"דיור במחיר מופחת" במקום "מחיר למשתכן": איך ייראה השוק תחת התוכנית החדשה של ליצמן

נפתח בשורה התחתונה: ההנחות לרוכשי הדירות בתוכנית "דיור במחיר מופחת" (נא להתרגל לשם) - יהיו נמוכות מאלה של "מחיר למשתכן". מחירי הקרקע יהיו גבוהים יותר, ואם מישהו יחוש בשיפור זה יהיה בראש ובראשונה המדינה, שתפחית בצורה משמעותית את סבסוד המדינה על הקרקעות והדירות ותקבל יותר כסף.

לפני חודשיים שלח שר הבינוי השיכון יעקב ליצמן מכתב לשר האוצר ישראל כ"ץ, ובו שטח באופן כללי למדי את תוכניותיו בתחום הדיור. בשבוע שעבר פורסמו פרטים ברורים יותר על התוכנית ועל אופן מימושה, ואולם גם כאן הפרסום היה עקיף. מדובר בקובץ החלטות שאמור לעבור בתחילת השבוע לאישור מועצת מקרקעי ישראל. מהקובץ למדנו שליצמן ואנשי משרדו החליטו לקרוא לתוכנית החדשה "דיור במחיר מופחת" - שם הולם יותר מאשר "מחיר למשתכן", אך לא כזה שנראה, כי הושקעה בהגייתו חשיבה רבה. אבל זו הבעיה הקטנה.

 בין מחיר למשתכן לדירה במחיר מופחת

שוב בחר משרד השיכון שלא לפרסם תוכנית בצורה ישירה, מלאה וברורה, אלא לשלוח מסמך בירוקרטי-משפטי בן 20 עמודים. מי שרוצה להבין לעומק את התוכנית מוזמן לנבור במסמך, אבל העיזים חבויות באותיות הקטנות. הנה כמה מהעיזים האלה.

התחרות: חלופות מורכבות לפי אזורים

ראשית, התחרות על הקרקע בין הקבלנים המתמודדים, תהיה באחת מכמה חלופות. בחלופה הראשונה המדינה תקבע מחיר קרקע מינימלי והוצאות פיתוח, והיזמים יתמודדו על מחיר למ"ר ותשלום נוסף עבור הקרקע; בחלופה השנייה התחרות תהיה על מחיר הקרקע (כלומר לא ייקבע לה מחיר מינימום כמו בחלופה הראשונה), בעוד שמחיר למ"ר בנוי והוצאות הפיתוח יהיו קבועים; ואילו בשיטה השלישית התחרות תהיה על גובה תשלום הוצאות הפיתוח. נשמע מורכב? זה באמת מורכב.

במשרד השיכון אומרים כי המטרה של המורכבות הזו, כמו גם שינויים נוספים בתוכנית, היא להביאה למצב "מאוזן יותר". לא עוד 800 אלף שקל הנחות לדירה בגליל ים מול 150-100 אלף שקל הנחות במקומות בפריפריה, אלא יישור קו. וזה ייקבע באמצעות מנגנוני התחרות השונים, שיקבעו כל אחד בהתאם למכרז.

המדינה: השווי יחושב לפי שומות עדכניות

בנוסף יש מוקש קטן, אך משמעותי בשיטת חישוב ערכי הקרקע והדירות. אומנם היזמים יקבלו הנחות על הקרקע שדומות להפליא לאלה שהם מקבלים במחיר למשתכן: 80% על שווי הקרקע במידה שהיא שווה עד 150 אלף שקל ליחידת דיור ו-120 אלף שקל במידה שהיא יקרה מ-150 אלף שקל. ואולם, בעוד שמחיר למשתכן הקפיאה את השומות של הערכות השווי של הקרקע ליולי 2015, השומות שייערכו לקרקעות בדיור במחיר מופחת יהיו עדכניות לעכשיו, וסביר להניח שברוב אזורי המדינה המחירים - הן של הדירות והן של הקרקעות - התייקרו בחמש השנים האחרונות.

ועוד הבדל משמעותי: את המחירים בתוכנית "מחיר למשתכן" קבע השמאי הממשלתי, ואילו על פי השיטה החדשה מי שיקבע את המחירים יהיה שמאי רמ"י, וייתכן שיש לכך קשר ליחסים הלא טובים בין השמאי הממשלתי לרמ"י.

עוד נקודה חשובה לעניין זה היא חיוב קיומן של לפחות שתי הצעות תקינות למתחם שיוצא למכרז, כדי שיוכרז על זוכה. זה עניין חשוב ביותר, משום שחלק גדול מהפרויקטים שמוקמים בפריפריה במסגרת מחיר למשתכן, מבוססים על הצעות יחידות, מכיוון שלא הרבה יזמים ניגשים למכרזים. לפיכך הדרישה החדשה תעמיד בסכנה הצלחת חלק משמעותי מהמכרזים, ומעבר לזה, גם היא תעודד את העלאת מחירי הקרקעות (וכפועל יוצא - של הדירות) במסגרתם.

"דיור במחיר מופחת" לא תתקיים במקומות שבהם מחירי הדירות עולים על 25.7 אלף שקל למ"ר (או 22 אלף שקל למ"ר ללא מע"מ), שבהם תיערך תחרות חופשית על מחירי הקרקע. אם מצרפים לכך את השינויים בהערכות שווי הקרקע, אין ספק שהכנסות רמ"י והמדינה מהקרקעות צפויות לעלות.

הרוכשים: פחות סבסוד, פחות מענקים

אבל מה יקבלו הרוכשים ב"דיור במחיר מופחת"? כאן בולט ההבדל בין התוכנית החדשה ל"מחיר למשתכן". כשנפתחה האחרונה, הוצהר במפורש כי היעד הוא להעניק לרוכשים הנחות של 200 אלף שקל לפחות. כאמור, במקומות השיא התקבלו הנחות מרובעות, ואולם בפריפריה לא הצליחו להגיע ליעד המינימלי.

בתוכנית החדשה, לעומת זאת, משרד השיכון מסרב להתחייב על גובה הנחה כלשהי וזה אומר הרבה. בדברי ההסבר להחלטה במועצת מקרקעי ישראל מדברים על "הנחות משמעותיות אך סבירות", או במילים לא מכובסות - קיצוצים בגובה ההנחות ברובד הגבוה שלהן. אם ממוצע ההנחות שהיו במחיר למשתכן עמד סביב ה-350 אלף שקל לדירה, הוא ירד לרמות של 200-250 אלף שקל בדיור במחיר מופחת, כשאזורי הפריפריה שוב ייתקעו עם הנחות נמוכות במיוחד.

בסעיף מענקי המקום בתוכנית החדשה צפויה גם כן ירידה. לפי התוכנית החדשה, לכל יישוב ייקבע "ערך קרקע יישובי" על פי תוצאות המכרזים בשנתיים האחרונות (ללא ההנחות שנקבעו בתוכנית הקודמת, מחיר למשתכן) ולפיהם ייקבעו המענקים וסבסוד הפיתוח, שהם מותנים בהחלטת ממשלה. גם אם תתקבל כזו - עליות המחירים שנרשמו בחמש השנים האחרונות, יגררו אחריהם פחות יישובים שיהיו זכאים לסבסוד ולפיתוח. 

6 דברים על "דיור במחיר מופחת"

לא תצא לפועל בחודשים הקרובים

תגרור העלאה במחירי הקרקעות

ההנחות לזוכים יקטנו

קיימת אי בהירות סביב המענקים

מספר הפרויקטים בפריפריה יצטמצם

מכרזים על קרקעות יוקרה ישוחררו בהקדם