הרווחים ממכירת דירות להשקעה ירדו משמעותית לפני הקורונה

האם אלה הנתונים שהיו לנגד עיניו של שר האוצר ישראל כ"ץ כשהוא בחר לאחרונה להוריד את שיעור מס הרכישה למשקיעים? מנתונים שפורסמו על ידי אגף הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, עולה כי ברבעון הראשון "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים מוסיף לרדת. בתקופה זו נגרעו מ"מלאי" זה 1,700 דירות, בדומה לכמות שנגרעה ממלאי זה ברבעון המקביל אשתקד.

מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים ברבעון השני של 2016 נגרעו ממנו עד תום הרבעון הראשון השנה כ-23 אלף דירות. לשם השוואה, במשך אותו פרק זמן שקדם להיפוך המגמה. התווספו למלאי זה 32 אלף דירות.

בסקירה אף נוקבים אנשי האוצר במספרים מדויקים לגבי שיעורי הרווח הריאלי מרכישת דירות להשקעה. "רווח ההון הריאלי הממוצע בדירות שנמכרו ברבעון הראשון השנה עמד על 392 אלף שקל, אשר נצברו בממוצע על פני 23 שנים. בניתוח מכירות המשקיעים בשנה האחרונה ניכרת ירידה בשבח (רווח ההון) הממוצע, כאשר בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ירד השבח הממוצע בשיעור חד של 21%. יש לציין כי ירידות חדות בשבח נמצאו כמעט בכל האזורים, למעט אזור ירושלים אשר שמר על יציבות", נכתב.

חולשת דווקא בפריפריה

המגמה הזו יכולה להסביר במידה רבה נתונים נוספים, לפיהם משקיעים רבים מכרו דירות בהפסד. "לאחר שבשני הרבעונים הראשונים אשתקד נרשמה עלייה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, חלה התייצבות בשיעור זה במחצית השנייה אשתקד, על רמה של 7.4% מסך הדירות שמכרו המשקיעים. ברבעון הראשון השנה עלה שיעור זה ל-8.8%". באגף אף מסבירים כי נתונים ראשוניים לרבעון השני של השנה, שבו יש השפעה ניכרת לקורונה, מצביעים על עלייה משמעותית אף יותר בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד.

נציין כי נתונים ראשוניים לרבעון השני מצביעים על עלייה משמעותית נוספת בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד. ואיפה נמכרות מרבית הדירות בהפסד? בעיקר בפריפריה - יעד מרכזי עבור משקיעים. "בפילוח גיאוגרפי בולטים אזורי הפריפריה עם רמה גבוהה יחסית של דירות הנמכרות בהפסד, כאשר שיעורים אלו נעים בין 10% באזורי חדרה וטבריה ל-15% באזור באר שבע. מנגד, באזור תל אביב עומד שיעור הדירות הנמכרות בהפסד על 2.4% מסך העסקאות, בדומה לשיעור זה ברבעון המקביל אשתקד", נכתב.

פילוח מעניין נוסף שמספקים אנשי אגף הכלכלנית, קשור לתקופת ההחזקה של נכס להשקעה. לפי הסקירה, מי שהחזיקו בנכס להשקעה לתקופה של עד שלוש שנים מכרו אותו בהפסד ריאלי. במילים אחרות - כמחצית מהמשקיעים שמכרו דירתם ברבעון הראשון של 2020, לאחר שלכל המוקדם רכשו אותה ברבעון השני של 2017, לא ראו פירות מהשקעתם. "שיעור גבוה יחסית (24%) של מכירות בהפסד נמצא גם בקרב מי שהחזיקו בדירה בין 6-3 שנים. בקרב מי שהחזיקו בדירה בין 9-6 שנים כבר יורד שיעור זה ל-10% בלבד. השיעור הנמוך ביותר של מכירות בהפסד נרשם בקרב מי שרכשו את דירתם בין השנים 2007-2005". נכתב.

מכירות נמוכות במיוחד ברבעון הראשון

כן כוללת הסקירה התייחסות למספר הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של 2020, וכאן נרשמה ירידה גדולה. בשלושת החודשים הראשונים של השנה נמכרו 25.5 אלף דירות, כולל מכירות במסגרת מחיר למשתכן. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זוהי ירידה של שמונה אחוזים וירידה של שישה אחוזים בהשוואה לרבעון הקודם.

"בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי עומד מספר העסקאות בשוק החופשי ברבעון הראשון השנה על 22.2 אלף דירות, ירידה של שבעה אחוזים בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה של אחוז בהשוואה לרבעון הקודם. סך מכירות זה גם מציב את הרבעון הראשון השנה כרבעון הראשון החלש ביותר מאז שנת 2009, כאשר הרבעון הראשון באותה שנה עמד בצל פרוץ המשבר העולמי", נכתב. לפי הסקירה, מי ש"אחראים" לנתונים הנמוכים בשוק הכללי הן דווקא דירות חדשות ולא דירות יד שנייה. עם זאת יצוין כי בחודשים שלאחר מכן נרשם גידל במכירות, כפי שפורסם רק אתמול בסקירת חודש יוני שפרסם אגף הכלכלנית.