קיפאון עכשיו, התוצאות אחר כך: איך ישפיע השיתוק בענף הבנייה על השנים הקרובות

המשבר בענף הבנייה עומד בפתח, והוא בלתי נמנע. ב-2020 צפויה ירידה בהתחלות הבנייה, ושיאי הירידות יהיו ככל הנראה ב-2021 ו-2022. אז יחושו ענף הבנייה ושוק הנדל"ן במלוא הנזקים המצטברים מהמשבר הפוליטי שעובר על המדינה זה כשנתיים, שמעצים את נזקי הקורונה הכלכלית גם בתחום הנדל"ן.

1. המספרים מראים: קטסטרופה בשיווקים

2020 עומדת להסתכם כשנה קטסטרופלית מבחינת שיווקי קרקעות. מבדיקת "גלובס" עולה כי בינואר־אוגוסט שווקו בהצלחה במכרזי רמ"י קרקעות ל-4,000 יחידות דיור בלבד, לעומת קרקעות ל-35-25 אלף יחידות דיור בכל שנה בשנים האחרונות. גם אם אחרי החגים רמ"י תצבור תנופה של שיווקים, לא ניתן לראות אותה מגיעה אפילו למחצית מהמספרים הללו.

ברמ"י מעדיפים להציג את הדברים אחרת: הם כוללים בחישובים שלהם גם את היחידות שנמכרו בפטור ממכרז, ואומרים כי "ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, קיימת ירידה של כ-50% בלבד בהיקף יחידות הדיור בעסקאות שבמסגרתן הוקצו מתחמי קרקע לבנייה".
ברמ"י תולים את המצב בפוליטיקה ובקורונה גם יחד: "בהתחשב בכך שאנו מצויים ברצף של שלוש מערכות בחירות ומשבר הנגיף ששיבש באופן דרמטי את ענף הנדל"ן, הרי שהירידה בהיקף העסקאות היא בלתי נמנעת. גם היעדרו של תקציב מאושר והיעדר החלטת מועצת מקרקעי ישראל בתוקף בדבר שיווק מתחמים לדייר במחיר מופחת (מאז 30.6.20) אינה מאפשרת סגירת מכרזים בעת הזו, מניעה אשר תורמת להפחתה בהיקפי העסקאות ברבעון השלישי של השנה".

ניר מסיקה, שכיהן עד לאחרונה כסגן ראש מטה הדיור באוצר, סבור שהשלכות המחדל הזה ייחשפו רק בעוד כשנתיים: "לצערי הרב, אם לא יחול שיפור משמעותי נראה את התוצאות ב-2022 בצורה של ירידה חדה בהתחלות הבנייה".

מסיקה מסתמך על בדיקת בנק ישראל לגבי מרווח הזמן שבין שיווק קרקעות רמ"י לבין התחלות בנייה ומצא שמדובר בשנתיים-שלוש בממוצע. כלומר ירידה בשיווקים ב-2020 תבוא לידי ביטוי בפגיעה בהתחלות בנייה ב-2022-2023, אלא אם המדינה תתמרץ את הוועדות לתכנון ולבנייה ואת היזמים - להזדרז. כרגע זה נראה אגדה.

 שיווק קרקעות לפי יחידות דיור

2. התחלות הבנייה: הירידה נמשכת

לא רק בשיווקי קרקע חלה צניחה. בשנים האחרונות, עוד לפני הקורונה, קצב התחלות הבנייה נמצא בירידה. ב-2016 נקבע שיא של למעלה מ-56 אלף דירות שבבנייתן הוחל. משרד האוצר הציב בשעתו יעד למינהל התכנון, להגיע למספר שנתי של 60 אלף התחלות בנייה ב-2019. ואולם ההתחלות דווקא ירדו והגיעו בשנה שעברה לכ-51 אלף.
הנתונים לכל המחצית הראשונה של השנה, שכוללים את הגל הראשון של הקורונה, אמורים להתפרסם בעוד ימים אחדים.

ברבעון הראשון של השנה, התחלות הבנייה היו נמוכות יותר מאשר הממוצע הרבעוני של השנים האחרונות. על פי נתוני הלמ"ס שפורסמו היום (ב'), ברבעון השני ירדו התחלות הבנייה ב-27% לעומת הרבעון השני בשנה שעברה. 

 התחלות הבנייה בירידה

אלה נתונים מדאיגים, אולם טובים יותר מהערכת התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שלפיה הירידה בהתחלות הבנייה במהלך 2020 כולה תגיע לסדר גודל של 40%-50%.

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים, טוען שמאז פרוץ המגפה, ענף הבנייה לא התאושש, ושהמדינה גם לא עשתה דבר כדי שיתאושש. "המדינה קיבלה החלטה עקרונית להביא 32 אלף עובדים פלסטינים וזרים, ועכשיו רק צריך לאשר את זה ולהביא את העובדים, כי אנחנו היום רק עם 30 אלף עובדים פלסטינים, שזה מחצית כוח האדם הנדרש. במצב כזה לא נסיים פרויקטים בזמן וגם לא נתחיל חדשים", הוא אומר. הוא מודה שאין לו מושג מתי הממשלה תאשר את ההסדר ומתי הוא ימומש. מכאן נובעת ההערכה של ההתאחדות לירידה החדה בהתחלות הבנייה.

הכלכלן ד"ר יאיר דוכין מהאוניברסיטה העברית סבור שאנחנו רק בפרומו: "אנחנו עדיין בשלב של רעידת האדמה, והמשבר נמצא עדיין בצד של ההיצע. כלומר היזמים עוצרים פרויקטים אם הם יכולים ונותרים עם פרויקטים שבהם בוצעו פריסייל והתחלות שיווק ובנייה. המשקיעים נכנסים להמתנה, ואם חושבים שהורדת מס הרכישה תחזיר אותם לשוק - אני לא שותף לזה. גם המשקיעים בהמתנה".

לדעת דוכין, הירידה בהתחלות הבנייה היא "פרי הבאושים של המדיניות של כחלון לסלק את המשקיעים מהשוק באמצעות העלאת מיסוי וקידום חוק מס הדירה השלישית. רצו להגדיל את הבנייה, אבל איך חשבו שזה יעבוד? הקבלנים ראו שיש להם פחות רוכשים, וצמצמו בהדרגה את הבנייה".

3. המשמעויות: עודף בפריפריה, מחסור במרכז

"השילוב ההרסני בין נגיף הקורונה, לבין המצב הפוליטי המורכב, ולבין היעדר תקציב מדינה מאושר, הובילו לכך שהיקף השיווקים של רמ"י נכון להיום נמוך בצורה משמעותית, במיוחד בהשוואה ל־2016 עד 2019 (תחת פעילות מטה הדיור הלאומי)", אומר מסיקה.
אבל מספר התחלות הבנייה של דירות אינו הפקטור היחיד שיש לבחון, אלא גם איפה הן הולכות להיבנות, וכאן מסתמן כשל שבגללו ייבנו יותר מדי דירות בפריפריה - ופחות מדי דירות באזורי הביקוש.

בשנים האחרונות המדינה עודדה שיווקים נרחבים של קרקעות מדינה בפריפריה, מה שהקפיץ מאוד את הבנייה באזורים שהציבור אינו מעוניין בהם ויצר מלאי עודף. כך ראינו למשל יותר מ-1,000 דירות מחיר למשתכן שנותרו בלי רוכשים גם אחרי כמה הגרלות, והוצעו לרכישה בשוק החופשי.

כמה דירות צריך איפה? על פי נתוני הכלכלנית הראשית באוצר, במשך רוב העשור הקודם, מספר העסקאות לרכישת דירות שבוצעו בפריפריה (אזורי הצפון, הדרום וחיפה) הגיעו ברוב הזמנים ל-30%-35% מכלל העסקאות, ובשנים האחרונות התקרבו יותר ל-40%. אפשר להניח שהנתונים האלה מייצגים את הביקוש.

לעומת זאת, התחלות הבנייה בפריפריה הגיעו לשיא של 49% מכלל ההתחלות בארץ, וירדו לרמה של 45% בשנה שעברה. קל לראות כי עדיין היקף הבנייה בפריפריה עולה בהרבה על הנחוץ, ועל פי מספר היתרי הבנייה שהונפקו ברבעונים האחרונים של 2019 והראשון של 2020, אנו צפויים להמשך המגמה הזו במהלך השנה הקרובה לפחות.
ההפרשים בין הבנייה המתוגברת בפריפריה לביקושים האמיתיים לדירות שם, עשויים לנבא רק דבר אחד - המשך פתיחת פערי מחירים בין המרכז לפריפריה.

4. התחדשות עירונית: "פרויקטים תקועים"

בהינתן העובדה שיש פחות שיווקי קרקע, אפשר היה לצפות שהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית יגדלו, אולם על פי ניתוח בנק ישראל, בשנה שעברה הנתון הזה ירד אחרי כמה שנים של עלייה רצופה. בעוד שב-2018 נרשמו 8,700 התחלות בנייה בהתחדשות עירונית, בשנה שעברה נרשמו רק 8,600.

"כשמינהל התכנון החל לקדם את סיומה של תמ"א 38, הזהרנו שהדבר יתמרץ עיריות לתקוע פרויקטים עוד יותר", אומר סרוגו. "ואכן ראינו מה שקרה ברמת גן, בגבעתיים, בהרצליה. לדעתנו גם כאן יירשמו ירידות גדולות בנתונים. אני גם לא רואה את החלופה מאושרת כל כך מהר בכנסת".

5. מסתכלים קדימה: שילוב הרסני בין הפוליטיקה לקורונה

מכל כיוון שלא מסתכלים על זה, לא נראה שהמדינה עושה צעדים להגדלת ההיצע. ראשית, מטה הדיור שנועד לטפל בהגדלת ההיצע, אמור היה לעבור לרשותו של ליצמן. אולם כפי שפורסם ב"גלובס", ליצמן ויתר עליו, המטה פורק ועובדיו פוזרו. חלקם סיימו לעבוד בשירות הציבורי. ליצמן עצמו התפטר בינתיים מהתפקיד במחאה על סגר שמתוכנן בחגים.

שנית, ליצמן אמנם הציג לאחרונה תוכנית חדשה, "דיור במחיר מופחת", שאמורה להחליף את "מחיר למשתכן" ואושרה בשבוע שעבר במועצת מקרקעי ישראל, ואולם גם תוכנית זו חסרת משמעות כרגע. היא תלויה בתקצוב ממשלתי, שעדיין לא אושר ושלא ברור מתי יאושר. כך שאין כרגע תוכנית מתפקדת שמאפשרת לשווק קרקעות. בינתיים הגיש 

"הדבר היחיד שהתוכנית של ליצמן עשתה בשלב הנוכחי היה לשחרר מכרזים לקרקעות יקרות במרכז הארץ, שאמורות להיות משווקות לכל המרבה במחיר. לכל היתר אין שום משמעות. להפך. ייתכן שאם ליצמן היה מודיע לאוצר שהוא לא ישווק קרקעות יקרות שיכניסו כסף למדינה עד שלא יאושרו תקציבים למימוש ההגרלות האחרונות של מחיר למשתכן ולמימוש התוכנית שלו - הנושא של היצע הדיור היה מקודם, והיו מתירים את הפלונטר של מחיר למשתכן", אומר גורם שמעורה בדברים.

ואולם צריך לקחת בעירבון מוגבל את משבר הקורונה והשפעתו על צד הביקוש, ואפשר ללמוד על כך מהפופולריות של דירות מחיר למשתכן. להגרלה חוזרת שנערכה בחודש שעבר לדירות "מחיר למשתכן" נרשמו 17 אלף משקי בית. ונראה כי למרות הקורונה והמצב הכלכלי במשק, ציבור הזכאים "מתנפל" על דירות, וכי אם היו מקדמים ומתקצבים את יתר ההגרלות שנותרו למחיר למשתכן - הדבר היה מעודד את הבנייה וגם פותח את פקק התנועה בדרך לסיום התוכנית ולהתחלת מימוש התוכנית של ליצמן.

"שר השיכון יצא בתוכנית, אבל אין כלום. אתה לא רואה אותה מתקיימת בכלל בזמן הקרוב", אומר סרוגו. "אם אתה מסתכל על ענף הבנייה, כל מה שאתה רואה זה חוסר ודאות מוחלט. אין חוק הסדרים, אין תיקוני חקיקה, אין תקציב, אין רפורמות והכול נדחה. אם יהיו בחירות במרץ בשנה הבאה, כפי שרבים סבורים, הממשלה תוקם ותתחיל לתפקד עם תקציב מאושר רק לקראת אמצע 2021".

דוכין: "אם הממשלה לא תתערב, המשבר עלול להחריף דרמטית. הביקושים יירדו מאוד, ובעקבותיהם גם המחירים, ואז התחלות הבנייה יירדו בגלל המיתון".

ברמ"י מביעים תקווה כי אישור מסלולי השיווק לדיור במחיר מופחת וגם סוגיית התקציב להמשך סבסוד הפיתוח והמענקים יבואו לידי פתרון בשבועות הקרובים. "אנו שוקדים בימים אלו על מנת להבטיח האצה והגברה של היקפי שיווק משמעותיים יותר ברבעון האחרון של 2020 על מנת להדביק את הפערים שנוצרו ככל הניתן".