חמישה תירוצים שמונעים מערבים לקדם תוכניות בנייה

המחסור הקשה בקרקעות לבנייה ביישובים הערביים, גורם לבעלי הקרקעות להגיש בקביעות תוכניות מפורטות להפשרת קרקעות למגורים, לתעסוקה ולמסחר. אבל רבות מהתוכניות נעצרות בוועדות התכנון, בעילות שונות. התנאים שדרושות הוועדות לקידום תוכנית בנייה, ובעיקר המחוזיות שמטפלות בשינוי ייעוד הקרקע, פועלות לרוב כך שוועדות התכנון והמדינה ישלטו בקצב-טיימינג התכנון והבנייה וההתפתחות בחברה הערבית.

תנאי ראשון הוא התניית הדיון בתוכנית מפורטת לבנייה במגרש או בקבוצת חלקות, בסיום תוכנית-המתאר הכוללנית ביישוב. לפי מנגנון זה, ועדת התכנון טוענת שאין ביכולתה לשפוט את התוכנית הנקודתית שהגיש לה בעל הקרקע כל עוד לא הסתיים תכנון היישוב הכולל.

אולם ביישובים ערביים רבים סיום תוכנית-המתאר אורך שנים, ובעל הקרקע מנוע, לפי ועדת התכנון, מלקדם תוכנית מפורטת לבנייה, ועליו להמתין שאי פעם, יסתיים התכנון הכולל של היישוב, ואז יבחנו את התוכנית שהגיש.

מנגנון נוסף לעצירת הדיון בתוכניות, הוא קשירת התכנון בשינוי תחום השיפוט של היישוב. במקרים רבים החלקות הפרטיות של האזרחים הערבים חורגות מקו השיפוט של הרשות המקומית, ומוגדרות כשטח ללא רשות מקומית, או שהחלקות מצויות בשטחי מועצה אזורית אחרת. לפי ועדות התכנון, גם כשהקרקעות הפרטיות הופשרו לבנייה ביישוב, לא ניתן להוציא היתרי בנייה, עד שתחום שיפוט הרשות יותאם לקו הבנייה שאושר בתוכנית-המתאר הכוללנית של היישוב, החלטה שנתונה למשרד הפנים.

כלומר, בעל הקרקע שחיכה שנים להפשרתה, ושסוף-סוף אושרה לבנייה בתוכנית-המתאר, מתבקש שוב להמתין עד שמשרד הפנים יואיל לכלול את הקרקע שלו, שאושרה לבנייה, בתחום הרשות המקומית.

תנאי נוסף של ועדות התכנון, הוא התניית הדיון בתוכנית בהגשת פרוגרמה ליישוב, ואז תבדוק ועדת התכנון את נחיצות התוכנית שמגיש בעל הקרקע. מדובר במסמך רחב ומורכב - מיפוי חברתי-תכנוני-כלכלי - הסוקר את מצב היישוב וצרכיו, ושהכנתו ארוכה ויקרה. לרבים אין יכולת להכינו, ומתייאשים מהתוכנית. מנגון נוסף (רביעי), הוא התניית הדיון בהכנת מסמך חלופות למיקום התוכנית. התנאי נדרש לרוב בתוכניות להקמת מיזם מסוים - גן אירועים, מרכז מסחרי, בית מלאכה. במקרים כאלה, דורשת הוועדה שבעל הקרקע/היזם, יגיש מסמך חלופות למיקום המיזם, ויוכיח שהמיקום שהציע הוא המיטבי.

זה מצריך מהיזם להכין מיפוי תכנוני כולל ומפורט ליישוב ולאזור (חלקות, בעלויות, ייעודים) כדי להוכיח שהמיקום ראוי לתוכנית. הוועדה לא סומכת על תמיכת-אישור הרשות המקומית לתוכנית. לרוב, תמיכת הרשות מתקבלת באי-אמון בוועדה, ובעל הקרקע משלם את מחיר האי-אמון ברשות, על-ידי הגשת מסמך שעלותו מאות-אלפי שקלים. יזמים מתקשים לשאת בעלות ונוטשים.

דרישה נוספת שמעלות הוועדות כתנאי לדיון בתוכנית היא הגדלת תחום התוכנית לשטח גדול יותר מהקרקע של היזם. למשל, אדם שמבקש את הכשרת ביתו נדרש, נדרש, לרוב, לכלול בתוכנית את כל המתחם/השכונה, כך שהתוכנית תעסוק בקבוצת בתים.

גם אם הוועדה רוצה לקדם חשיבה תכנונית רחבה לאזור, התנאי הזה פוגע בבעלי קרקע שמתקשים להגיש תוכנית רחבה יותר. כך, התוכנית שנועדה לבעיה נקודתית הופכת לבעיה גדולה.

אף שניתן לטעון שחמש הדרישות לעיל של ועדות התכנון, שהן רק חלק משורת דרישות, צודקות מקצועית, כשהן גורמות לעצירת התכנון המפורט שמגישים בעלי הקרקעות והופכות למחסום יותר מלפתרון, חובה לשקול-לבחון זאת מחדש. לא ייתכן שבעלי הקרקעות יגישו תכנון מפורט כדי לפתור בעיות ולפתח אותן כחוק, ודווקא ועדות התכנון יערימו קשיים ויחסמו תכנונים.

היעדר תכנון והתארכות ההליכים גורמים לבעיות הבנייה ללא היתר ביישובים הערביים, ואף בתי המשפט הכירו בכך. על-ידי עצירת התכנון שמגישים בעלי הקרקעות, מפספסת המדינה את הערך של השתתפות הקהילה המקומית והאזרחית בתכנון. פעילות האזרחים לתכנון והוצאת כספם הן דבר חשוב התורם לחיזוק שלטון החוק ולאמון הקהילה במוסדות התכנון. יש לעודד מגמה זו, ולא לעצור אותה. יחס דוחה במקום יחס תומך-מעודד, מעמיק את אי-האמון של החברה הערבית במוסדות התכנון. 

הכותב הוא עו"ד ודוקטור למשפטים, מומחה לענייני קרקע ודיור