אלדד פרי מוכר החלומות: מה היה תפקיד עורכי הדין ורואי החשבון, מה אפשר ללמוד מפרשת ענבל אור, ואיפה המדינה?

בשנים האחרונות חוזר על עצמו ריטואל קבוע: יזם/יזמת נדל"ן קורסים, ומיד לאחר מכן נפתחת תיבת פנדורה של הסכמים בעייתיים, חשבונות נאמנות פרוצים, הפקדות כספיות ישירות אל חשבונות אישיים של היזמים, נטילת כספים לטובת צרכים אחרים מאלו שאליהם התכוונו המשקיעים וטענות להונאות "פונזי" או "פירמידה" (שימוש בכספי משקיעים כדי להחזיר כספים למשקיעים אחרים) או "שיטת המיקסר" (עירוב כספים של פרויקטים שונים או אישיים של היזם עם עסקיים).

סיפורו של אלדד פרי לוקח שוב את זירת הנדל"ן אל תוך אותו חלום בלהות של כל רוכש דירה או משקיע נדל"ן פוטנציאלי - אובדן סכומים גדולים של כסף בהליך "תמים" לרכישת דירה או השקעה בנדל"ן. הפרשה עדיין בראשיתה, והשאלות לגבי מה בדיוק קרה - האם תרמית או נפילה עסקית - עדיין פתוחות, אבל יש מי שכבר מתייג את "פרשת אלדד פרי" תחת הרשימה הבלתי מחמיאה של "מוכרי החלומות" בתחום הנדל"ן.

חלק מהמקרים הללו מככבים בזירת פירוק החברות ובזירה הפלילית, בהם עניינם של אורן קובי, המואשם בשימוש אישי במיליוני השקלים שקיבל מרוכשי קרקעות חקלאיות ששיווקה חברת "אדמה" שבבעלותו; וכמובן עניינה של יזמת הנדל"ן ענבל אור, שהסתבכה בחקירה של רשות המסים, הליך פשיטת רגל ופירוק החברות בבעלותה וכתב אישום בגין העלמות מס (קובי ואור זכאים ליהנות מחזקת החפות כל עוד לא הורשעו בדין).

פרשת קריסתה של אור, ש"התפוצצה" בחודשים הראשונים של שנת 2016, הייתה אמורה לסמן עבור השוק את קו פרשת המים. אך נראה כי ארבע שנים ועשרות הליכים משפטיים מאוחר יותר, הלקח לא בהכרח הופנם.

הטענות הפכו במהירות לתביעות

אחת השאלות שעולה פעם אחר פעם, מפרשת ענבל אור ועד פרשת אלדד פרי, היא אל מי יכולים המשקיעים להפנות את האצבע המאשימה. מי האחראים למחדלים, לתרמיות, לכשלים - מלבד, כמובן, האחראי המובן מאליו, היזם או היזמת. וכאן דווקא הורגש שינוי - יותר ויותר משקיעים ורוכשי דירות החלו להפנות את האצבע המאשימה לעבר עורכי הדין ורואי החשבון שליוו את קבוצות הרכישה ופרויקטי הנדל"ן הקורסים.

כדי להבין את מחול השדים שצפוי להתחולל סביב היועצים המשפטיים והכלכליים של קבוצת אלדד פרי מספיק לראות מה עבר על עורכי הדין ורואי החשבון בפרשת ענבל אור.

שאלת אחריותם של שומרי הסף שליוו את הפרויקטים השונים של ענבל אור עלתה בשלב מוקדם יחסית של ההליכים, כבר באפריל 2016, אז כינס עו"ד איתן ארז, שמונה לנאמן להסדר נושים בחברות קבוצת אור, ולאחר מכן כמפרקן, מסיבת עיתונאים, שבה אמר כי "כל נושא האחריות של הסובבים את ענבל אור - עורכי דין, רואי חשבון ואנשי מכירות שמקבלים בונוסים על מכירות - ייבדק על-ידי מי שצריך לבדוק. שומרי הסף כשלו". מהר מאוד הפכו הטענות לתביעות.

סכום הפיצוי הגדול ביותר (הידוע, חלק התביעות טרם הסתיימו) היה זה ששילם משרד רואי החשבון שטיינמץ-עמינח, ממשרדי רואי החשבון המובילים בארץ, לקופת הפירוק של קבוצת ענבל אור שקרסה: 11.5 מיליון שקל. בתמורה קיבל המשרד, ששימש כמשרד רו"ח המבקר של קבוצת החברות, "צו גודר" מבית המשפט החוסם כל תביעה עתידית. המשרד לא הודה באחריות לדבר במסגרת ההסדר.

הסדר נוסף נחתם עם משרד עוה"ד שרקון, שעלו נגדו טענות לאחריות לקריסה של הקבוצה. סכום הפיצוי נקבע בהליך גישור חסוי בתמורה לביטול כל הטענות נגד המשרד, וללא הודאה באחריות.

תביעות נוספות הוגשו נגד שורת עורכי דין שליוו את הפרויקטים השונים, בהן תביעה נגד עו"ד אברהם אבי ששו, שליווה את קבוצת הרכישה שארגנה קבוצת ענבל אור בפרויקט ברחוב אלוף הניצחון 3 ברמת גן; תביעה שהוגשה על-ידי חמש משפחות שרכשו דירות בפרויקט "מגדל הטייסים" ברמת גן נגד עורכי הדין חג'ג'-בוכניק-וינשטיין; ותביעות נגד עורכי הדין גיא נוף ונגד משרד דוידוב-קלנסקי, עו"ד אבי דוידוב ועו"ד יובל קלנסקי, שליוו את פרויקט שדרות הילד ברמת גן, בגין אחריותם הנטענת לאובדן כספי רוכשי הדירות בפרויקט. בין היתר נטען, כי עורכי הדין התרשלו במסגרת תפקידם כ"נאמנים" האמונים על שמירת כספם של הרוכשים.

כל עורכי הדין ורואי החשבון שנתבעו טוענים כי אין להם אחריות למעשיה של ענבל אור, וכי הם ביצעו את תפקידם נאמנה. חלק מהתביעות הללו עדיין מתנהלות, בחלקן מתנהלים מגעים לפשרה ואחרות הוכרעו באמצעות פיצוי המשקיעים.

קבוצות רכישה מהוות "סדין אדום"

"שומרי הסף" של ענבל אור אינם היחידים שמצאו את עצמם "על הכוונת" של משקיעי נדל"ן ורוכשי דירות או קרקעות מאוכזבים. גם ב"פרשת אדמה" הוגשו כמה תביעות נגד עורכי דין ורואי חשבון מהמוכרים בישראל. על פי בדיקה שערכה חברת GLawBAL המתמחה בייעוץ ואסטרטגיה לסקטור המשפטי, בראש ההודעות והתביעות המוגשות נגד פוליסות ביטוח של עורכי דין בשל אחריותם המקצועית, עומדות התביעות בגין רשלנות בעסקאות מקרקעין. רבות מהתביעות הללו קשורות לקבוצות רכישה.

לדברי עו"ד דודי זלמנוביץ, בעלי GLawBAL, "נושא קבוצות רכישה גורם בשנים האחרונות ללא מעט 'זיעה קרה' לעורכי דין ורואי חשבון ומהווה 'סדין אדום' בקרב חברות הביטוח המבטחות באחריות מקצועית. מורכבותה של עסקת רכישה נובעת מריבוי הרוכשים כמו גם ריבוי בעלי התפקידים, היעדר מיומנות של חלק מהמארגנים, תפקידי עורך הדין, האדריכל, השמאי, הנאמן על הכספים, העובדה שהמארגנים מאוגדים כחברות בע"מ ועוד. כל אלה יוצרים פוטנציאל גבוה של תביעות כנגד רואי חשבון ועורכי הדין".
זלמנוביץ מוסיף כי "משרדים רבים משכו ידיהם מליווי תחום קבוצות הרכישה בשל התביעות והסיכונים או הקשיים שהציבו חברות הביטוח".

 דודי זלמנוביץ, חברת GLawBAL / צילום: יוסי זמיר

מה הטענות המרכזיות נגדם?
זלמנוביץ': "כלפי רואי החשבון, הטענה היא שכמבקרים את דוחותיהם של הגופים העוסקים בקבוצות רכישה, עליהם להתריע על כל עניין שאינו תקין. לדוגמה בעניין ענבל אור רישום 'מלאי' הקרקעות הקיים בעוד חלקן היו אופציות לקרקעות.

"כלפי עורכי הדין יש טענה קשה שלעורכי הדין חלק וידיעה, ואף טובת הנאה, ביצירת מצגים שגויים של קבוצת הרכישה - ובהתאמה אחריות. זה נובע מכך שפעמים רבות השיווק נעשה תוך מינוף שמם של משרדי עורכי הדין והחתמת הרוכשים נעשתה במשרדים הללו. כיום, ובאופן די גורף, עורכי דין בוחנים שבעתיים את הניסיון למנף את שמם ומעורבותם.

"טענה נוספת היא טענה בדבר ניהול כספי כושל של חשבונות הנאמנות, עד כדי עירוב בין כספי נאמנויות ופרויקטים שונים (שיטת 'המיקסר'). לאחר התפוצצות פרשת ענבל אור ודומות לה, משרדי עורכי הדין פועלים באופן מאוד מוקפד ודווקני בעניין".

טענות נוספות שמוטחות כלפי עורכי הדין מתייחסות להפקדת כספי רוכשים בחשבונות של היזמים ולא בחשבונות נאמנות, טענות בדבר "רישום יתר" של רוכשים מעבר לזכויות הבנייה הקיימות לחברות או היעדר מצג ברור בנוגע למהלכים תכנוניים כגון הפקעות וכדומה.

"עו"ד הוא לא חוקר ולא שוטר"

לדברי עו"ד תמי פירון, ראש מחלקת נדל"ן, תשתיות ומימון פרויקטים במשרד מ. פירון, אחת הבעיות המרכזיות בתחום - היא אי ההסדרה שלו, כמו גם הציפיות הבלתי הגיוניות של חלק מהרוכשים. "סיפורי ענבל אור ואלדד פרי הם היוצא מן הכלל שאינו מעיד על הכלל, אבל מראש הרוכשים צריכים לזכור שבבסיס הפרויקטים של קבוצות הרכישה, כמו גם בעסקאות שיווק של קרקעות חקלאיות, יש סיכון. כל המערך של קבוצות רכישה נולד כדי לאפשר רכישת דירה במחיר מופחת, וכשהולכים על סיכוי כזה, אז גם הסיכון גבוה יותר".

 עו"ד תמי פירון, משרד מ. פירון / צילום: סטודיו תומס

לדבריה, "החשיבות של עורכי הדין ורואי החשבון במקרים האלה זה לוודא שהסיכונים האלה ברורים, אבל מכאן ועד להפוך את עורכי הדין למפקחים, לשוטרים ולמוציאים לפועל של קבוצות רכישה הדרך רחוקה".

עו"ד פירון סבורה כי האחריות צריכה להיות מונחת לפתחה של המדינה. "במקרה של שיווק הקרקעות החקלאיות, בעקבות מקרים כמו 'פרשת אדמה', המדינה חוקקה חוקים ברורים שבהם הוסבר מה משווק קרקעות צריך לגלות לרוכשים, איך לנהל את כספי המשקיעים ומה כללי השקיפות והדרישות מהמשווק. גם שם הייתה התנפלות מוגזמת על עורכי הדין. הם לא היד הארוכה של היזם והם לא יכולים לפקח על כל מה שהוא עושה. בסיפור של קבוצות רכישה לא מחוקקים את החוק, הוא תקוע הרבה זמן ומשאירים את העמימות הקיימת לניצול לרעה של מעטים".

לעו"ד ורו"ח אין אחריות כלל?
"על פי רוב הבעיה נמצאת בהתנהלות שאינה ידועה לעורכי הדין, כמו הבטחות והסכמי צד שלא עוברים אותם. עו"ד הוא עו"ד. הוא לא חוקר, ולא שוטר ולא רשות מבצעת. הוא יכול לוודא, וזו אחריות שלו, שהכול מועבר בשקיפות לצד השני".

לדברי עו"ד אמיר חן, שותף מנהל וראש מחלקת הנדל"ן במשרד פישר-בכר-חן-וול-אוריון, "קבוצות רכישה, כשהן מנוהלות בצורה מקצועית וישרה, הן דרך אמינה וטובה להגיע לדירה או למשרדים. יש כמה עקרונות יסוד שחייבים להתמלא - אחד זה שיהיה מארגן מקצועי וישר והשני זה שהכסף כולו נכנס לחשבון נאמנות ועובר לבעל הקרקע רק כשכל המשתתפים בקבוצה הפקידו את מלוא הסכומים של ההון העצמי, והכסף עובר לבעל הקרקע כנגד הערת אזהרה ורישום משכנתה על הקרקע".

לדברי חן, "הבעיה שחלק מהמארגנים מנסים לרכוש את הקרקע לפני שהקבוצה מלאה. הם צריכים 100 רוכשים ויש להם רק 60, אבל הם משלמים בכל זאת על הקרקע. המשמעות היא שה-60 משלמים גם על אלה שעדיין לא קיימים. מה יקרה אם לא יהיו עוד רוכשים? אז שילמת יותר מחלקך עבור התשלום הראשון, ואתה עכשיו תלוי באוויר. כאן יש תפקיד משמעותי לעורכי הדין ולרואי החשבון.

"ענבל אור הואשמה בכך שלקחה כספים מחשבונות הנאמנות או הובילה לכך שהופקדו כספים של רוכשים גם בחשבונות שלה, והיא לכאורה לקחה את הכספים ועשתה איתם דברים אחרים מתוך כוונה להחזיר אולי, אבל בסוף לא היה לה מאיפה להחזיר. עו"ד שמלווה פרויקט כנאמן או כעו"ד של הקבוצה ומאפשר דברים מהסוג הזה - אחראי לנזק".
עד שהמחוקק יחליט להסדיר את תחום קבוצות הרכישה, אומר עו"ד אמיר חן, המשקיעים חייבים להיכנס לפרויקטים של קבוצות רכישה בעיניים פקוחות ולשים לב לתמרורי האזהרה. הוא מציע כמה פעולות שאפשר לנקוט ומזהיר: "כל סימן שאלה שעולה באחד השלבים צריך להוות תמרור אזהרה בפני הרוכש, שבפועל אחראי לעצמו בקבוצת רכישה, הוא מעין יזם, ואין לו בטוחה למחיר סופי, למה תהיה העלות או בטוחות מפני התנגדויות שיעלו בוועדות התכנון ועוד".

הליכים משפטיים נגד עו"ד ורו"ח בפרשת ענבל אור

• משרד שטיינמץ-עמינח שילם לקופת הפירוק 11.5 מיליון שקל, בתמורה לצו שחוסם תביעה מבלי להודות באחריות
• משרד עוה"ד שרקון, שילם סכום פיצוי חסוי בתמורה לביטול כל הטענות וללא הודאה באחריות
• תביעה נגד עו"ד אברהם אבי ששו, שליווה את קבוצת הרכישה שלענבל אור באלוף הניצחון 3 ברמת גן
• תביעות נגד משרד חג'ג'-בוכניק-וינשטיין מצד רוכשי דירות ב"מגדל הטייסים" ברמת גן
• תביעות נגד עו"ד גיא נוף ומשרד דוידוב-קלנסקי, שליוו את פרויקט שדרות הילד, ברמת גן

מה צריך לבדוק לפני שנכנסים לקבוצת רכישה

1. מארגנ/ת הקבוצה: מה חושבים עליהם בשוק, כמה פרויקטים קידם והשלים, ומה חושבים הרוכשים בפרויקטים אחרים שלו
2. אנשי המקצוע המלווים: מי עורכי הדין ומי רואי החשבון שמלווים את הפרויקט
3. הכספים: על כספי הרוכשים לרכישת הקרקע להימצא בחשבון נאמנות, ולעבור ליעדו רק בתום הקמת הקבוצה ומול הערת אזהרה ומשכנתה
4. ההסכמים: להכיל מנגנונים שימנעו הוצאת כספים לפני התקיימות התנאים המקדמיים - ולצרכים שעליהם הוסכם
5. הקרקע: לבדוק את מעמדה המשפטי והתכנוני
6. הקבלן המבצע: לבדוק פרויקטים קודמים ואת המוניטין שלו בשוק

***חזקת החפות: ההליכים הפליליים נגד ענבל אור ונגד אורן קובי עודם בעיצומם ושמורה להם חזקת החפות. לא ידוע על תלונות אם הוגשו למשטרת ישראל כנגד אלדד פרי ו/או חברות שבבעלותו.