מחירי הדירות ירדו בחצי אחוז, אך הציבור רוכש נכסים זולים

בשנה הראשונה לפקיעת בועת הנדל"ן הגדולה בארה"ב, שהחלה במחצית השנייה של 2006, מדד קייס-שילר ירד ב-4% בסך הכל. סיכום רבעון הקורונה הראשון בנדל"ן מורה, כי גם בישראל של 2020, אם יתגשמו תחזיות הצונאמי הגדולות, המשבר צפוי לשאת צורה של כתישת שוק ולא של נפילה חופשית, והוא יעבור עוד הרבה עליות וירידות, עד לסופו. וכך, בעוד החודשים מרץ ואפריל הראו על מגמת ירידה, החודשים מאי ויוני הראו זינוק מכל הבחינות - הן מבחינת נפח העסקאות והן מבחינת מחירים. עליית מדד מחירי הדירות של מאי-יוני בשיעור של כמעט חצי אחוז, היתה אחד הדברים הכי צפויים בתקופה הכל כך לא צפויה הזו. ועם זאת, בסיכום הרבעון הראשון של הקורונה ירדו מחירי הדירות בשיעור של חצי אחוז. מה שבלט בעיקר היה דווקא אופי הנכסים שנרכשו ברבעון הזה - נכסים זולים מלכתחילה, במחיר ממוצע שהחזיר את השוק שנים לאחור.

עליית מדד מחירי הדירות בחודש יוני היתה צפויה, שכן כבר מתחילת השבוע למדנו מדוח הכלכלנית הראשית, כי חודש יוני הדהים עם כמות עסקאות גדולה במיוחד. המדד הנוכחי כולל רק את חציו הראשון של חודש זה, (ואת חציו השני של חודש מאי), ועל כן יהיה זה סביר, שגם מדד מחירי הדירות הבא יסומן ב"פלוס". ועם זאת חשוב לציין, למען הדיוק האקדמי, כי מדובר במדד ארעי. בחודשים האחרונים עדכוני המדדים הורו באופן כמעט עקבי על ירידות של עשיריות אחוזים, שאמנם לא שינו מהותית.

ואיך התנהגו מחירי הדירות ברבעון הקורונה הראשון, במחוזות השונים בארץ? שני המחוזות היחידים ששרדו את החודשים האחרונים עם עליות מחיר היו מחוז הדרום, שרשם עלייה של 0.8% במחירים, ומחוז המרכז שבו המדד עלה ב-0.7%. כל היתר רשמו ירידות: מחוז תל אביב ירד ב-0.3%, חיפה ב-0.7%, צפון ב-1.2% וירושלים ב-3.3%. לגבי ירושלים יש לציין, כי מדובר במדד התזזיתי ביותר מחירי דירות, ומתחילת פרסום המדדים המחוזיים הוא אופיין בשינויים חדים, אולי בגלל השונות הרבה מכרגיל בין הנכסים והעסקאות שמתרחשים בו.

כאמור, הממצא הבולט ביותר לא היה ירידת המחירים, אלא ירידת מחירי העסקאות, כלומר סוג הדירות שנרכשו ברבעון השני של 2020 על ידי הרוכשים.

מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון זה הגיע ל-1.526 מיליון שקל, לעומת מחיר ממוצע של 1.621 מיליון שקל של דירה שנמכרה ברבעון הראשון של השנה; מדובר במחירים שנמוכים מהממוצעים השנתיים של מחירי הדירות שנרכשו בשלוש השנים האחרונות, והדבר מורה על כך, שרוכשי הדירות רוצים בעיקר דירות זולות.

נתוני הכלכלנית הראשית הראו, כי עיקר הרוכשים הם זוגות צעירים, שרובם מן הסתם מחפשים אחר דירות זולות. בעקבות מחיר למשתכן משקלם של הזוגות הצעירים מכלל הרוכשים הגיע לכמחצית מגודל השוק; ברבעון הראשון של הקורונה, שיעורם אף גדל במספר אחוזים נוספים, שכן המשקיעים נכנסו להמתנה להורדת מס הרכישה (צעד שאכן בוצע בחודש שעבר) ומשפרי הדיור נזהרו מלהסתכן במצב המעורפל הקיים.

נתוני הלמ"ס מהיום מחזקים את המגמה הזו. רוב הרוכשים מחפשים נכסים בסיסיים, וזולים וככל שמחירי הדירות גבוהים יותר - בעליהן יתקשו למכור אותן.