מחירי הדירות בשוק הפרטי בארה"ב נותרים יציבים למרות הירידה במחירי השכירות

יש משקיעים שמוכנים לשלם מחירים של כמעט טרום-קורונה למקבצים של דיור להשכרה, למרות החולשה בכלכלה, ולמרות הירידה בתפוסות ובמחירי השכירות.
בשבוע שעבר דווח על אחת מהעסקאות הגדולות של 2020 במקבצי דיור להשכרה. הרוכשת היא חברת CIM מלוס אנג'לס, שרכשה את פרויקט Southern Towers, הכולל 2,346 דירות ב-16 בניינים בעיר אלכסנדריה, במדינת וירג'יניה. המחיר עמד על כ-505 מיליון דולר, בטווח של מה שהשוק היה מצפה לקבל תמורת הנכס הזה לפני מגפת הקורונה, לפי גורמים מקורבים לנושא. אחד מהם אמר ש-CIM משלמת אולי כמה נקודות אחוז פחות מההצעה הגבוהה ביותר שהמוכרת קיבלה לפני המגפה.

מה אפשר ללמוד מכך? פרויקט Southern Towers שמר על ערכו משום שהוא ממוקם באזור חזק מבחינת תעסוקה. הוא קרוב לוושינגטון הבירה, לפנטגון, ולמטה השני שאמזון מקימה בצפון וירג'יניה. ומה שחשוב לא פחות, מחיר השכירות הממוצע ב-Southern Towers הוא רק כ-1,400 דולר לחודש עבור דירה עם חדר שינה אחד, מחיר נמוך יחסית לאזור זה. והביקוש נוטה להיות חזק יותר כשמדובר בנכסים זולים יותר בתקופת מיתון.
"דמי השכירות ב-Southern Towers נמוכים יחסית לאזור, אז יש להם יותר ביקוש", אומר אבי שמש, מייסד שותף ב-CIM, קרן פרייבט אקוויטי שמנהלת נכסים בהיקף 30 מיליארד דולר, רובם נדל"ן.

בשנים שלפני המגפה, נכסים להשכרה היו בין התחומים החמים ביותר להשקעה, הודות לשיעורי תפוסה גבוהים ולעלייה בשכירות שבדרך כלל עקפה את האינפלציה.

כיום המצב שונה. אפילו שווקים חזקים ראו ירידה של כ-5% במחירי השכירות האפקטיבית, שכוללת תקופות שבהן בעלי הבית נתנו הנחות או פטור משכר דירה על חוזים, אומר ג'ון פבלובסקי, אנליסט בחברת הייעוץ Green Street Advisors.

בשווקים שנפגעו קשה יותר, כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו, השכירות האפקטיבית ירדה ב-15% עד 20%. מניות של קרנות ריט ציבוריות נפלו בכ-30% מאז אמצע פברואר, כשהקורונה החלה להתפשט בארה"ב, אומר פבלובסקי.

אבל מחירי המכירה של בנייני מגורים מחזיקים מעמד יפה יחסית. בשווקים בריאים, מחיריהם נפלו באחוזים בודדים, אומר פבלובסקי. בשווקים שנפגעו קשה יותר, כמו אורלנדו ויוסטון, הירידה הייתה בשיעורים דו-ספרתיים.

הבעלים הקודמים של Southern Towers, משפחות Caruthers ו- Snell, העמידו את הנכס למכירה בשנה שעברה באמצעות CBRE. חברת CIM הייתה אחת מאלו שבחנו את העסקה לפני הקורונה, אבל החליטה לחכות בשבועות הראשונים של גלי ההלם של המגפה.

בגלל המיתון, CIM עדכנה את תחזיות התזרים שלה מהנכס. "בטווח הקרוב, בעלי הנכסים לא יוכלו להעלות את דמי השכירות", אומר שמש.

אבל CIM מפצה על כך ההכנסה הנמוכה מן הצפוי בהלוואה לעשר שנים מפרדי מק, בריבית בליבור פלוס קצת יותר משני אחוזים, שמשקפת את הריבית הנמוכה היום. היא השתמשה ביותר מ-60% מימון לצורך ביצוע הרכישה, שיעור גבוה יחסית ל-CIM. בחברה מאמינים גם שהביקוש למגורים בפרויקט יישאר גבוה בגלל שיש בו שתי בריכות שחייה, מגרשי טניס ופינוקים נוספים, בתקופה שבה לאנשים אין כסף לחופשה.

פבלובסקי מציין שהשקעה בדירות להשכרה נראית למשקיעים אטרקטיבית יחסית לאג"ח.
אבל הוא מזהיר שירידה חדה במניות של קרנות הריט המשקיעות במגורים מלמדת שמשקיעי שוק ההון סבורים יותר ממשקיעי הנדל"ן שיש סיכון בהשקעה במקבצי מגורים.