הקורונה הסיטה את רוכשי הדירות מתל אביב לפריפריה ומדד מחירי העסקאות צנח

בסוף השבוע פרסמה הלמ"ס את מדד המחירים לצרכן כשלצידו פורסמו גם נתוני הדיור. מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מאי ויוני לעומת החודשיים שקדמו להם, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.4%. אלא שהדרמה נמצאת בפילוח הנתונים.

1. בין מדד המחירים למדד העסקאות

מדד מחירי הדירות בוחן את השינויים שעוברים על כלל המחירים, ובו משתמשים לקביעת שיעורי העלייה או הירידה שלהם. מדד העסקאות בוחן את ממוצע כלל העסקאות שבוצעו בתקופה מסוימת. בדרך כלל שני המדדים עולים או

ככלל בוצעו ברבעון השני של השנה כ-19.5 אלף עסקאות. מדובר בשיעור נמוך בכ-24% מאשר ברבעון הראשון של השנה ,וכ-26% פחות מהרבעון השני של 2019. הרבעון הזה ייזכר בגלל חודש אפריל, שבו בוצעו בו 2,100 עסקאות בלבד - שיא חודשי שלילי שלא מוכר מהעבר.

2. משיא שלילי לשיא חיובי בחודשיים

  בחודש מאי המציאות השתפרה, ואילו בחודש יוני כבר היינו עדים להתפרצות של עסקאות, שאת חלקן ניתן להסביר על ידי המושג הרווח ש"ביקושים כבושים". ביוני נרשמו 10.9 אלף עסקאות, מה שהפך אותו לאחד מהחודשים הבולטים בשנים האחרונות. בדרך הטבע, החודש הזה רשם גם עליות מחירים, שקיזזו חלק מהירידות של אפריל ומאי, ובסך הכל ברבעון השני של 2020, הלוא הוא רבעון הקורונה הראשון, נרשמה ירידת מחיר כוללת של חצי אחוז במחירי הדירות. זה לכשעצמו לא מהווה דרמה גדולה.

 הציבור-מתמקד-בדירות-הזולות

הסיפור הגדול, כך מתברר, מצוי במיקומים שבהם נערכו העסקאות. מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון זה הגיע ל-1.526 מיליון שקל, לעומת מחיר ממוצע של 1.621 מיליון שקל ברבעון הראשון. מדובר בירידה של כשישה אחוזים. לאור הנסיבות קשה להתייחס לחודש אפריל כחודש עסקים אמיתי.

3. המיקום משפיע על מחירי העסקאות

בדיקה ראשונית של כמות העסקאות (טרם מספריים סופיים של הלמ"ס. א"מ) מראה, כי התמהיל הגיאוגרפי של הרכישות של הרבעון השני שונה מזה של הרבעון השני 2019, וכן מהממוצע הכללי של 2019 ואף מהרבעון הראשון של 2020, וכי הרוכשים פנו לרכוש דירות בפריפריה. כמחצית מכלל העסקאות ברבעון השני 2020 בוצעו במחוזות חיפה, הצפון והדרום, וזאת לעומת סדרי גודל של 43%-44% שבוצעו בכל 2019 וברבעון הראשון של השנה. משקלם של המחוזות הגדולים - ת"א והמרכז, שבהם מחירי הדירות גבוהים במיוחד - ירד. בולט הדבר במיוחד בת"א, שם ירד מספר העסקאות בכשני שלישים לעומת הרבעון הקודם. במצב דברים זה, ירידת מחירי העסקאות מובנת.

כשמעלים את הרזולוציה לרמה של הערים הגדולות, רואים תמונה מעורבת. בחלק מהן רמת העסקאות ברבעון השני עלתה על זו של הראשון ובחלק - ירדה. ירידות נרשמו בת"א ובראשל"צ. העליות המשמעותיות נרשמו בפ"ת ובחולון.

 ממוצע העסקאות לדירות 3.5-4 חדרים שנסגרו ברבעון השני 2020 לעומת רבעון ראשון 2020 / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

עסקאות על דירות 3.5-4 חדרים בת"א שבוצעו ברבעון השני, נחתמו במחיר ממוצע של 3.3 מיליון שקל, 2.7% פחות מאלה שנחתמו ברבעון הראשון. בירושלים דירות מקבילות נמכרו ב-2.17 מיליון שקל בממוצע, מה שמצביע על ירידה של חמישה אחוזים מהרבעון הראשון. בחיפה ממוצע של דירות אלה עמד על 1.37 מיליון שקל לעומת הרבעון הראשון (ירידה של 1.8%). בב"ש המחיר הגיע ל-1.1 מיליון שקל בממוצע, מה שמצביע דווקא על עלייה של 2.3% לעומת הרבעון הראשון.

4. התנופה בשוק הנדל"ן נמשכת

כרגע הקורונה באה לידי ביטוי התנהגותי יותר מאשר במחיר. אנו מצויים באמצע הרבעון השלישי של השנה, ונכון לעכשיו הקבלנים והיזמים מדווחים, שהשוק ממשיך את התנופה שלו מחודש יוני, מה שמוכיח, שלעת עתה ציבור משמעותי סבור, כי רכישת דירה בימים הללו היא צעד נכון יותר מאשר המתנה. זאת אולי משום שרבים חוששים שעליות המחירים ישובו.