הגיבוי, הכשלים והחלופות: שלוש נקודות למחשבה על תוכנית הדיור החדשה של ליצמן

תוכנית הדיור החדשה של שר השיכון יעקב ליצמן שאושרה השבוע, כבר מעוררת גלים רבים ותגובות בשוק. "גלובס" יצא לבדוק עם יזמים ואנשים פעילים בתחום, מה הם חושבים על התוכנית שתעצב כיצד יראה ענף הנדל"ן בשנים הקרובות.

1. לכלול גם פתרונות להתחדשות עירונית

עמוס דבוש, מנכ"ל קרדן נדל"ן

דרושים תמריצים בפריפריה

אני רואה חשיבות עצומה, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה חברתית, לפיתוח אזורי הפריפריה. תוכנית מחיר למשתכן נתנה להרבה זוגות צעירים הנחה גבוהה בחלק מאזורי הארץ, אך עם זאת גרמה לחוסר שוויון ולפערים גדולים בין הזוגות, שהתחרו במסגרת תוכנית ההגרלות. התוכנית החדשה מצוינת, ותביא להתפתחות אזורי הפריפריה, הנגב והגליל ותעודד זוגות צעירים להעתיק את חייהם לאזורים אלו.

עם זאת, בתוכנית לא התייחסו לסוגיית ההתחדשות העירונית והייתי מצפה שהתוכנית תכלול גם טיפול מקיף בנושא הזה. בפריפריה הקרובה והרחוקה אף יותר יש לתת התייחסות נרחבת לנושא ולבנות תוכנית תמריצים ממשלתית להתחדשות עירונית, שבלעדיה לא תתקיים כדאיות כלכלית לפרויקטים מסוג זה באזורים אלו. 

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ

 יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים בת"א / צילום: רפי דלויה*

למכור קרקע משלימה ולהשתמש בכסף

אני מברך על כל יוזמה שמטרתה המרכזית היא הנעת הפריפריה ועשיית צדק חלוקתי. אולם, תוכנית זו היא התערבות מסוכנת של הרגולטור בשוק החופשי וברמות המחירים ואף עלולה להרע כלכלית את מצב הפריפריה ותושביה.

כך למשל, הצעתו של השר ליצמן ביחס לאופי המכרזים בפריפריה - הרי שאם יגבילו את מחיר המכירה למ"ר, משמעות הדבר שהדירות החדשות בפריפריה יימכרו במחיר נמוך יותר ואז כל בן או בת פריפריה שבבעלותם דירה וירצו לעבור לדירה במרכז הארץ, ייאלצו להוריד את מחירה וייצאו נפסדים.

היו בעבר תוכניות שהוכיחו את עצמן בטיפוח המוטיבציה של בני מקום להישאר וביכולת למשוך אוכלוסייה חדשה מבלי להתערב בשוק החופשי, באמצעות מענקים והלוואות מקום. מדוע לא לחדש אותן?

כדי לעודד התחדשות עירונית בפריפריה, ניתן למכור את הקרקע המשלימה לכולי עלמא ואת הכסף לשים בקרן שכבר הוקמה ברשות להתחדשות עירונית, והרשות תעביר את הכסף חלף קרקע משלימה כדי להבטיח כדאיות כלכלית של פרויקטים. 

שמשון הראל, יו"ר ובעלי חברת אמריקה ישראל להשקעות

פיתוח מסיבי של אמצעי התחבורה

התוכנית, כפי שפורסמה בשלב זה, אינה שלמה, מאחר שטרם אושר תקציב המדינה. על פי חלוקה לשלוש רמות: מרכז, פריפריה קרובה ופריפריה רחוקה, נראה כי ברמה הראשונה אין בשורות גדולות, והיא חוזרת לשיווק מכרזים כפי שהיה נהוג בעבר, לכל המרבה במחיר.

חלקה של התוכנית העוסק בפריפריה הקרובה, במעגל השני לאזור הביקוש, לא יעניין את היזמים הגדולים. במכרזים שבהם המדינה תקבע את המחיר הסופי של הדירות והחברות יתחרו על מחיר הקרקע, יוצאים מהמשחק היזמים שאינם קבלנים - להם אין שום יתרון במכרזים מסוג זה. הדבר יוריד את מספר המתחרים המתמודדים על מכרזים בפלח זה, ויקטין את התחרות.

החלק השלישי, העוסק בפריפריה הרחוקה, עדיין אינו ברור בשלב זה, משום שהוא תלוי בעיקר בעלויות הפיתוח. את הנושא הזה, יהיה צורך ללמוד תוך כדי תנועה.
כדי שאנשים ירצו לעבור לפריפריה הרחוקה יותר, יהיה צורך בהמשך פיתוח מסיבי של אמצעי התחבורה: רכבות וכבישים חדשים ומהירים, ולדאוג לחיבור ראוי של השכונות החדשות לרשת הכבישים הארצית - כל אלו יעלו למדינה הון אך היא תהיה חייבת להשקיע בכך.

נושא מרכזי שנעדר מהתוכנית הוא ההתחדשות העירונית בפריפריה. מיום שנכנס השר ליצמן לתפקידו, הוא הדגיש את חשיבות העניין, אולם בתוכנית שפורסמה אין שום מילה על הנושא הזה. זו אמורה להיות הבשורה האמיתית שצריכה לצאת מירושלים לפריפריה! בערים פריפריאליות ישנו מספר עצום של בניינים ישנים ומטים ליפול, מתקלפים ומסוכנים, המצויים לרוב בשכונות ללא שירותים עירוניים ראויים. וזהו נושא חשוב שחייבים להתייחס אליו, לתקצב אותו היטב ולפתור באופן מיידי. 

2. לדאוג לחיזוק הפריפריה

חופית פרץ אמסלם, מנכ"לית פרץ בוני הנגב

לדאוג גם לתעסוקה ולמערכות רפואה מתקדמות

מדובר בתוכנית חשובה, אחרי תקופה ארוכה של ממשלת מעבר ללא מדיניות. בניגוד למחיר למשתכן, כאן יש פוטנציאל גדול מאוד לפתח את הפריפריה ולעודד מעבר של אוכלוסיות צעירות וחזקות. אני חושבת שזוג צעיר יכול להתחיל את חייו גם בשדרות או בצפת. עם זאת, הממשלה חייבת לדאוג גם לתעסוקה באמצעות תמריצים שונים, לפתח את התשתיות ביישובי הפריפריה כדוגמת מרכזי בילוי ופנאי, מערכות רפואה מתקדמות וכו’. רק שילוב של צמצום הפערים בין הפריפריה למרכז בכל תחומי החיים ומתן דיור מסובסד יביאו לפריחה המיוחלת. 

אלי אביסרור, מנכ"ל אביסרור משה ובניו, מ"מ נשיא התאחדות בוני הארץ

 אלי אביסרור, מנכ"ל חברת הבנייה אביסרור / צילום: דיאגו מיטלברג

להחזיר את מענקי המקום

תוכנית מחיר למשתכן לא הוכיחה את עצמה. היא פגעה בתושבי הדרום והצפון, כי מי שזכה בהגרלה באזורים האלה קיבל הטבה של כ-150 אלף שקל, בעוד שמי שזכה בהגרלה במרכז, קיבל הטבה של 650-700 אלף שקל. בסופו של דבר הושגה המטרה ההפוכה: חיזקו את המרכז ואת החזקים.

אבל גם התוכנית הדיור החדשה של ליצמן להערכתי לא תייצר פתרון ממשי ואמיתי למשבר הדיור. אמנם השר ליצמן מנסה לתת עדיפות לאזורי הפריפריה, שזה מהלך מבורך, אך מה שהוא מציע זאת לא הדרך למשוך משפחות מאזורי הביקוש לאזור הצפון או הדרום. מה שיגרום לאוכלוסייה איכותית לזלוג לפריפריה הוא מענקי מקום: משפחה שתעבור לאזור הצפון והדרום, תקבל מענק בגובה של 300-400 אלף שקל תמורת התחייבות למגורים של עשר שנים במקום.

כמו כן יש צורך דחוף לטפל במקורות תעסוקה באיזורים הללו. אף משפחה לא תעבור לגור בפריפריה בידיעה שאין להם מקור פרנסה. מדינת ישראל צריכה לצאת בהכרזה שחיפה ובאר שבע הן מטרופולין ולתת להן את כל המשאבים הנדרשים. 

חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן

 חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן / צילום: שלומי יוסף, גלובס

להקים שתי ערים מטרופוליניות חדשות בנגב ובגליל

אני מברך על סיום תוכנית מחיר למשתכן, אך שינוי באמצעות עריכת מכרזי הקרקע איננו יכול לפתור לכשעצמו את משבר הדיור בישראל. יש צורך דחוף בהחלטת ממשלה על הקמת שתי ערי מטרופולין חדשות בנגב ובגליל, לאוכלוסייה של 4 מיליון תושבים, תוך הפשרת שתי חטיבות קרקע מתאימות לצורך כך. 

שייקה נפחא, המייסד והבעלים של חברת סלעית

לקצר הליכי תכנון

התוכנית של משרד השיכון הגיונית בסך הכול, אבל זה לא סביר שמ-2007 אנו מתמודדים עם ביטול של תוכניות והחלפתן ברעיונות חדשים בכל שלוש שנים בממוצע כתוצאה מהחלפתם התדירה של שרי השיכון. חוסר היציבות שמתעורר בעקבות כל חילופי גברי הוא אחד הגורמים המרכזיים לעלית מחירי הדיור.

ראוי כי הממשלה תקדיש את עיקר המאמצים לשיפור תשתיות והשקעה בפיתוח כדי למשוך אוכלוסייה חזקה להתגורר באזורי הפריפריה. אמנם בבאר שבע מוקמות עיר הבה"דים וקריית הסייבר וניכרות גם העבודות לשדרוג מחלף שרה, אולם כדי שהציבור ייענה לקריאה לבוא לנגב, צריך להראות לו שהמדינה עומדת בהתחייבויות שלה ומה מתוכנן להיעשות כדי לדאוג לאיכות חיים ולרמת חיים נאותה לתושבים החדשים.
נוסף לך, צריך לשחרר את הקרקעות. מאות אלפי דונמים שתקועים בוועדות התכנון, ומדובר בפספוס אדיר של המדינה. כפי שהיא יודעת להפקיע בקלות אלפי דונמים מחקלאים, המדינה צריכה לאפשר תכנון על קרקעות פרטיות למגורים במסלול מהיר.  

3. להבטיח ודאות גם ליזמים הפועלים בשוק החופשי

דניאלה פז ארז, מנכ"ל ובעלים בחברת פז כלכלה והנדסה

לא ברור אם יהיו דירות בשוק החופשי, ואיך ייקבע המחיר

נראה כי התוכנית החדשה של משרד השיכון מתקנת חלק מהעיוותים שהיו בתוכנית מחיר למשתכן, כמו למשל שיווק דירות מסובסדות באזורי יוקרה כמו הרצליה, שעוררו ביקורת רבה על התוכנית ומטרותיה. עיוות נוסף הוא תופעה מהשנה האחרונה שבה קבלנים הציעו מחירים נמוכים מאוד במסגרת המכרזים וייצרו הנחות בלתי סבירות לדיירים, מה שיצר עיכוב ביציאתם של הפרויקטים.

המנגנונים בתוכנית החדשה בערי הפריפריה לא יאפשרו לקבלנים להציע מחיר נמוך מדי, שכן המחיר הסופי מגלם את ההנחה ונקבע מראש. במכרזים באזורי הביקוש ייקבע מחיר סופי או לחלופין מחיר מקסימום ומחיר מינימום וזה יבטיח שמחיר הדירה הסופי יישאר בטווח הסביר. לגבי אזורי היוקרה, במכרזים תיערך תחרות על מחיר הקרקע כמו בעבר כך שכל מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר זוכה.

אולם יש עוד שאלות פתוחות לגבי פרטי התוכנית. לדוגמה, עד עתה השומות בתוכנית מחיר למשתכן שלפיהן נקבע מחיר הקרקע בוצעו בהתאם לשומה ישנה. כמו כן לא ברור האם המכרזים יכללו גם שיווקי שוק חופשי, ובאיזה אופן ייקבע מחיר הקרקע לגבי דירות אלו. 

שמחה גריידינגר, יו"ר ובעלים של קבוצת נתיב פיתוח

 שמחה גרידינגר, יו"ר ובעלים של קבוצת נתיב פיתוח נדל"ן / צילום: אוראל כהן

אם יבוטלו ההקלות, לא תהיה כדאיות בפריפריה

הכדאיות של מחיר למשתכן ליזמים ולחברות גדולות נוצרה בזכות האפשרות לקבל הקלות לפי שבס כחלון, ובזכות השילוב של דירות לשוק החופשי בפרויקטים. לאור כוונת מינהל התכנון לבטל את ההקלות, לא ברור אם הכדאיות תישמר בתוכנית החדשה, ולא ברור האם הדיור במחיר מופחת בפריפריה ייועד כולו לזכאים או שישולבו בו דירות לשוק החופשי. אם לא יוקצו דירות לשוק חופשי, והמדינה היא שקובעת את המחיר, ככל הנראה זה לא יהיה מספיק כדאי לחברות, שיעדיפו להתמודד על קרקעות במרכז הארץ ובאזורי היוקרה, שם הביקושים מובטחים.

בתוכנית כלולה הבטחה שהמדינה תקנה מהיזמים את הדירות שאין להן דורש בפריפריה לטובת דיור בר השגה. אבל לא ברור עדיין באיזה מחיר היא תקנה אותן ובאיזה שלב, וזה סימן שאלה נוסף לגבי הכדאיות בהתמודדות על פרויקטים במחיר מופחת. 

דורון נמרוד, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת רם אדרת

יזמים עלולים להיתקע עם דירות

אני מאמין ביציבות, ולצערי, בכל שנה קמה כאן תוכנית חדשה שנועדה להפחית את מחירי הדיור. על מנת לייצר בהירות חשוב שתהיה תוכנית תקפה לפחות לחמש שנים, ועדיף לעשר שנים.

התוכנית של ליצמן לדיור במחיר מופחת בעצם אומרת לזוגות הצעירים שיפסיקו לחלום. אנשים שירצו לגור במרכז הארץ לא יוכלו לקנות דירה. בפריפריה גם כרגע הביקושים לדיור נמוכים ויזמים עלולים להישאר עם מלאי דירות שיתקשו למכור. 

רוני כהן, מנכל אלדר שיווק

 רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק נדל"ן / צילום: אוראל כהן

התוכנית רק תגדיל את הפער בין המרכז לפריפריה

הבעיה המרכזית של תוכנית מחיר למשתכן הייתה שהיא לא סיפקה דירות מוזלות רק למי שהיה זקוק להן. היא ייצרה ביקושים יש מאין והרבה מהרוכשים בתוכנית היו משקיעים שקנו דירות על שם ילדיהם וכך המדינה בזבזה מיליארדים על אוכלוסיות שלא באמת נזקקות. מאידך התוכנית של ליצמן מבוססת על כך שהקרקעות באזורי הביקוש במרכז הארץ - יימכרו מעתה לכל המרבה במחיר, דבר שיוביל בוודאות לעליות מחירי הדיור גם בפריפריה.

לכן, לדעתי יש לתקן את הקריטריונים לזכאות, לבנות פחות דירות במחיר מופחת ולתת הנחות למי שבאמת זקוק לדירה לשם מגורים. כרגע המשמעות של התוכנית היא דחיפת אוכלוסיות חלשות לפריפריה והגדלת הפער בין מרכז לפריפריה.