נתונים חדשים של האוצר: משקיעי נדל"ן שהוצאו לחל"ת כבר החלו למכור את הדירות שלהם

המצב הכלכלי ההולך ומחמיר מדרבן משקיעי נדל"ן שהוצאו לחל"ת למכור את דירותיהם, כך עולה מסקירת הכלכלנית הראשית באוצר את שוק הנדל"ן בחודש יולי. מהסקירה עולה, כי כרבע מהמשקיעים שמכרו בחודש זה דירות באזור הדרום, הוצאו לחל"ת על ידי מעסיקיהם.

ככלל, בחודש יולי בוצעו 9,700 עסקאות, רמה גבוהה של עסקאות. הכלכלנית הראשית אומנם מציינת, כי מדובר בירידות לעומת חודש יוני השנה ויולי אשתקד, ואולם מדובר בשני חודשים שבהם מספרי העסקאות שבוצעו היו חריגים כלפי מעלה.

עניין משמעותי שמנע מיולי האחרון לרשום נפח עסקאות גדול יותר, היה שפל הרכישות שבוצעו בו על ידי משקיעים. אלה דווחו בתקשורת, כי שר האוצר עומד להוריד את מס הרכישה, ועל כן המתינו לביצוע הצעד הזה, שאכן בוצע בסוף אותו חודש. המשקיעים ביצעו באותו חודש רק 880 עסקאות, מספר שאומנם גבוה מאלה שבוצעו במהלך הגל הראשון של הקורונה, אך בכל קנה מידה של זמנים רגילים נחשב לנמוך ביותר.

עיקר פעילותם המשקיעים בחודש יולי הייתה למכור דירות. כ-2,000 דירות נמכרו בחודש יולי על ידי משקיעים. בסך הכל מלאי הדירות להשקעה ירד בארבע השנים האחרונות בכ-26 אלף יחידות דיור.

הכלכלנית הראשית בחנה גידול משמעותי שנרשם במכירת דירות באזור הדרום והתברר כי 23% מהמשקיעים שמכרו דירות באזור זה בחודש יולי - הוצאו לחל"ת בגל הראשון של הקורונה.

"מניתוח רמות השכר למשק בית של אוכלוסייה זו עולה כי השכר הממוצע עמד על 24.8 אלף שקל ברוטו לחודש (בשנת 2019) והשכר החציוני על 21.6 אלף שקל. ומנם מדובר ברמות שכר גבוהות מאלו של כלל משקי הבית בישראל, אולם יש לציין כי שכרו של העובד שהוצא לחל"ת מקרב משקיעים אלו עומד על כ-60% מהכנסת משק הבית, כאשר חלק גבוה מבינהם מועסק בעמותות, בהן שיעור ההשבתה עדיין גבוה גם בחודש יולי", כתבה הכלכלנית.

היא מציינת, כי "אין בידינו די נתונים כדי לקבוע באיזו מידה צורך בהגדלת נזילות השפיע על עיתוי המכירה של משקי בית אלו, אולם ככל שמתעמקת תקופת ההשבתה גדלה הסבירות להשפעה מסוג זה".

המנוע של השוק: זוגות צעירים

אם נחזור לשוק בכללותו, הגורם שמוסיף לתדלק אותו הוא הזוגות הצעירים, שמשקלם מכלל השוק בחודש יולי הגיע ל-55%, הרבה בגלל 1,700 דירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן".

הכלכלנית הראשית בדקה חתכי שכר של רוכשי דירות במחיר למשתכן באזור השפלה (אזור רחובות, מודיעין, ראשון לציון) ומצאה, כי באופן פרדוקסלי, רוכשי הדירות במסגרת התוכנית הממשלתית השתכרו בשכר ממוצע של כמעט 24 אלף שקל בחודש, הרבה יותר מאשר זוגות צעירים שרכשו דירות בשוק החופשי. זאת, משום שרבים מאותם משקי בית עובדים בהייטק.

האם זוכים אחרים בדירות מוזלות, פחות אמידים, ביטלו את זכיותיהם, וזה הקפיץ את ממוצע ההכנסות של מי שכן רכשו דירות? הכלכלנית הראשית אינה יודעת לענות על השאלה הזו, אבל עדיין מדובר בנקודה למחשבה.

ואילו השחקן השלישי שנמצא בשוק הנדל"ן למגורים, משפרי הדיור, ממשיך לדשדש, כשהסיבה העיקרית לזה, היא הבעיות שלהם למכור דירות בימים הללו. בחודש יולי הם רכשו 3.4 אלף דירות, ירידה של 14% בהשוואה ליולי אשתקד.

"חלק מהירידה ברכישות משפרי הדיור מוסבר בחשש מצידם להתחייב על רכישת דירה חדשה טרם שמכרו את דירתם הקודמת, עובדה המוצאת ביטוי בירידה בשיעור רוכשי "דירה בהמתנה"", כותבת הכלכלנית הראשית."דירות בהמתנה" הן דירות שבעליהן העדיפו קודם לרכוש דירות חדשות ורק לאחר מכן להציע למכירה את דירותיהם, והן ממתינות "על המדף", לרוכשים.

מספר "חודשי המדף" של הדירות הללו הגיע ביולי לשנתיים, פרק זמן הארוך בחצי שנה בהשוואה ליולי אשתקד וארוך בחודש בהשוואה לחודש יוני האחרון. מצד שני, אם עד לחודשים האחרונים, אחרי זמן מדף של שנה וחצי, בעל דירה כזה היה נחשב למשקיע וממוסה בהתאם, לאחרונה עברה בכנסת הצעת החוק המאריכה את פרק הזמן הניתן לרוכשי "דירה בהמתנה" למכור את דירתם הקודמת מבלי שיחויבו במס כמשקיעים.

עדיין, תקופת המתנה כה ארוכה למכירת דירה היא תקלת שוק חמורה, שאחת מהסיבות העיקריות להיווצרותה היא תוכנית "מחיר למשתכן", שממריצה זוגות צעירים לרכוש דירות חדשות, ובכך מקטינה את הביקושים לדירות יד שנייה.