שוק השכירות לא מתרשם מהקורונה: ההיצע נמוך, והמחירים ברבעון השני של השנה טיפסו

שוכרי דירות צעירים שעזבו את הדירות, וכן הפיטורים והחל"ת - מנת חלקם של רבים מהם - טרם השפיעו בצורה משמעותית על שוק השכירות. להיפך - שכר הדירה הממוצע בישראל עלה ברבעון השני של השנה, אך איכות הדירות המושכרות כנראה עולה. כך עולה מנתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) לגבי הרבעון השני של השנה. ההערכה היא, כי הסיבה לתופעה נעוצה בירידה העקבית שנרשמת במלאי הדירות שבהן מחזיקים המשקיעים, כתוצאה מהעלאת מס הרכישה על ידי השר לשעבר כחלון מלפני חמש שנים.

 הקורונה-עדיין-לא-משפיעה--והשוכרים-משלמים-יותר

1. מדדי השכירות עלו מעל למדדי המחיר

הלמ"ס בודקת את שוק השכירות בשני מדדים. הראשון - מדד שירותי דיור, שמתבסס על הסכמי שכירות חדשים שנחתמים בכל חודש. מדובר במדד משוקלל שנותן ניקוד לסוגים רבים של נכסים. מדד זה ירד בשלושת חודשי הרבעון השני של השנה בשיעור של 0.7%, ואולם ביולי שב לעלות ברמה של 0.3%. בסך הכל המדד מראה כי מאז 2017 מחירי השכירות עלו בשיעור גבוה בהרבה מקצב עליית מחירי הדירות - כ-7% לעומת כ-4% בלבד של מחירי הדירות. זאת במידה רבה לאור ירידת מחירים מתונה שנרשמה במחירי הדירות בין סוף 2017 לתחילת 2019. מאז מחירי הדירות רשמו עליות משמעותיות, שנבלמו רק ברבעון השני, שבו החלה להתפשט מגיפת הקורונה בישראל.

המדד השני שבו משתמשת הלמ"ס הוא עריכת ממוצע כללי של חוזי השכירות שנערכו ברבעון נתון. כאן קיימת התייחסות גם למספר החדרים של הדירות שבהן נערכו החוזים השונים. הממוצע הכלל ארצי של דמי שכירות חודשיים בחוזים שנסגרו ברבעון השני של השנה הגיע ל-4,050 שקל, מה שהיווה עלייה של חצי אחוז לעומת דמי השכירות מהרבעון הראשון של השנה ושל 3% לעומת הרבעון השני של שנה שעברה
לכאורה מתקיימת סתירה בין שני המדדים: כיצד מדד השכירות מראה שהמחירים יורדים ואילו מדד חוזי השכירות מראה על עלייה? הסיבה נעוצה ככל הנראה בתמהיל הדירות השכורות. מצד אחד אנשים שילמו יותר דמי שכירות אך על דירות איכותיות יותר ומרווחות יותר. מצד שני התשלום הנוסף על דירה איכותית יותר קטן מבעבר. הסבר אפשרי לתופעה הזו הוא צירופן של דירות חדשות רבות שנבנו בשנים האחרונות למעגל הדירות המושכרות.

באופן אולי מפתיע, העיר שרשמה ברבעון השני את עליית המחירים היחסית הגדולה ביותר לעומת הרבעון הראשון מבין הערים הגדולות הייתה תל אביב, שבה המחירים עלו ב-0.6%. כשמדובר בדירות 2.5-3 חדרים, שכר הדירה בעיר עלה בחצי אחוז ברבעון השני, והוא הגיע ל-5,735 שקל בממוצע;. ברמת גן השכנה נרשמה עלייה של 0.7% ל-4,371 שקל, בירושלים ובחיפה העלייה הרבעונית הגיעה ל-0.2% (4,017 שקל ו-2,576 שקל בממוצע בהתאמה).

 העלייה הרבעונית בדמי השכירות בשלוש הערים הגדולות, לעומת הרבעון הראשון / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

2. המשקיעים נפטרו מ-25 אלף דירות

"הרבה דובר על כך ששוכרים לא יכולים לעמוד במחירי השכירות, בגלל החל"תים ושבורחים מתל אביב. גם ועדת הכלכלה של הכנסת דנה במצבם של השוכרים. הכל נכון, ואני מכיר באמת סיפורים על שוכרים שיצאו לחל"ת וסיימו את חוזה השכירות שלהם עם בעלי הדירות. ברוב המקרים, בעלי הדירות מצאו כמעט מיד שוכרים חדשים", מספר צחי קווטינסקי, משקיע ועורך קורסים בנושא השקעות נדל"ן, המלווה גם משקיעי נדל"ן קטנים.

"הקורונה גרמה לבעיות כלכליות חמורות אצל השוכרים, אבל מה שפועל מהצד השני הוא מגמה של כמה שנים, שבה משקיעים כמעט שלא קונים דירות, ומתעסקים בעיקר בלמכור דירות, דבר שמקטין את היצע הדירות להשקעה", הוא אומר.

על פי הכלכלנית הראשית באוצר, מאז אמצע 2016, ירד מלאי הדירות שבידי המשקיעים בכ-25 אלף. "אנחנו אוכלים עכשיו את פירות המדיניות של שר האוצר הקודם, משה כחלון, שהרחיק משקיעים מהשוק" אומר קווטינסקי, שמסביר כי בתל אביב המחירים עלו כי, "העיר היא עדיין המבוקשת ביותר. הבעיה בה היא לא למצוא דירה לשכירות, אלא דירה במצב תחזוקתי סביר".

3. המבחן של השוק יגיע אחרי החגים

צעירים רבים ששכרו דירות חזרו בחודשים האחרונים אל ההורים בל המצב. ואולם עצם זה שמדד שירותי הדיור ירד ברמה נמוכה, ובחודש יולי אף עלה, וחוזי השכירות המשיכו לעלות מראה, כי המגפה עדיין לא השפיעה בצורה מובהקת וחד משמעית על השוק.
נכון לעכשיו שוק הנדל"ן, הן הראשי של הרכישות, והן המשני של השכירות, מושפע מהקורונה בהיבטים התנהגותיים, אך עדיין לא במחירים. זאת לעומת שוק הנדל"ן המניב, שהגיב לסיטואציית הקורונה במהירות. נכון לעכשיו אנו במחציתו של הרבעון השלישי של השנה, ואם המחצית השנייה תיראה כמו המחצית הראשונה - לא מן הנמנע שמחירי השכירות ירשמו עלייה. ואולם המבחן האולטימטיבי של השוק הזה יתקיים אחרי החגים, כששנת הלימודים האקדמית תיראה באופק.