יירדו או יעלו? בכירים בענף המגורים בדיון על היצע וביקוש, רגולציה וחסמים

בשבועות האחרונים התפרסמו נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בנוגע לפרמטרים מאקרו כלכליים ולשוק הנדל"ן ל"רבעון הקורונה", הרבעון השני של 2020. בעוד הנתונים המאקרו הכלכליים מדאיגים, נראה שבשוק הנדל"ן עוד לא רואים את ההשלכות. ההערכות סותרות: האם בשל המצב הכלכלי ייפלטו לשוק דירות, ההיצע יגדל והמחירים יירדו או שדווקא בגלל הזהירות של היזמים ההיצע יפחת והביקוש יעלה את המחירים.
"ראינו במשברים קודמים שגם אם הייתה ירידה, בשנה שאחריה הדברים חזרו לקדמותם. ראינו במשבר 2008, ובהזדמנויות אחרות, שהשוק מגיב בתנודתיות אבל חוזר לעצמו. זה לא אומר שזה גם מה שיקרה הפעם, כי יש משבר כלכלי שהולך ומתעצם", אומר רן גולדשטיין, סמנכ"ל חברת דירוג האשראי מידרוג, שערכה בשבוע שעבר פאנל על מצבו של שוק המגורים על רקע משבר הקורונה.

 רן גולדשטיין, סמנכ"ל וראש תחום נדל"ן במידרוג / צילום: סיון פרג'

לצד גולדשטיין השתתפו בפאנל ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית גלוב לנדל"ן, יוסי פרשקובסקי, יו"ר ומבעלי פרשקובסקי, אבי רוזן, מנכ"ל חברת נוה גד ודנה סנדר, בעלים ומנכ"לית קרן ארנו קפיטל,. את הפאנל הנחתה העיתונאית שרון כידון.

ביקוש והיצע: מעט התחלות בנייה

לדברי המשתתפים בפאנל, בשוק הנדל"ן ישנם גורמים רבים שמעודדים את הביקוש בשוק. "בשנת 2025 אנחנו צפויים להיות מעל 10 מיליון איש. והמדינה אינה גדלה והקרקעות לא צומחות", אומר גולדשטיין.

פרשקובסקי מוסיף כי "אני לא רואה ירידה בגלל הקורונה. נכנסים זוגות צעירים שלא נכנסו לקריטריון של מחיר למשתכן. משפרי דיור מאזור המרכז ומשקיעים. בפרויקט שלנו ברמלה, שמחובר לכביש 431, אנחנו רואים קליינטים מנס ציונה, מרחובות, מראשל"צ. כל מה שמחובר היום לכבישים, קיבל תנופה מאוד רצינית במכירות. נגישות היא מילת המפתח. הפריפריה הקרובה לתל אביב תתחזק".

 יוסי פרשקובסקי / צילום: יוני מרדכי

פרשקובסקי טוען כי הירידה במספר העסקאות השנה נובעת משינוי בתמהיל הקונים. "רוב המכירות של 2018 ו-2019 היו במחיר למשתכן, קליינטים שבויים שמקבלים אותם ברשימות ממשרד השיכון. לא היינו צריכים בכלל למכור את הדירות. 2020 מאופיינת אצל מרבית הקבלנים במכירות לשוק החופשי אז מטבע הדברים היקף המכירות יורד".

דנה סנדר, בעלים ומנכ"לית של קרן ארנו קפיטל, המממנת מיזמי נדל"ן, אומרת שדווקא בקורונה הם עובדים מסביב לשעון. "המערכת הבנקאית תפקדה הרבה פחות, אז פרויקטים שכבר קיבלו היתר ורצו לצאת לדרך, לא קיבלו מימון כי ועדות ההשקעה לא התכנסו, ואז הגיעו מהר אלינו.

לדבריה, קהל היעד של המשקיעים השתנה בעקבות הקורונה: "בוועדות השקעה שאנחנו עורכים, אנחנו מסתכלים היום על מקומות שגרים בהם עובדי ציבור, ופחות על הסקטור הפרטי ומעמד הביניים. כי אנחנו רואים שהיציבות התעסוקתית נותנת להם נוחות לרכישת נכסים והסיכוי לפגיעה בהכנסות שלהם יותר קטן".

רוזן מזכיר קהל יעד חדש של רוכשים: "בחודשים האחרונים אנחנו רואים גם תושבי חוץ שרוצים לחזור ולקנות דירות בישראל".

התחלות הבנייה המועטות גם הן יתרמו לביקוש. "אנחנו רואים ירידה בשנים האחרונות בהיקף התחלות הבנייה. הרבעון הראשון של 2020 רואים ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה ואם אנחנו מנרמלים את זה לכל השנה, זה היקף נמוך מאוד יחסית לשנים הקודמות", אומר גולדשטיין.

לדברי טולקובסקי, "אם עכשיו יהיו עיכובים בהתחלות בנייה של משרדים, אני צופה שהערים יתנו ברקס גדול על המגורים, בגלל היעדר ארנונה ממשרדים. זה הדבר שהכי מטריד אותי. בעל הבית הקודם בשוק הנדל"ן היה אנטי, ואני מאוד חוששת שעכשיו אין בעל בית חדש וזה הולך לבלגן".

מהצד השני עומד המצב הכלכלי העגום: "בקשות הדחייה שראינו במשכנתאות הן איתות למצבם של רוכשי הדירות, אם מבחינת הדירות שיגיעו לשוק, או אם מבחינת היכולת של משפחות להעמיד מימון ולרכוש דירות", אומר גולדשטיין.

מה הפתרון? "המפתח לייצב את המחיר הוא דווקא מה שהמדינה עשתה עם הוותמלים. קיצור דרך בתב"עות. אם ימשיכו לעשות את זה ביד רמה, זה הדבר הכי חשוב", אומר פרשקובסקי.

הבירוקרטיה: "עוד ועוד רגולציות מהדמיון הפורה"

אחד החסמים העיקריים להתחלות בנייה הוא הבירוקרטיה. "מהצד של העיריות, מה שקורה עכשיו הוא קיצוני", אומרת סנדר. "אנחנו מלווים לא מעט יזמים שהתחילו פרויקטים ורצו איתם קדימה, ואם פעם היה מקובל לחשוב שהחלטת ועדה זה איזושהי תחושה טובה שהפרויקט יוצא לדרך, היום זה, ‘נו, טוב, יש סיכוי שיש לך פרויקט’. יש לנו פרויקטים שקיבלו החלטות ועדה ופתאום קיבלו מכתב שפתאום נגמרו ההקצאות, ומצטערים ‘אבל באזור הזה אי אפשר לאשר את היחידות’. אלה דברים נוראיים.

"ליבי עם אותם יזמים שמדממים כספים על אותם פרויקטים. אנחנו גם הקשחנו עמדות כי יש חוסר ודאות ואנחנו לא יודעים אם הפרויקט ייצא לדרך או באיזה מתכונת - יכול להיות שיקצצו להם בזכויות והוא לא יהיה כלכלי. זה קלף מיקוח שהעיריות מחזיקות לעודד משרדים ותעסוקה וליהנות מהארנונה".

פרשקובסקי: "מבחינת ההתחדשות העירונית ובכלל היתרי הבנייה, השכם והערב אנחנו נתקלים בעוד ועוד רגולציות. גם אם יש לנו החלטת ועדה, עד ההיתר אלוהים גדול. כל תקופה יש עוד מקלות בגלגלים של היתרי הבנייה. יש דרישות ליועצים, דוחות על כיווני הרוח, על איכות הסביבה, תקנים של בנייה ירוקה. הדמיון מאוד פורה. במקום לעזור לנו להוציא היתרים מהר, זה בדיוק הפוך - הכול נעשה הרבה יותר קשה".

"התארכות הפרויקטים בהתחדשות עירונית היא לא סבירה", מוסיפה סנדר. "יש פרויקטים שאנחנו מלווים מ-2012-2013 ואני לא רואה את האור בקצה המנהרה. המורכבות בעבודה עם הדיירים היא אדירה, ועם הרשויות וההתניות והדרישות. יש פרויקטים שתקני החניה שלהם לא סבירים. ליד הירקון לדרוש מתקני חניה זה לא בר ביצוע בכלל. טוב יעשה המחוקק אם יתקן את הרוב הקובע לפרויקטים של התחדשות עירונית לשני שלישים, אבל שלא תחשבו שמחר בבוקר זה יפתור הכול. זה תהליך ארוך. זה רק מקצר את הדרך לבית המשפט".

הפריפריה: "דירות גם ככה מחכות לשוכרים"

שר השיכון יעקב ליצמן הכריז מאז כניסתו לתפקיד כי בכוונתו לחזק דווקא את הבנייה וההשקעה בפריפריה. משתתפי הפאנל לא סבורים שהציבור מתרשם מכך יותר מדי.
"לפני שנתיים עברתי בעפולה בפרויקט הראשון של מחיר למשתכן", אומר רוזן, "וכמות השלטים שהיו על המרפסות להשכרה, אי אפשר לדמיין. אנשים קנו שם דירות, בנו על זה שישכירו אותן כדי לשלם את המשכנתה, אבל השוק לא יכול היה להכיל את הכמות, ומי שהשכיר היה צריך להפחית בשכר הדירה לא מעט.

"הרוב לא רוצים לגור בפריפריה הרחוקה. אין תעסוקה, רחוק מהמשפחה, התחבורה לא מי יודע מה. אז אני לא בטוח שימשיכו לרכוש שם דירות באותה אינטנסיביות".

סנדר: "קשה להכריח אנשים לעבור לפריפריה. ראינו את זה גם במחיר למשתכן, הרבה מהזוכים קנו אותן להשקעה והדירות עומדות ריקות ומחפשות שוכרים. בהקשר הזה יכול להיות שהקורונה תעשה טוב, כי הצורך לנסוע מדי יום למרכז למקומות העבודה יורד, ואני חושבת שאנשים מחפשים עכשיו בית קצת יותר גדול, ישמחו למרפסות, רוצים גינה. כל מי שהתכנסו פנימה לתל אביב והסכימו לגור ב-60-70 מטר, היום קצת מנסים לצאת החוצה לדירות של 100-120 מטר עם מרפסות, אבל עוד חזון למועד".

ההזדמנויות: "יזמים פונים אלינו"

לצד משבר הקורונה, גם הסיום הצפוי של תוכנית מחיר למשתכן מציע הזדמנויות לחברות שיש להן כיסים עמוקים. "המדינה נכנסת לגירעון די משמעותי, וחלק מהכנסות המדינה שהיא ויתרה עליהן בשנים האחרונות היו הפרויקטים של מחיר למשתכן", מסביר גולדשטיין. "לפני כן היו מוכרים את הקרקעות לכל המרבה במחיר. ההערכה שלי היא שנראה יותר מכרזים במחירי שוק. כמובן שלחברות יכולות להיווצר פה הרבה הזדמנויות עסקיות. עד היום הן היו מוגבלות למחיר למשתכן, ורבות מהן פנו להתחדשות עירונית ולעסקאות קומבינציות, היום יוכלו להתווסף קרקעות".

רוזן: "אנחנו מחפשים הזדמנויות. החברה קיימת למעלה מ-60 שנה, יש לנו חוסן פיננסי ואנחנו מרגישים בחודשים האחרונים שהקצב מתגבר, פונים אלינו יזמים שמבקשים שנשתף איתנו פעולה בפרויקטים".

באשר למימון, אומר גולדשטיין, "לחברות הציבוריות יש עדיין נגישות גבוהה לשוק. גם אם היו ירידות במכירות ופחות פתיחה של פרויקטים, עדיין מבחינת הבנקים ומבחינת שוק ההון קיבלו תנאים טובים בריביות הגיוס ובמח"מים. הבנקים מתחרים ביניהם על מימון הפרויקטים. וגם שוק ההון מאוד פתוח לחברות האלה. ראינו גיוסים גם בחודשים האחרונים, הקצב דומה לשנים קודמות וגם ההיקף, וההערכה שלנו המצב הזה יימשך".

מס רכישה: "הורדה לא מספיק אטרקטיבית"

בסוף יולי החליט שר האוצר ישראל כ"ץ שלא להאריך את הוראת השעה שמכבידה את המס על רוכשי דירה שנייה, ובכך בעצם המס ירד בפועל מ-8% ל-5%. המטרה הייתה להחזיר את המשקיעים לשוק, אחרי שחלקם ירד, ולהוסיף הכנסות לקופת המדינה.
פרשקובסקי: "אני לא יודע כמה ההורדה של 4% היא באמת תהיה מספיק אטרקטיבית בשביל להביא את המשקיעים לשוק".

לדברי טולקובסקי: "המשקיעים ושוק הנדל"ן הוכו על ידי כחלון. הם נחשבו אנשים רעים. לכל פקיד בכל עירייה מאוד קל להתייחס בצורה מאוד שלילית ליזם, כי הוא אוסף את הכסף עם שופלים. מה שכחלון עשה במובן הזה היה הרסני. אם אני היום רוכשת דירה להשקעה, אז הורדתם לי 3%, ביג דיל. רק לפני חודשיים תכננתם לעשות לי מס רטרואקטיבי על דירה שלישית, מס הזוי בכל רמה, שאין בו שום מרכיב פרוגרסיבי. נוראי. המשקיעים אמורים לשכוח את זה עכשיו בדקה כי נתת להם 3%? אנשים מפחדים. הם גם יכולים להשאיר את הכסף בבית".

רוזן: "המשקיעים חטפו בחודשים האחרונים לא מעט גם בשוק ההון, ופתאום הנדל"ן יכול לחזור להיות אלטרנטיבה להשקעה אבל צריך לבחון את זה לאורך זמן. 3%, זה עוד 60-50 אלף שקל במס למי שקונה דירה ב-2 מיליון שקל, ולדירה של מיליון מיליון וחצי זה אולי 30-20 אלף שקל, לא תמיד זה מה שקובע. זה עניין של אווירה".

סנדר: "אנחנו רואים קפיצה ברכישות של דירות, ומס הרכישה הוא שולי. הציבור פדה המון כסף כשהתחילו הירידות בבורסה, הוא אלרגי לכסף שיושב לו בעו"ש והדרך הנכונה מבחינתו תמיד הייתה אחיזה בקירות.

"רוב העסקאות שראינו במעגלים סביב תל אביב היו בין 1.6 מיליון ל-2.2 מיליון, של אנשים שקונים עוד דירה שיהיה או לילד. השינוי המיסויי בעיני ייצור עוד ביקושים. וכשאנחנו לא מסוגלים לספק את הביקושים, נראה עוד עליות מחירים. אם לא יהיה שחרור בלוח הזמנים, תהיה פה קפיצת מחירים משמעותית".