ולחשוב שלא מזמן רצו להנפיק אותן בנאסד"ק: הקריסה בנדל"ן המסחרי

חברות חללי העבודה המשותפות הגדולות בעולם מתחילות לסגור מתחמים שמפסידים כסף ברחבי העולם, ומאותתות על סיום תקופת ההתרחבות של אחד המגזרים שהיו הכי חמים בנדל"ן.

המהלך הזה מסמן מאמצים לחתוך בהוצאות משום שמשבר הקורונה גורם לירידה בביקוש לשטחי משרדים, אולי לשנים קדימה. הוא מסמן גם עד כמה התרחבו חברות החללים המשותפים, שבמאמץ לגרוף כמה שיותר חוזים ולהתרחב, התרחבו יותר מדי והעמיסו על עצמן חובות וחוזים יקרים.

הערכות כי חמישית מהמתחמים בארה"ב ייסגרו

עד כה, הנתח של חללי העבודה שנסגרו הוא קטן. במחצית הראשונה של השנה נסגרו 1.5% מהחללים שהיו מאוכלסים במשרדים גמישים, ב-20 השווקים הגדולים בארה"ב, כך לפי CBRE.

סקוט הומה, ראש חטיבת מחקר המשרדים בפירמת JLL, אומר שההשפעה של הסגירות הייתה קטנה יחסית משום שחלק מהמפעילים הצליחו להשיג הנחות מבעלי הנכסים ומשום שלוקח זמן לפנות. אבל ב-JLL מעריכים שמתוך בערך 4,500 מתחמים בארה"ב, כחמישית, יותר מ-2.3 מיליון מ"ר, ייסגרו או יחליפו ידיים.

IWG PLC, הרשת הגדולה בעולם למשרדים גמישים במונחים של מספר המיקומים, הודיעה לאחרונה כי סגרה 32 מתחמים במחצית הראשונה של השנה בגלל משבר הקורונה. היא מתכננת לסגור כ-100 מתחמים במחצית השנייה של השנה, כ-4% מכלל החללים שלה, לפי המנכ"ל, מארק דיקסון. בחברת Knotel, שעושה סאבלט למשרדים מרוהטים לחברות, אומרים שההכנסות נפלו בכ-20% ברבעון השני - כך לדברי המנכ"ל אמול סרבה. החברה מתכננת להיפטר מ-20% מהפורטפוליו שלה, וקנתה יציאה מוקדמת מחלק מהחוזים.

WeWork ממשיכה במאמציה לסיים חלק מהחוזים. כל הסגירות הללו מסמלות היפוך דרמטי בתעשייה שהייתה אחת הצומחות ביותר בענף הנדל"ן המסחרי. במשך שנים, מפעילים של משרדים גמישים היוו חלק גדל והולך מחוזי השכירות החדשים בערים הגדולות, והקפיצו את הרווחים של בעלי הנכסים.

העבודה המשותפת משכה מסות של בעלי מקצוע צעירים. אבל כיוון שיותר חברות ממשיכות לעבוד מרחוק ומכיוון שהריחוק חברתי מכתיב דרישות שונות מאלה שחוזרים לעבוד מהמשרד, כוח המשיכה של העבודה המשותפת ירד מאוד. פיטורים נרחבים וסגירת עסקים מורידים גם הם את הביקוש הכולל למשרדים.

גם על רקע כל זה, לחברות החללים המשותפים הייתה מידה מסוימת של הצלחה במשא ומתן על החוזים ועל הפחתת דמי השכירות, משום שבעלי הנכסים העריכו שיתקשו למצוא שוכרים חדשים בתקופת המגפה. בכירים בענף אומרים שהתעשייה תרוויח בסופו של דבר מהמעבר לעבודה מרחוק ומהעבודה הגמישה, משום שיותר חברות יעדיפו לוותר על חוזים גדולים וארוכי טווח ולשכור משרדים קטנים יותר במקומות שבהם העובדים שלהן גרים.

הודעתה האחרונה של אלפבית, שהיא תאריך את העבודה מהבית לפחות עד הקיץ הבא, הייתה עוד סימן אזהרה. הרבה חברות חותמות על חוזי עבודה משותפת לעד שנה, ואם אינן מצפות לשוב למשרד בקרוב, יש סיכוי קטן יותר שהן יחדשו חוזים.

לחברות חללי עבודה משותפים יכול להיות יקר וקשה להשתחרר מחוזים. WeWork, השייכת ל-We Co, למשל, חותמת על חוזי שכירות באמצעות ישויות משפטיות ייעודיות, אבל בדרך כלל מספקת ערבונות של החברה או מכתבי אשראי כחלק מהחוזה. זה אומר שהחברה האם אחראית לתשלומים גם אם היא סוגרת את המתחם. במקרים מסוימים, החוזים של WeWork כוללים התחייבות מבעלי הנכס להשקעות רציניות בנכס.

Columbia Property Trust, למשל, הודיעה בשיחת המשקיעים האחרונה שיצאה מתשלומים בהיקף של 18.7 מיליון דולר עבור חלל של WeWork במנהטן על ידי הסכמה לבטל את החוזה שנחתם בסוף 2018.

אבל המאמצים לסגור מתחמים הובילו גם למתחים בין חברות המתחמים לבין חברות המשרדים. בעלי נכסים הגישו תביעות נגד Knotel ,WeWork ואחרות בגלל שכר דירה שלא שולם.

IWG השתמשה בפשיטת רגל כדי לצאת מהתחייבויות חוזיות. ארבע ישויות משפטיות שנועדו במיוחד לשכור ולנהל מתחמים בקולומבוס, בשיקגו, בפורט לודרייל בפלורידה ובצ'אפל היל בקרוליינה הצפונית, הגישו לאחרונה בקשה לפשיטת רגל בדלוואר, לפי מסמכים שהוגשו לבית המשפט.

החברה משתמשת בשיטה של הגנה מפשיטת רגל שתוכננה עבור עסקים קטנים והורחבה לפי חוק המכונה Cares Act. אף שהיא חברה ציבורית גדולה, כל אחת מחברות הבת שלה הרבה יותר קטנות. הגשת בקשה לפשיטת רגל לפי סעיף 5 היא במקרים רבים מהירה יותר וזולה יותר מאשר לפי סעיף 11, אומר אדם סטיין ספיר, שותף מנהל בפירמה בשם Pioneer Funding Group.

דיקסון מ-IWG אומר שהגשת בקשה לפשיטת רגל יכולה לאפשר לחברה-בת קטנה להשתחרר מחוזה ארוך טווח בתמורה לקנס חד פעמי. דיקסון אומר שרבים מהחוזים שעליו חתמה החברה נחתמו בתקופת השיא של מחירי המשרדים, ובמקומות מרכזיים בערים, שהעובדים תלויים בתחבורה ציבורית כדי להגיע אליהם - מה שכרגע אינו אפשרי בגלל וירוס הקורונה. המתחמים של החברה בפרברים, הוא אומר, מצליחים כעת טוב יותר.