדכא פעילות כלכלית, מ"מס מחזור" שכזה, שאינו מתחשב ברווח או בהפסד של המשקיע עצמו, אלא מוטל באופן רוחבי על כל המשקיעים, ללא כל הבחנה. אומנם מוסכם על רבים שמיסוי הוא רע הכרחי, אבל מוטב שגם רע הכרחי ייושם באופן המתחשב בטובת המשק והענף הנדון.

כל מיסוי מתגלגל בסופו של דבר לצרכן הסופי

אף שאינטואיטיבית נדמה אולי לרבים שכל הפחתת מיסוי היא הטבה הזורמת ישירות לכיסי משקיעי הנדל"ן המתעשרים, המציאות אינה כזו. התפיסה, כאילו אפשר להפריד בין מיסוי לעשירים ולעניים, בין היצרן לצרכן ובין משקיע הנדל"ן ובין רוכש/שוכר הנכס, במיוחד בענף הנדל"ן, היא מלאכותית, פופוליסטית, וגם לא נכונה. כל מיסוי מתגלגל בסופו של דבר לצרכן הסופי, ומשתקף במחיר לצרכן. גם משקיעי נדל"ן, ובמיוחד הם, יודעים לעשות חשבון בסיסי, והעובדה שמי שנדרש להעביר את המס לקופת האוצר הוא דווקא המשקיע, היא טכנית. כל משקיע, ובמיוחד משקיע הפועל על בסיס רציונלי וכלכלי, יידרש לגלגל את המס המושתת עליו, בסופו של דבר, גם על הצרכן, ולגלם את חלקו של המס במחיר הסופי, בין שהוא משכיר או מוכר את הנכס.

ידוע, שגם תושבי הפריפריה קונים/שוכרים דירות, וגם הם נזקקים למקום מגורים כלשהו. ולכן, גם עליהם מושת אותו מיסוי המושת על יתר תושבי המדינה, ישירות או בעקיפין.

לכן, די טבעי שהמדינה בחרה להפחית את מס הרכישה, גם אם הדרך הפוליטית לכך הייתה רחוקה מלהיות אלגנטית. הפחתת מיסוי, גם במקרה הזה אינה הטבה, כי אם הפחתה מסוימת בתמריצים השליליים הקיימים בכל הקשור לפיתוח ענף הנדל"ן ולבניית דירות למגורים (ואלו יודע כל יזם רבים ומגוונים), ותתרום לרווחה הכלכלית שלנו. וזוהי תכלית ראויה להפחתת מיסוי שכזה.

משק וענפים בריאים עצמאיים ומתפקדים, כאלו שלא יהיו תלויים באספקת חמצן ממשלתית, הם אינטרס של כל תושבי המדינה. וכן, הם גם אינטרס לא פחות מובהק של תושבי הפריפריה. 

הכותב הוא מומחה לשווקים גלובליים ובעל המיקרו-בלוג בטוויטר: Chaos and Dysfunction Analysis