אג"ח אול-יר צללו: רוכש פורטפוליו הנכסים שלה לא הפקיד מקדמות במועד שנקבע

איגרות החוב של חברת הנדל"ן הזרה אול-יר, שבשליטת יואל גולדמן, צנחו אתמול (א')  בשיעורים חדים של עד 9%, וגם היום הן ממשיכות לאבד גובה, לאחר שהחברה הודיעה כי הרוכש בעסקה למכירת פורטפוליו הנכסים שלה לא הפקיד את יתרת המקדמות במועד שנקבע לתשלום. בעקבות הנפילות אתמול, משקפים מחירי האג"ח תשואה שנתית גבוהה לפדיון של עד 36%, המעידה על חשש המשקיעים מפני יכולתה של החברה לעמוד במלוא התחייבויותיה במועדן.

לדברי אול-יר, "החברה ממשיכה לפעול יחד עם הרוכש לשם קידום השלמת העסקה בהקדם האפשרי, ובכלל זה לשם המחאת ההלוואות בגין הנכסים הנמכרים למוכר. החברה תעדכן בדיווח מיידי ככל שתחולנה התפתחויות מהותיות בנושא".

העסקה הגדולה שהובילה אול-יר למכירת חלק מפורטפוליו הנכסים המניבים, החלה להירקם עוד בטרם התרחבה מגפת הקורונה לארה"ב והפכה למשבר כלכל גלובלי. מאז, עברה העסקה המתוכננת עליות ומורדות, דחיות ושינויים, עד לחתימתה במתכונתה האחרונה לפני חודשיים.

ב-30 ביוני התקשרה אול-יר בתיקון להסכם לביצוע העסקה המקורית, ולפיו היא תמכור לרוכש 68 מבני נדל"ן מניב למגורים בעיר ניו יורק בתמורה לסך כולל של כ-302 מיליון דולר (בכפוף להתאמות). אותם 68 נכסים רשומים בספרי אול-יר בשווי כולל של 312 מיליון דולר, כאשר במסגרת העסקה המקורים סוכם שיימכרו 74 מבנים הרשומים בספרים לפי שווי של 346 מיליון דולר.

עוד נקבע באותו תיקון להסכם המכירה, כי השלמת העסקה תיעשה בשני שלבים. בשלב הראשון, היה אמור הרוכש להשלים עד ל-22 ביולי השנה רכישה של 45 נכסים מהפורטפוליו ולשלם תמורתם 155.1 מיליון דולר, בהמשך לתשלום של 15 מיליון דולר אותו העביר כמקדמה כבר בחודש מרץ האחרון.

בשלב השני היה אמור להשלים את רכישת 23 הנכסים הנוספים ב-20 בנובמבר השנה תמורת 125.8 מיליון דולר. כחלק מההסכם, נדרש הרוכש להעביר מקדמות נוספות בסך של 7.5 מיליון דולר ב-15 ביולי, אולם יום למחרת דיווחה אול-יר כי מועד תשלום המקדמות נדחה ל-27 ביולי, ומועד ההשלמה נדחה ל-4 באוגוסט.

אלא שגם במועד זה לא שולמו המקדמות, וב-28 ביולי דיווחה אול-יר כי הסכימה לבקשת הרוכש לדחייה נוספת במקדמות ל-27 באוגוסט ואת דחיית מועד ההשלמה ל-2 בספטמבר. כעת דיווחה כאמור אול-יר כי הרוכש טרם הפקיד את יתרת המקדמות, כך שהסיכוי להשלמת שלב א' של העסקה מחרתיים (יום ד') אינו ברור.

פירעונות של כ-220 מיליון שקל במהלך 2020 

יש לציין כי בנוסף למכירת הנכסים, ממתינים מחזיקי האג"ח של אול-יר כבר חודשים ארוכים לבשורות בנוגע למימון מחדש בהיקף עתק של 675 מיליון דולר לפורטפוליו נכסים מניבים, הכולל את הפרויקטים בדניזן-בושוויק בניו יורק (שלב א' ו-ב') ועוד עשרה נכסים שאינם מוגדרים כמהותיים. הנושא דווח לראשונה בפברואר השנה, ומאז טרם הושלם המימון. 

לאול-יר חוב עתק של כ-2.3 מיליארד שקל (685 מיליון דולר) למחזיקי איגרות החוב שלה מסדרות ב'-ה'. לפי לוח הסילוקין שפרסמה החברה, היא נדרשת לפרוע לאורך שנת 2020 תשלומי קרן וריבית של כ-220 מיליון שקל, כאשר בשנים 2021-2023 צפויים הפירעונות לגדול לסכומים של 270-290 מיליון שקל בשנה.

סדרות ב' ו-ד' אינן מובטחות בשעבוד על נכסים ומדורגות על ידי חברת מידרוג ב-A3, בעוד שסדרות ג' ו-ה' המובטחות בשעבוד על נכסים שונים זוכות לדירוג גבוה יותר של A2. בחודש שעבר הודיעה מידרוג כי היא מציבה תחת בחינה עם השלכות שליליות את דירוגי האג"ח של אול-יר בעקבות תיקון ההסכם למכירת פורטפוליו הנדל"ן המניב למגורים, "ובפרט לאור התארכות השלמת עסקת המכירה, יחד עם התארכות המו"מ בנוגע למימון מחדש בנכס בושוויק, אל מעבר לתום הרבעון השני ב-2020, באופן המהווה חריגה מתחזיות החברה כפי שהוצגו למידרוג".