"הקורונה עשתה רק טוב למשקיעים": הכירו את יועץ המשכנתאות שטוען שההזדמנויות השוות כבר כאן

"אני מרגיש שהמשקיעים חוזרים לשוק", מצהיר מאיר וידר שמנהל חברת משכנתאות שנושאת את שמו. "המימון מאוד נמוך כעת. הריביות ירדו בצורה משמעותית בעקבות שינויים של האגח"ים, ויש את האפקט של הורדת מס הרכישה משמונה לסביבה של חמישה אחוזים. במקום שמשקיעים ימשיכו לשבת על הגדר הם חוזרים לעולם הנדל"ן.
הורדת המס התרחשה לא מזמן. אתה כבר רואה את ההשפעה בשטח?

"אנחנו רואים את הדברים אונליין", הוא מסביר. את וידר פגשנו במסגרת "כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של "גלובס".

עקבו אחר הפודקאסט בספוטיפיי , באפל פודקאסטס, בגוגל פודקאסטס או באפליקציית הפודקאסטים האהובה עליכם בהעתקת כתובת ה-RSS

מזה 12 שנה שהוא עובד בתחום הנדל"ן, ובייעוץ משכנתאות, מה שמאפשר לו ראייה רחבה, ואף להכיר תהליכים שונים שהתרחשו לאורך השנים. "חתך הגילאים המרכזי של המשקיעים שאנחנו רואים כיום עומד על סדר גודל של בין גילאי 45 עד 55. זה פחות או יותר הממוצע של האנשים שרוכשים דירות להשקעה". הוא אומר, ומיד מפתיע עם אמירה יוצאת דופן. "אלה אנשים שפחות מתעניינים בתשואה. מה שהכי חשוב להם זה להשקיע בנדל"ן ולא לשים את הכסף באג"חים שלא נותנים תשואות או להשקיע בבורסה עם סיכון גבוה, כמו שראינו שבתקופת הקורונה המניות נחתכו בצורה משמעותית. לאורך זמן אנשים מבינים שנדל"ן זה משהו חזק ובטוח משהו שאפשר להחזיק בו לאורך זמן כי המחיר שלו עולה".

מה טווח המחירים שהמשקיעים שאתה פוגש מחפשים בדרך כלל?
"כיום משקיעים מתעניינים בעיקר בנכסים זולים של 800, 900 אלף שקל ועד לרמה של כ-1.5 מיליון שקל", לדבריו ברמות מחירים רבים מהמשקיעים לאו דווקא מתרגשים משינויי המיסוי החדשים. "אם יש לנו עסקה טובה ביד של מיליון שקל, אז ההבדל במיסוי בין חמישה אחוזים, לשמונה אחוזים זה 30 אלף שקל. לא סכום בשמיים למשקיע. לא משהו שבגללו תקום או תיפול עסקה".

ומה האזורים הכי מבוקשים כיום?
"שני האזורים הכי חמים היום מבחינת משקיעים זה באר שבע ואזור חיפה, כולל נשר", הוא אומר ומבקש לציין יעד נוסף שבדרך כלל לא עולה בראש מיד כשמדברים על השקעות נדל"ן - עפולה.

מה יש בעפולה לדעתך?
"עפולה זה אזור שהוא עדיין לא מספיק מפותח, ויש לו המון לאן להתפתח. יש הגירה חיובית לעפולה. האוכלוסייה הופכת ליותר צעירה ונכנס שם גם הנושא של מחיר למשתכן., אני לא נביא אבל לפי איך שאני רואה הצפי לעפולה זה אזור שהולך להיות מאוד מבוקש, ולמשקיעים יהיה טוב בטווח הבינוני והארוך".

יתרונות המימון והאורות האדומים

מימון הוא כידוע אחד המפתחות העיקריים להשקעה נכונה, ועל כן ביקשנו מוידר להסביר מהם מסלולי המימון הקלאסיים בהם בוחרים המשקיעים. "בחלק גדול מהמקרים אנשים מביאים כסף מהבית, ולוקחים חמישים אחוז כמימון מהבנק, שזו התקרה שמאפשר בנק ישראל עבור משקיעים", כיום, בשל הקורונה, כך הוא מזכיר ניתן להעלות את רף המינוף עד 70% מערך הנכס על ידי לקיחת הלוואה לכל מטרה. עם זאת הוא ממליץ על מסלול אחר, שכולל משכון של הבית הקיים, ואולי אף זה העתידי. "המשקיעים שרוצים למנף את הכסף שלהם ממשכנים את הבית הקיים שלהם עד 50 אחוז משווי הבית, וכנגד זה הם מקבלים כסף מהבנק לרכישת הבית הנרכש. דהיינו אם הבית שלך שווה שני מיליון שקלים, ואתה רוצה לקחת עליו 600, 700 אלף שקלים, שזה נניח 50% משווי הבית הנרכש אתה לוקח 600 אלף שקלים מהבית הקיים". לדבריו זו רק מחצית מהדרך שרבים הולכים בה, כיוון שניתן למשכן גם חלק מהבית הנרכש, "והנה קנית בית במימון מלא בלי להביא כסף מהבית. כל מה שתצטרך לשלם זה מס רכישה, עו"ד ועלויות נלוות ואז יש לך עסקה כמעט במימון מלא מהבנק", הוא מסביר.

אז שכל פעם שמציעים בפרסומות את ה'דיל' הזה שהנה אתה יכול לקנות בית להשקעה בלי הון עצמי, זו השיטה - למשכן את הבית הקיים ולמשכן גם את הדירה להשקעה?
"זאת בדיוק השיטה. ויחד עם זאת צריך לשים נקודה אדומה מאוד חזקה על פרסומות ושיווקים מהסוג הזה", הוא מבהיר ומסביר כי הכוונה הן לדירת מגורים והן לנכס להשקעה, "צריך לראות שהתא המשפחתי, אם זה דירה למגורים, ואם זה המשקיע יכולים לאורך זמן לעמוד בהתחייבויות כלפי הבנקים מרגע שלוקחים מהם הלוואות בסדר גודל שכזה", הוא אומר ונותן דוגמה לפיה יכול להיות מצב שבו הנכס לא יושכר למשך מספר חודשים, דהיינו, במשך תקופה לא תהיה הכנסה, מול הוצאות לא פוסקות מול הבנקים. על כן הוא ממליץ לחשב היטב את המסלול המימוני ואת דרך ההחזר, טרם רכישת הנכס. לדבריו אחוז גבוה יותר של משקיעים בוחרים במינוף באמצעות משכון הבית הקיים. "היתרון הכי גדול בהשקעה זה מינוף של הנכס. אם אתה ממשכן את הבית הקיים, יצרת מינוף ואתה יכול לקנות עוד נכסים. אם אתה רוכש כל הזמן נכס להשקעה עם הכסף שלך, אתה לא נשאר נזיל לטווח הארוך. נניח תהיה לך עסקה טובה נוספת, או שתצטרך כסף לשיפוצים או שדרוגים או אפילו לחודשים שאין שוכרים, ותצטרך עדיין להחזיר לבנק - כדאי להיות נזילים".

סביבת ריבית נמוכה? לא לתמיד
למרות המצב הכלכלי הקשה של רבים באוכלוסייה, ואולי אף בגלל זה, וידר טוען כי מבחינת השקעות, אנחנו נמצאים בנקודת זמן טובה. הן בשל סביבת הריבית הנמוכה, הן בשל הורדת המיסוי, והן בשל לחץ שנוצר אצל רבים למכור נכסים. לדבריו מבחינת המצב הכללי, ליבו עם המפוטרים, אלא שמבחינת אנשים שמבקשים להשקיע, "הקורונה עשתה באמת רק טוב", הוא אומר ומסביר, "המשקיעים מנצלים הזדמנויות של אנשים שצריכים למכור בלחץ כי הם צריכים את תזרים המזומנים. מי שמנצל את זה, זה המשקיעים החכמים שמכירים את השוק ומכירים את הרחובות הספציפיים ששם אנשים מוכרים נכסים במחירים זולים יותר, והם מנצלים את ההזדמנות הזו כדי לקנות נכס נוסף להשקעה".

הריבית הנמוכה איתנו כבר הרבה זמן, אבל בניגוד למצב של לפני הקורונה, כעת יש משבר כלכלי משמעותי שיכול לשנות את הכיוון, שלא לדבר על חוב לאומי הולך ותופח. האם אתה צופה העלאה של הריביות בעתיד הנראה לעין?
"מבחינה מדינית אני לא יודע איך המדינה מתכננת לסגור את החוב הזה. חוב שאני לא בטוח שהמדינה צפתה אותו וכמובן צריך לסגור את הבור. מי שישלם אותו זה אתה ואני ויתר האזרחים. הכלי הראשון שיהיה בטווח הקצר ובטווח הבינוני זה נושא של העלאת המע"מ, שזה יקרה בשלב כזה או אחר בחודשים או בשנה הקרובה. בנקודה מסוימת אני צופה שהמע"מ יעלה. המסים הישירים והעקיפים גם יתחילו לעלות בצורה כזו או אחרת. אני מאמין שבסופו של דבר זה ישפיע על האג"חים שהם משפיעים ישירות על עולם המימון. ברגע שהם ישתנו אז גם הריביות יעלו, ואז הפוטנציאל לנכס להשקעה בישראל יהיה יותר נמוך מעכשיו".

ומה לגבי מימון להשקעות בחו"ל?
"אפשר היום לקחת מימון בישראל לטובת רכישה של נכסים בחו"ל עד 50 אחוז מימון בבנקים למשכנתאות, ועד 60% בחברות חיצוניות שנותנות תנאים מצוינים בטווחים של 4%-3%, שזה ריבית זולה עבור כסף שיוצא מהארץ. יחד עם זאת אין טיסות בתקופה האחרונה ולכן אין ממש מסחר, אז לא רואים השקעות בחו"ל אלא רק בארץ. מה שכן רואים זה משקיעים מחו"ל שמתעניינים בישראל. לא קונים הרבה, אבל מתעניינים בנכסים בישראל בגלל שהם רוצים לעשות רילוקיישן בחזרה לישראל".