המפקחת על המקרקעין: אין לפצל דירה אם ייפגע שווי הדירות השכנות

ברחוב אשר 11 בחיפה ממוקם בניין ובו עשר דירות, בשני מבנים. במבנה א’ יש ארבע דירות - שתיים בקומת הקרקע ושתיים בקומה הראשונה. בין שניים מהדיירים במבנה זה התעורר סכסוך שכנים על רקע שינויים שערך הבעלים של אחת הדירות בקומת הקרקע ברכוש המשותף. אותו שכן מקומת הקרקע החליט לפתוח דלת יציאה מדירתו לחצר המשותפת, לפצל את הדירה לשתי דירות, לצבוע בכחול עז ובולט את הקירות בקומת הקרקע - וגם את החניה, השביל והשער - וגם אחסן פסולת בחצר המשותפת ופגע בחלק מריצוף השביל.

השינויים הללו לא מצאו חן בעיני השכן שדירתו ממוקמת בדיוק מעל דירת הקרקע המפוצלת, והוא החליט לתבוע את השבת המצב לקדמותו. הוא גם דרש לחייב את השכן מלמטה לאפשר לו או למי מטעמו להיכנס בכל עת לחצר האחורית ולהימנע מכריתת עצים וגיזום בחצר הקדמית.

הסכסוך הזה הסתיים השבוע בפסק דין של המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה, יעל ליבוביץ, שקיבלה את תביעת השכן מהקומה הראשונה והורתה לשכן מקומת הקרקע להשיב את מצב הרכוש המשותף לקדמותו באמצעות סגירת דלת היציאה מדירתו לחצר, ביטול פיצול הדירה, הסרת הצבע הכחול מהרכוש המשותף, תיקון רצפת הגרנוליט המובילה לבניין וסילוק פסולת בניין מחצר הבית. בנוסף, חייבה המפקחת לאפשר לתובע או למי מטעמו להיכנס בכל עת לחצר האחורית ולהורות לו להימנע מכריתת עצים וגיזום בחצר הקדמית.

רקע: אין כניסה לחצר, גם בלי תיאום מראש

הסיפור הזה הוא סיפורם של יצחק טובול - השכן מהקומה הראשונה, ומשה גבריאל רוזנצוייג - הבעלים של הדירה בקומת הקרקע. בדירה שבבעלות רוזנצוייג מתגוררת אלמנת אביו, עם המטפלת שלה. בשנת 2010 נחתם הסכם פשרה בין טובול לבין רוזנצוייג ואחיו, לפיו חילקו השלושה את זכויות השימוש באותו אגף של הבית.
לטענת טובול, לאחר חתימת הסכם הפשרה חסם רוזנצוייג לחלוטין באמצעות שער וגדרות את הגישה לחצר האחורית של הבית, ומאז הוא מונע מכל בעלי הדירות בבית גישה לשוחות הביוב, לבלוני הגז, למקלט, לצנרת המים ולמתקנים משותפים נוספים המצויים בחצר, ואינו מאפשר אליהם כניסה אף לא בתיאום מראש.

במקביל, נטען, פיצל רוזנצוויג את הדירה בקומת הקרקע לשניים, העביר את האלמנה והמטפלת לגור בחלק אחד שלה, והוא משכיר את החלק השני של הדירה (כ"יחידת הדיור") על בסיס שעתי/יומי.

 חצר הבית / צילום: פאול אורלייב

טובול טען כי היות שיחידת הדיור מושכרת על ידי רוזנצוייג לצורכי מין, ועל מנת להקל על קהל הלקוחות לזהות את יחידת הדיור, סימן רוזנצוייג את יחידת הדיור באופן בולט באמצעות צביעת קיר שלם, רצפה, חניה וגדר - בצבע כחול בוהק. בנוסף, הוא גזם עד היסוד את הצמחייה בחצר הקדמית כדי שסימני הצבע שסימן יהיו גלויים לבאים ברחוב וכן השחית את רצפת הגרנוליט בשביל הכניסה לבית המשותף באחד מניסיונותיו לייצר לו כניסה פרטית לדירה.

התגובה: רק עושים מנגל בחצר מדי פעם

רוזנצוייג טען מנגד, כי זה שנים מחולק המבנה מושא ההליך לשני אגפים, באופן שדירות הצדדים להליך וחלקי הרכוש המשותף המצויים בתחומם משמשים רק אותם, וחלקי הרכוש המשותף המצויים בתחומי שתי הדירות האחרות משמשים את בעלי הדירות באגף האחר. לטענתו, על פי ההסכם בין טובול לבינו הוקנתה לטובות זכות שימוש ייחודית בגג והתאפשר לו לבנות עליו קומה נוספת, ולרוזנצוייג ולבנו הוקנתה זכות שימוש ייחודית בחצר הצדית והאחורית.

רוזנצוייג הכחיש כי יחידת הדיור המפוצלת בדירה מושכרת לפי שעות וטען כי היא משמשת אותו ואת בני ביתו מעת לעת לאירוח ולמנגל בחצר. עם זאת, הוא לא הכחיש שהיחידה נפרדת ומאפשרת אירוח או מגורים של אנשים שאינם מאותו תא משפחתי, ואף הבהיר כי "אם חבר יבקש ממנו להתארח שם הוא יאפשר לו".

ההחלטה: להחזיר את הבית למצבו הקודם

המפקחת יעל ליבוביץ ביקרה ב"שטח המריבה" וקיבלה אחת לאחת את רוב טענות השכן-התובע. לעניין פיצול הדירה קבעה, כי "בעל דירה אינו רשאי לפצל את דירתו, או לבצע בה שינוי כלשהו, אף אם מדובר בשינוי פנימי, כאשר קיים חשש כי שינוי זה עלול לפגוע בערכן של דירות אחרות, והלכה פסוקה היא, הנסמכת על ניסיון החיים והשכל הישר, כי הוספת יחידות דיור מורידה את ערך הדירות בבית. תשתית הבית כולו, והרכוש המשותף תוכננו לארבע דירות במבנה מושא ההליך, ועתה יהא על בעלי הדירות המקוריים ‘להתחלק’ בו עם עוד דיירים נוספים".

באשר לפסולת בחצר ציינה המפקחת כי החצר הייתה ברמת תחזוקה ירודה ביותר, וקבעה כי הגם שקיבלה את טענתו של רוזנצוייג כי החצר בשימושו הייחודי במסגרת הסכם השכנים שנחתם, "אין בכך כדי לאפשר לו להחזיק אותה במצב תחזוקתי כה ירוד, שכן הדבר ללא ספק מביא לפגיעה ביתר בעלי הדירות בבית".

המפקחת הכירה בזכות רוזנצוייג לשימוש ייחודי בחצר הצדית והאחורית, אך קבעה, כי כפי שנקבע בהסכם הפשרה, זכות זו כפופה למתן זכות מעבר בחצר לכל בעלי הדירות בבית, בתיאום מראש, לשם תחזוקת המתקנים המצויים באותה חצר. לאור העובדה שרוזנצוייג אינו מתגורר במקום, והוא פוקד את הבית רק מעת לעת, והתיאום מולו אינו סביר בהינתן צורך דחוף כגון טיפול בסתימת ביוב, חייבה המפקחת להפקיד העתק מהמפתחות לשערים שהותקנו בשביל הצדי בידי טובול.

עוד הורתה המפקחת לרוזנצוייג להסיר את הצבע הכחול מהקיר החיצוני של הבית, מהאבנים הירושלמיות שמחפות אותו ומשביל הגרנוליט בתוך 30 יום, על חשבונו. לגבי טענת רוזנצוייג כי הצביעה נעשתה בתגובה לכך שטובול התקין חיפוי אבן רק על חלק מהחזית של הבניין, או כלשונו: "ברגע שהתובע יסיר את האבן גם הצבע יוסר", ציינה המפקחת כי בביקור שקיימה במקום התרשמה כי "חיפוי האבן מוסיף חן לבית ולטעמי יש בו אף כדי להעלות את ערכו וזאת בניגוד גמור לצבע הכחול העז שבו צבע הנתבע את הרכוש המשותף המשווה לבית מראה כעור".