העליון: מארגני קבוצות לא ישלמו מס רכישה על הקרקע

רקע: מיסוי קבוצות רכישה מעסיק את רשות המסים מאז באו הקבוצות לעולם. לאחר שבשנת 2011 תוקנה החקיקה והושווה המס שמשולם על ידי חברי הקבוצה למס המשולם על ידי רוכש דירה מקבלן, הבדל המס המשמעותי האחרון שנותר בין התארגנות בקבוצת רכישה לבין רכישת דירה מקבלן הוא מס הרכישה הנוסף, שאותו משלם קבלן שרוכש קרקע, ואינו משולם במסגרת קבוצת רכישה שבה רוכשי הקצה רוכשים את הקרקע ישירות מהבעלים.

המכשיר היעיל ביותר לארגון קבוצות רכישה הוא מכשיר "האופציה הייחודית": המארגן רוכש מבעל הקרקע אופציה לתקופה מסוימת, ובכך מבטיח שבעל הקרקע "לא יברח" בתקופה שבה מגבש המארגן את קבוצת הרוכשים. לאחר שהמארגן מסיים לאתר את כל הרוכשים הוא מעביר את האופציה לחברי הקבוצה, שמממשים אותה ורוכשים את הקרקע ישירות מבעל הקרקע.

במשך שנים מתווה זה הוכר על ידי רשות המסים כלגיטימי - המארגן מוסה כמי שרוכש "אופציה ייחודית" (והיה פטור ממס רכישה) ובעת מימוש האופציה נחשב בעל הקרקע כמוכר הקרקע ישירות לחברי הקבוצה, והם ששילמו את מס הרכישה על רכיב הקרקע.
אי הטלת מס רכישה על מארגן בקבוצת רכישה מוצדקת כלכלית ומשפטית: בניגוד לקבלן, שנהנה בעצמו מעליית מחירי הדירות וסופג בעצמו את התייקרות הבנייה, הרי המארגן אינו נוטל על עצמו סיכונים וסיכויים במסגרת התארגנות הקבוצה. בדרך כלל שכרו נקבע מראש בסכום קבוע.

■ עמדת רשות המסים: בשנתיים האחרונות שינתה רשות המסים את עמדתה. הרשות סברה שמערכת ההסכמים שנחתמת בין המארגן לקבוצת הרוכשים ובין הרוכשים לבין עצמם, שללה מחברי הקבוצה את שיקול דעתם ולכן משמעותה היא שהמארגן הוא שמממש בעצמו את האופציה, רוכש את הקרקע מבעליה ומיד מוכר אותה לחברי הקבוצה.

המשמעות הייתה הטלת מס רכישה נוסף על המארגן על מלוא שווי הקרקע, בנוסף למס הרכישה המשולם על ידי חברי הקבוצה (בדומה לרכישת קרקע על ידי קבלן).

■ עמדת בתי המשפט: בתי המשפט המחוזיים (חיפה ותל אביב) דחו באופן עקבי את עמדת רשות המסים בלפחות שישה מקרים שהובאו לפתחם. נקבע שהמארגן אכן רכש אופציה בלבד ועל כן מכר לחברי הקבוצה אופציה בלבד ולא ניתן לראותו כמי שרכש בעצמו את הקרקע.

■ עמדת בית המשפט העליון: על כל ששת המקרים הגישה רשות המסים ערעור לבית המשפט העליון. בדיון הבהירו שופטי בית המשפט העליון כי עמדתם היא כעמדת בתי המשפט המחוזיים, וכי הם אינם סבורים שיש מקום למיסוי המארגן במקרים שנדונו בפניהם. בעקבות הערות בית המשפט העליון הודיעה רשות המסים כי היא חוזרת בה מהערעורים, והם נדחו.

בפסק דינו הבהיר בית המשפט העליון כי עמדתו נוגעת למצבים שבהם מעורבות המארגן מוגבלת למתן שירות ביחס לקרקע, כשהשירות הוא הגדלת סחירות הקרקע על ידי כך שהם מאפשרים לבעל הקרקע להתקשר בעסקה עם הרבה רוכשים ולא עם רוכש יחיד. בכך צמצם בית המשפט את המשמעות של פסק דינו אך ורק להיבט אחד בפעולת המארגנים.

המשמעות: פסק הדין מדיר למעשה את המארגנים מהשלבים שלאחר רכישת הקרקע, על מנת שלא ייחשבו רוכשי קרקע בעצמם ולא יחויבו במס רכישה. למעשה, מתבקשים המארגנים להפקיר את הקבוצה מיד לאחר השלמת רכישת הקרקע ולא - הם עשויים להיתקל שוב בדרישת מס רכישה מרשות המסים. ספק בעינינו אם מבחינת האינטרס הכולל של המדינה בהגנה על הרוכשים זוהי באמת התוצאה הרצויה. 

הכותבת שותפה ומנהלת תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון ושות’