סדר רכישת הדירות חשוב לקביעת שיעור מס הרכישה

חוק מיסוי מקרקעין נתפס בעיני רבים כחוק סבוך ומורכב, שלא מעט מלכודות מס מצויות בו. למשל, קיימת חשיבות רבה לסדר מכירת דירות המגורים מבחינת הטבות מס השבח למוכר, וקיימת חשיבות רבה גם לסדר רכישת הדירות, כפי שעולה מפסק הדין שניתן לאחרונה בעניינה של הגב' רוני טהרלב.

■ המקרה: בתאריך 2.5.2004 רכשה הגב' טהרלב את מלוא הזכויות בדירת מגורים. כמה שנים לאחר מכן רכשה הגברת זכויות בדירת מגורים נוספת, אך הפעם חלקה בזכויות עמד על 20% בלבד. ברכישה זו ביקשה חישוב מס רכישה לפי מדרגות המס המקלות החלות ברכישת דירת מגורים יחידה.

בעניין זה נאחזה גב' טהרלב בהוראות סעיף 9(ג1ג)(4)(א) לחוק מיסוי מקרקעין הקובעות כי יראו "דירת מגורים יחידה" גם אם יש לרוכש נוסף עליה דירת מגורים שחלקו בה, כאמור בסעיף 49ג(3) לחוק אינו עולה על שליש.

מלשון החוק ברור לחלוטין כי אם גב' טהרלב הייתה רוכשת את חלק הדירה שאינו עולה על שליש לפני רכישת הדירה השלמה, היא היתה זכאית לשיעורי מס הרכישה מוטבים החלים על רכישת הדירה יחידה פעמיים: הן בגין רכישת חלק הדירה והן בגין רכישה הדירה השלמה.

הגב' טהרלב סברה כי לא נקבע בלשון החוק כי סדר המכירות חייב להיות כזה שלצורך קבלת ההקלה במס רכישה בגין שתי הדירות יש לרכוש את חלק הדירה לפני רכישת הדירה השלמה. היא שלפה להגנתה טיעון הגיוני שלפיו כל עוד התוצאה הסופית היא שבבעלות הרוכש דירה שלמה וחלק בדירה שאינו עולה על שליש ממנה, אין לחייב את הרוכש במס הרכישה הרגיל החל על דירה נוספת בגין אף אחת מהדירות.

■ ההחלטה: ועדת הערר לא התרשמה מטענותיה של הגברת וקבעה כי לשון החוק ברורה וכי קיימת חשיבות לסדר הרכישות. ועדת הערר נימקה את העניין גם בתכלית החקיקה - להעניק את ההקלה במס רכישה רק במקרים שבהם באופן מהותי לא מדובר ברכישת דירה מגורים שנייה. הרציונל הוא לאפשר למי שירש או קבל במתנה חלק מדירה ביחד עם שותפים נוספים ליהנות מהטבת המס של "דירה יחידה" בבואו לרכוש דירת מגורים העומדת לראשונה לשימושו הפרטי למגורים. 

ו"ע 25755-01-20.

הכותב יוצא רשות המסים ובעל משרד עו"ד העוסק במיסוי מקרקעין.