הקורונה פגעה בג'י.אפ.איי; ניצלה מהפרת התניה לאג"ח בזכות רווח הזדמנותי

רווח הזדמנותי של 63.5 מיליון דולר מרכישת חלקו של השותף במלון ג'יימס נומד שבמנהטן, איפשר לחברת הנדל"ן הזרה ג'י.אפ.איי להציג ברבעון השני של 2020 רווח נקי של 54.7 מיליון דולר, וזאת למרות הירידה החדה בהכנסותיה בעקבות משבר הקורונה. אותו הרווח גם סייע לה, לגישתה, להמשיך ולעמוד בהתניות הפיננסיות כלפי מחזיקי האג"ח. לחברה חוב אג"ח של 336 מיליון שקל (כ-100 מיליון דולר) הנסחר בתשואת זבל של 18%.

ג'י.אפ.איי, שבשליטת אלן גרוס, מחזיקה ב-801 יחידות דיור להשכרה, מתוכן 76 ברובעים ברוקלין ומנהטן שבעיר ניו-יורק, 257 בעיר קנזס סיטי שבמדינת מיזורי, 212 במדינת פלורידה ו-256 במדינת ג'ורג'יה. בנוסף מחזיקה החברה שטחי מסחר להשכרה בהיקף של 1,853 מ"ר, קרקע של 2,880 מ"ר במדינת קנזס המיועדת למגורים, מסחר ומלונאות, וכן ב-1,075 חדרי מלון בניו-יורק, בקליפורניה ובדרום קרוליינה.

ברבעון השני רשמה החברה הכנסות של 4.5 מיליון דולר בלבד, ירידה של 88% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, וזאת בעיקר בשל השפעת מגפת הקורונה על פעילות בתי המלון. עוד עולה מהדוחות כי החברה רשמה הפסד מהשכרת נכסים והפעלתם (NOI שלילי) של 7.6 מיליון דולר, וזאת לעומת NOI חיובי של 13.6 מיליון דולר ברבעון המקביל.

בנוסף, נרשם ברבעון השני הפסד נקי תזרימי (FFO שלילי) של 13.2 מיליון דולר, וזאת לעומת FFO חיובי של 3.5 מיליון דולר ברבעון המקביל. למרות זאת, הציגה כאמור החברה רווח נקי גבוה בזכות אותו רווח הזדמנותי מרכישת חלקו של השותף במלון במנהטן, וכן בסיוע רווח של 11 מיליון דולר משינוי תנאים מול מוסד פיננסי, המשקף הסדר חוב ומחילת חוב בגין אותו המלון.

הרווח - מרכישת מלון במנהטן ביוני

מלון ג'יימס נומד ממוקם בשדרות מדיסון שברובע מנהטן וכולל 362 חדרי אירוח. בחודש יוני השנה השלימה ג'י.אפ.איי רכישה של 61% ממניות המלון בתמורה ל-110.5 מיליון דולר והגדילה את שיעור החזקתה בו ל-82%. תמורת העסקה כללה נטילת חוב קיים ותשלום של 14.5 מיליון דולר במזומן.

הרווח ההזדמנותי מרכישת המלון גם הגדיל את ה-EBITDA המתואם של החברה לסוף יוני ל-72.6 מיליון דולר. כך, שהיחס בין החוב הפיננסי נטו המתואם (670.9 מיליון דולר) לבין ה-EBITDA המתואם עמד על 9.24 בלבד. 

לג'י.אפ.איי התחייבות כלפי מחזיקי האג"ח שלה (סדרות א' ו-ב') ולפיה יחס פיננסי זה לא יעלה על 18. לדברי החברה, נכלל הרווח ההזדמנותי "בהתבסס בין היתר על הגדרת ה- EBITDA המתואם בשטר הנאמנות, וחוות דעת משפטית בנושא אשר התקבלה בחברה והומצאה לנאמן".

עוד מציינת החברה, כי "אופן החישוב האמור הובא לידיעת הנאמן מבעוד מועד. ללא הכללת הרווח ההזדמנותי האמור במסגרת חישוב ה-EBITDA המתואם, החברה אינה עומדת ביחס הנדרש".