מאזן האימה החדש של הקניונים: זארה מכתיבה מודל תשלומים חדש והיא לא היחידה

הקורונה נותנת צידוק מחודש למאבק הישן בין הקניונים לרשתות האופנה על המודל לתשלום שכירות ודמי ניהול. ההשפעות הכלכליות של המגפה מוציאות מאיזון את מערכת היחסים בין הקניונים לרשתות, שמבקשות לסדוק תפיסות שהיו מקובלות עד היום בכל הענף.

עוד לפני הקורונה, על רקע השפעת השמיים הפתוחים והמסחר המקוון, ביקשו קמעונאיות האופנה והמסחר לשנות את המודל הקיים בחלק ניכר מקבוצות הקניונים, לפיו דמי השכירות ודמי הניהול קבועים. הן ביקשו לעבור לנוסחה שכוללת אחוזים מהמחזור.

עד לאחרונה הנוסחה הזו הייתה משהו לשאוף אליו, כשכל שוכר ניהל את המלחמה שלו באופן נקודתי. אבל במרץ האחרון, עם בוא משבר הקורונה וההחלטה של המדינה לסגור את הקניונים, החנויות והמסעדות - נוצר מפץ בענף. רשתות האופנה והמסחר עצרו את הוראות הקבע שבמסגרתן הן משלמות את דמי השכירות והניהול, והקניונים נדרשו להרכיב אותם מחדש כמו פאזל, חתיכה אחרי חתיכה.

"הקורונה טלטלה את המוסר העסקי"

בשיחה עם "גלובס" אומר בכיר בענף הקניונים: "כולם עצרו הוראות קבע כשנסגרו הקניונים, למרות ההסכמים. לקיים חוזה שאתה חתום עליו, הפך להיות דבר שאינו מובן מאליו. תשלומים הפכו להיות דבר לא מובן מאליו. שום דבר לא מובן מאליו. הקורונה גם טלטלה את המוסר העסקי במדינה. מה אפשר לעשות עם מי שהפדיון שלו ירד ב-50%? לומר לו ‘תשלם מלא'?". לפי בכירים בענף, בתוך שלושה חודשים הם נדרשו לבנות מחדש את מודל התשלום מול השוכרים: "זה פשוט להקים את החוזים והוראות הקבע מחדש".

ככל שחלף הזמן, הצליחו בקניונים להחזיר את רוב הוראות הקבע. חלקם מדברים על החזרה של 80%, אחרים על 95%. זה התאפשר, בין היתר, בעקבות הקלות משמעותיות שנתנו הקניונים לרשתות בשכר הדירה וגם מאחר שהפדיונות החלו להתאושש בחודשים מאי ויוני. בנוסף, בענף שררה אופטימיות לקראת חודשי החופש הגדול - יולי אוגוסט - שבהם לא יהיו טיסות לחו"ל, ולכן יותר ישראלים שיש להם כסף זמין לבזבז על קניות יהיו בארץ במקום ביעדים אחרים.

קבוצות הקניונים הגדולות העניקו הקלות משמעותיות לשוכרים בחודשים מאי ויוני. את "מחיר" ההקלות ניתן לראות כבר בדוחות שפרסמה השבוע מליסרון: הקלות של 148 מליון שקל, שהביאו אותה לסיים את הרבעון השני עם הפסד נקי של 187 מיליון שקל.
זארה מנסחת כללי שכירות מחדש

"אם לא היה מתווה של הקלות, שוכרים כנראה לא היו פותחים את החנות או היו פותחים באופן חלקי, והמצב היה הרבה יותר עגום. בסופו של דבר החזרה לפעילות משדרת גם לציבור חזרה לשגרה וגם מביאה תעסוקה, זה מזין אחד את השני".

אלא שאחרי האופטימיות שליוותה את החודשים מאי ויוני, שלוותה בהתאוששות הפדיונות, הכתיב חודש יולי מציאות שונה לחלוטין. דיווחים על גל שני של המגיפה, עלייה בתחלואה, מסיבות עיתונאים ותדרוכים, הגבלות על המשק וצניחה של 17% בפדיונות.
כעת, למרות התאוששות בפדיונות בשבוע הראשון של אוגוסט, קמעונאיות האופנה הגדולות פועלות לייצר שינוי בחוזים שכירות שמסתיימים בימים אלה, מה שעתיד להשפיע באופן ישיר על תוצאות הקניונים בשנים הבאות.

כך למשל, ל"גלובס" נודע כי קבוצת האופנה זארה ישראל, שמפעילה בישראל מגוון רחב של מותגים, בהם זארה, פול אנד בר, ברשקה ואחרים, הכתיבה לקניונים מודל תשלומים חדש. ביולי הודיעה זארה לקניונים שונים, כי במקום לשלם את דמי השכירות בתחילת החודש, כפי שנהוג בענף וכפי שמחייבים רוב החוזים, היא עוברת לשלם מחצית מהסכום בתחילת החודש ואת מחציתו השנייה בסופו, בכפוף לפדיונות.

לפי הערכות, אחת מקבוצות האופנה החזקות בישראל היא מאץ' ריטייל, הזכיינית של המותג השבדי H&M. עשור אחרי שהרשת נכנסה לישראל, היא נמצאת לקראת חידושי חוזים במספר חנויות, בחוזים שנחתמו לתקופות של 5 שנים עם אופציות להערכה. מדובר בשוכר עוגן בחלק ניכר מהקניונים בהם היא פועלת, ואם היא לא תקבל את מבוקשה מהקניונים, היא עשויה לסגור את החנויות הללו, ולהעתיק אותן למיקומים אחרים בהם שכר הדירה נוח יותר. עזיבה של שוכר גדול ומשמעותי שכזה שחולש על שטח רחב עלולה להוות מכה לאותו מתחם.

המאבקים מתנהלים מתחת לרדאר

המאבקים של הקבוצות הללו נעשו בעיקר בחדרי חדרים, כדי לא להסתכסך עם אותן קבוצות חזקות, שנחשבות לבבת עינו של כל קניון. מה שצף החוצה היה מאבקים של קבוצות גדולות אחרות, שהחליטו להיאבק בצורה אגרסיבית יותר מול בעלי הנכסים. קסטרו, לדוגמה, הספיקה להסתכסך ביולי עם מליסרון, שאיימה על קבוצת האופנה כי תחלט את ערבויותיה ותפנה אותה משתי חנויות בשל חוב של כ-4 מיליון שקל. שני קניונים נוספים, שבעת הכוכבים וקניון מבשרת כבר הגישו נגד קסטרו תביעה לביהמ"ש.

והן לא היחידות. רנואר פינתה את החנות של מקניון TLV, שבבעלות רבוע כחול נדל"ן, לאחר שלא קיבלה ההקלות שביקשה ואת ההגנות בחוזה ובדמי שכירות. גם חנויות של קמעונאיות אחרות במתחם לא נפתחו, ביניהן רשתות בינוניות דוגמת אירוקה.

במקביל למאבק של כל אחת מהקבוצות הללו, התרחש תהליך נוסף. אם עד משבר הקורונה הייתה בענף תחושה שכל שוכר פועל למען עצמו מול קבוצות הנדל"ן, הקורונה איחדה את הקמעונאים למאבק משותף, שהוביל בסופו של דבר להקלות המפליגות שקיבלו מהקניונים.

הכוח המאוחד החדש שלהן הפחיד את הקניונים עד כדי כך, שהם פנו לייצר התאגדות משל עצמם וביקשו אישור לפעולה כזאת מרשות התחרות. הצעד הזה אילץ בצורה עקיפה את רשות התחרות ולהגיב להתאחדות של הרשתות ולדרוש מהן לפעול בהתאם לדיני התחרות. רשות התחרות אמנם אמרה את שלה, אבל כדור השלג הזה ממשיך להגלגל ולגדול. המציאות הזו יוצרת שינוי באיזון של מערכת היחסים בין הקניונים לרשתות.

דוחות מליסרון חושפים את חומרת המצב

הדוחות שפרסמה השבוע מליסרון שופכים אור על המתח הזה. החברה מפרטת במצגת שמצורפת לדוחותיה כי בחודשים אפריל עד יולי היא חתמה על 71 חוזים מול שוכרים בקניונים בשטח של 7,361 מ"ר. היא גם מציינת כי לא נרשם שינוי מהותי גובה שכר הדירה בחוזים שנחתמו באותה תקופה בהשוואה לתקופה טרום הקורונה. בנוגע לגביית שכר דירה, מפרטת מליסרון כי הצליחה לגבות 95% מדמי השכירות עבור מאי, ו-96% עבור יוני.

הנתונים הללו מציירים מציאות אופטימית, אך חלקית מאוד. הנתונים מתייחסים "רק לחובות שהחברה פעלה לגבייתם, לא כולל חובות שנפרסו על פי הסכמת החברה", והם כוללים תקופה במהלכה ניתנו הקלות מעמיקות שאינן משקפות יכולת תשלום עתידית.
על הרקע הזה, חברת הנדל"ן המניב שבשליטת ליאורה עופר נאלצה לבצע הפחתה בשווי נכסיה של 310 מיליון שקל. אמנם מדובר בסכום גבוה, אך הוא מהווה פחות משני אחוז משווי נכסיה.

 ליאורה עופר / צילום: ורדי כהנא

לדבריה, ההפחתה נובעת מצפי ל"פגיעה בהכנסות מפעילות הנכסים כתוצאה מהשלכות המשבר במהלך השנתיים הקרובות", והפחתה כוללת הקלות דוגמת החנות בדמי השכירות, דחיית ופריסת תשלומים, עלויות החלפת שוכרים, וסיוע לסקטורים שפעילותם נפגעה בצורה קשה.

בנוסף, מליסרון ביצעה עדכון ל-NOI המייצג של הנכסים, לפי נתוני החוזים העדכניים והציפייה לחוזים עתידיים. במילים אחרות, מליסרון מצהירה כי היא נערכת לאפשרות שתוכל לגבות דמי שכירות נמוכים יותר מחוזים עתידיים.

מליסרון, צריך לומר, נחשבת לאחת משלוש הקבוצות החזקות בענף וגם ככזו שיודעת להתמודד עם השוכרים שלה. כך יוצא שתמונת המצב שהיא משקפת, עדיין חיובית לעומת חברות אחרות.

"במאי ויוני נעשו עסקאות מצוינות במחירי טרום-קורונה. ביולי היה קשה יותר, והיו פחות חוזים שהתחדשו", אומר בכיר בתחום מרכזי הקניות, "אם לא היה גל שני, היינו מדברים על מחירים שהם טרום-קורונה, אבל המציאות של הגל השני שהתפרץ ביולי שינתה זאת. אין כרגע מגמה אחידה. אבל, יש מקומות ויש עסקים שלא מסוגלים לחדש באותם מחירים שהיו קודם, ואם אנחנו רוצים אותם אנחנו מחדשים להם חוזה בפחות, כך שזו תנועה מעורבת".

כולם רוצים לקבל  "הגנת קורונה"

במקביל בענף הנדל"ן המניב טוענים גורמים אחרים, כי אין כמעט עסקות, ואם יש - הן כוללות דרישה ל"הגנת קורונה", ככל שהפדינות ייפגעו. בהקשר זה אומרים בכירים בקבוצות אופנה רבות עמם שוחחנו בימים האחרונים: "החוזים חייבים להשתנות. לא ייתכן שאם בקניון חזק כמו כמו עזריאלי תל אביב יש ירידה של 50% בפדיון, נמשיך לשלם את אותו שכר דירה. הגיע הזמן שהקניונים יפנימו את השינוי. אנחנו לא נפר חוזים קיימים, אבל כשהחוזים יסתיימו לא נהסס לסגור חנויות".

נראה שההבנה הזו מחלחלת גם לענף הקניונים. לדברי בכיר בתחום הקניונים, "גם אם זה מצריך מאיתנו לתת עוד הנחות בעתיד, ניתן עוד הנחות כדי לאפשר לשוכרים לשרוד. בסוף זה לא חשוב אם נרוויח פחות והם ירוויחו פחות. בשנה הזו אף אחד לא ירוויח כסף".
התופעה החדשה שמלווה כל שיחת מו"מ בין בעל רשת חנויות לבין הקניון היא "הגנת קורונה". ההגנה אומרת ששכר הדירה ודמי ניהול לא עולים על אחוז מסויים מהמחזור. זה תלוי בכוח של המבקש ושל בעל הנכס. בתחום האופנה, למשל, ההגנות הן 8%-15% מהמחזור.

נראה כי רוב קבוצות הקניונים כבר מפנימות את המציאות המורכבת, ומצויות בהידברות יומיומית עם השוכרים וגם מעניקות הקלות. כדי לצמצם את הנזק העתידי הן פועלות על מנת להתמקד בהנחות נקודתיות, ועדיין מסרבות לשנות חוזים קיימים. האתגר הגדול של הענף צפוי להיות עם התחדשות חוזים חדשים, והלחץ שמתכוונות להפעיל הרשתות על הקניונים. הרשתות התמודדו לראשונה עם מציאות שבה התריס של החנות שלהן סגור וראו שהשד לא נורא כל כך, ושמדובר במנוף חזק ללחץ על הקניון.

אלא שגם כאן, טוענים הקניונים, יש לא מעט שוכרים שמנצלים את המצב: "50% מהשוכרים באמת צריכים עזרה, ו-50% מנצלים ניצול ציני את המצב ומנסים לשפר את המקום ואת שכר הדירה והמיקום תחת כסות הקורונה", כשגם קופות חולים ומרפאות וגם עסקים שלא חוו פגיעה רוצים הקלות נוספות.

מעטים הבכירים בענף הקמעונאות שמוכנים להתבטא בימים אלה לציטוט על מצב הענף. אחרי המלחמה המתוקשרת שניהלו הקמעונאים על מענקים והנחות, כולם מעדיפים להמתין בשקט עד שהפדיונות יתייצבו ונערכים לאפשרות שאולי יבוא גם גל שלישי.

"אנחנו חיים במסחר מאניה-דפרסיבי"

עופר שחטר, מנכ"ל חברת ניהול הקניונים פרומול הוא בין הבודדים שמוכנים לדבר היום בצורה גלויה על האתגר האדיר: "אנחנו חיים במסחר שהוא מאניה-דפרסיה, יש ימים רעים ויש ימים טובים, אין אחידות. זה משפיע גם בסגירה ופתיחה של חנוית ורשתות. אין יציבות בתחושות של הקונים והרשתות, וזה לא מאפשר לתכנן. אם ניקח מסעדה, אם נערכת ליום חלש ויש הרבה אנשים, יש לך שירות לא טוב. אין יציבות, וכשאין זה רע לעסקים".

לדברי תמיר בן שחר, ממשרד הייעוץ צ'מנסקי בן שחר: "ברור שבמרכזים החזקים היכולת של הרשתות לשפר את החוזים שלהן תהיה פחותה. שני הצדדים עושים חושבים. המרכזים רוצים לשרוד ולעבור את התקופה. במרכזים החזקים לא תהיה להם בעיה, ההתמודדות תהיה במרכזים הפחות טובים. להערכתי, לאורך ציר הזמן טווחי החוזים יתקצרו וזה יתקרב יותר ויותר לנוסחה של אחוז מפדיון. כללי המשחק השתנו.

 תמיר בן שחר, מנכ"ל צ'מנסקי בן שחר / צילום: איל יצהר, גלובס

"היום חלק מהדיירים לא יכולים לשנות את מצבם כי הם חתומים על חוזים. כל השוק מבין שהדברים השתנו. אם עד עכשיו העוצמה הייתה אצל המרכזים, היום היא אצל הרשתות החזקות, וברור שהחוזים ישתנו".

בחודש הקרוב אנחנו צפויים ללמוד עוד על מצבן של הקמעונאיות וקבוצות הנדל"ן המניב, כשהתוצאות הללו בעיקר יבטאו את המציאות המאתגרת שכבר קיימת, כשהעתיד עדיין לוט בערפל. כך או כך, אומרים בענף, "2020 היא שנה אבודה. המטרה היא בסופו של דבר שכולם יהיו על הרגליים בסוף השנה, ולא ש-20% יהיו בפשיטת רגל".