האם משרדים ברמת גן יהפכו לדירות, אך ישלמו ארנונה של עסקים?

לאחרונה פורסם כי ברמת גן בוחנים לאפשר שימוש חורג של משרדים במתחם הבורסה לבנייני מגורים, למשך כעשר שנים.

לכאורה, מדובר ברעיון מתבקש: מגפת הקורונה גרמה וכנראה עוד תגרום לפינוי שטחי משרדים רבים ולהקטנת הביקוש למשרדים, שעה שהביקושים לדיור גוברים והולכים בכל שנה בשל מיעוט התחלות הבנייה למגורים. התרת מגורים באזורי משרדים - שאין בהם מוסדות חינוך - יכולה להוות פתרון מהיר ומיידי לאוכלוסיות נעדרות ילדים וטף, כמו מבוגרים או צעירים ורווקים.

זה באשר לצד הביקוש. באשר להיצע העודף במשרדים, דווקא ברמת גן, בעלי שטחים במגדלי הבורסה הציעו אותם להשכרה כמשרדים בעבור תשלום הארנונה ודמי חברת הניהול בלבד וללא תשלום דמי שכירות כלל, רק כדי להקטין את הנזק של הבעלים שבהעדר שוכרים נאלצו לשלם את כל אלה מכיסם המתדלדל.

גם לעיר רמת גן עצמה יש אינטרס להפוך חלק ניכר משטחי המשרדים, לפחות באזור הבורסה ליהלומים, למגורים. נוכחות של דיירים תקטין את האפשרות לפעילות בלתי רצויה שחלקה בלתי חוקית ומתרכזת בשעות החשכה. הרבה קומות משרדים מיותמות וחשוכות שם בשעות הערב.

השימוש בפועל קובע

אבל לפתרון המוצע הזה יש כמה בעיות, בעיה אחת היא הארנונה. בעניין זה, ראש עיריית רמת גן מבקש כנראה לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה, ולא בטוח שזה יצליח לו.

הכלל החשוב ביותר בסיווג ארנונה הוא השימוש בפועל שנעשה בנכס - ולכן התרת שימוש למגורים לא תאפשר הטלת חיוב על דירת מגורים בתעריפי ארנונה לעסקים, שהם גבוהים בהרבה. המשמעות היא שרמת גן תפסיד כסף ממהלך כזה.

לכל רשות מקומית יש צו ארנונה משלה; אין צו אחד שחל על כל הרשויות במדינת ישראל ולפיכך קיימות שיטות שונות של מדידה והגדרות שונות לסיווגי החיובים. ראש עיריית רמת גן יכול לפנות אל שר הפנים ולבקש ממנו לקבל תשלומי איזון; אין הוא יכול לשנות את הסיווגים לחיובי הארנונה.

עיריית רמת גן הייתה חלוצת מתן הנחות ותעריפים נמוכים יחסית בארנונה למשרדים, כדי שעסקים ינטשו את תל אביב שתעריפי הארנונה למשרדים בה גבוהים, ויחצו את הגבול אל רמת גן. כעת עליה להיות חלוצת ההסבה ממשרדים למגורים, אבל מבלי להטיל על הדיירים גזירה בלתי חוקית שלא יוכלו לעמוד בה.

לא יעמוד בבית המשפט

מי יסכים לשכור דירה כשהוא יודע שהארנונה שבה יחויב תהיה גבוהה פי חמישה מארנונה בדירה חלופית ברמת גן? ושבנוסף על כך הוא גם יאלץ לשלם על חניה שבבית מגורים הייתה צמודה לדירה ובבורסה מתקרבת לעלות של 1,000 שקל לחודש למכונית אחת? לכרמל שאמה הכהן הפתרונים.

התניית הפתרון במעשה בלתי חוקי של סיווג החיוב בארנונה על פי ייעוד שהיה קיים בעבר ולא לפי השימוש העכשווי - לא תעמוד במבחן ועדת הערר לענייני ארנונה עירונית ולא במבחן בית המשפט המחוזי.

המגמה של שימוש משולב של עסקים ומגורים היא מגמה נכונה ומודרנית. עם זאת, יש להביא בחשבון את העלויות שבעלי השטחים המשרדיים ייאלצו לשאת בהן כדי להופכם למגורים (הוספת חדרי רחצה, שירותים ומטבחים) ולהניח לכוחות השוק לעשות את שלהם. לא ברור מי יהיה מוכן להשקיע את עלויות ההסבה ממשרדים למגורים ביודעו שההיתר יהיה מוגבל רק לעשר שנים.

כדי לאפשר לרעיון לקרום עור וגידים צריך לשחרר את הרסן, ולא לכבול אותו. לא עשר שנים, לא חיוב בארנונה לעסקים.

הכותב כיהן במשך 11 שנים כיו"ר ועדת הערר לענייני ארנונה עירונית בגני תקווה