קריסת חברות הנדל"ן: למה הישראלים תמיד רוצים יותר?

כולם רוצים להרוויח וזה לגיטימי, כולם גם רוצים להתעשר מנדל"ן וגם זה מובן, אולם, באיזה תחום עסקי אחר, כמהים כל כך הרבה אנשים להרוויח הון עתק כאשר אין להם שום ידע או התמחות מוקדמת בתחום הספציפי?

קריסתה הנראית לעין של חברת פרי נדל"ן, אשר נכנסה להליך הקפאת הליכים ומונו לה שני נאמנים וקריסתה השנויה במחלוקת של חברת אור סיטי נדל"ן בבעלות ענבל אור שחזרה לאחרונה לכותרות, מתמצתים יותר מכל את הכשלים של מדינתנו הקטנה.

מצד אחד הכשל הביורוקרטי החקיקתי, עת הרגולטור, בעידן פוסט קריסתה של ענבל אור ולמרות הטרגדיה, לא נתן את הדעת ועיגן בחוק מחסומים חזקים דיו, בכדי להגן על רוכשי הדירות בקבוצות רכישה מפני חורבן כלכלי, שממנו הן עלולות לא להתאושש לעולם בעקבות התסבוכות המשפטיות שעלולות לייצר קבוצות רכישה.

מצד שני, ישנה גחמתם - על גבול האובססיה - של הישראלים עם שוק הנדל"ן שהחלה אי שם לפני מספר עשורים באתוס הישראלי המחייב להיות בעל דירה והתפתחה למפלצת, שבה כל אזרח חלום או הופך ליזם נדל"ן.

תוסיפו לקלחת הרותחת הזאת את יזמי הנדל"ן הצעירים, משלוחי הרסן, כאשר רק תאוות ההצלחה עומדת לנגד עיניהם, בכל מחיר, בכל דרך, לאו דווקא עם כוונות רעות, אבל דרכם לפסגה מסתמכת בהימורים אדירים משוללי בסיס וחיים ראוותניים באמצעותם מתבצע שיווק אגרסיבי על האזרח הקטן.

שתי הקבוצות העיקריות של רוכשי הדירות

לטעמי רוכשי הדירות נחלקים לשתי קבוצות עיקריות, האחת, הינה רוכשי דירות מן המניין שבאמת ובתמים רצו לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק ומכבש השיווק המדהים של החברות היזמיות שכנע אותם באופן אבסולוטי שהם קונים דירה.

למרות שלמעשה קנו בפועל חלק יחסי במגרש לבנייה, כאשר ברוב המקרים התב"ע לא אושרה בו ודה פקטו הפכו בעל כורכם להיות יזמי נדל"ן האחראים לבניית דירתם יחד עם עוד מאות רוכשים. כל זאת, כאשר מי שמכר להם את הדירה בכנס נוצץ, הוא לא יותר ממארגן הקבוצה שאמור לנהל ולנצח על האורקסטרה והינו חסר אחריות לחלוטין.

מה שמוביל לכך שבמקרה של חדלות פירעון נכון שהינם בעלי הזכויות בקרקע, אולם, במקרה הטוב הינם בעלי הערת אזהרה יחד עם עוד מאות רוכשים, שלא בטוח שבכלל יתקבלו האישורים שיאפשרו לבנות את כמות הדירות בהתאם לכמות הרוכשים, סיכוייהם קלושים להצליח להתאגד ולבנות פרויקט בשווי מאות מיליוני שקלים ואין להם ערבות בנקאית בגין הכסף ששלמו כי הינם בעלי הקרקע.

במקרה הפחות טוב הקרקע משועבדת לקרנות מימון שהינן קודמות בסדר נשייה, אחריהן רשויות המס ורק אז, גם אם תישאר יתרה ממכירת הקרקע, היא תחולק בין הרוכשים שהשקיעו את מירב כספם.

הקבוצה השנייה הינה רוכשי דירות ספקולנטים, אשר פתחו את השיטה והעצימו את הרצון לממדים חזיריים, הישראלים לא רוצים לשלם לקבלן ולקנות דירה, הישראלים גם לא רוצים לקנות דירה על הניר ולהרוויח רווח נאה, הם רוצים לחתוך לחלוטין את הרווח היזמי, הם עצמם רוצים להפוך ליזמים, הם רוצים להיות קבלנים, הם רוצים לבנות מגדלים והכל בכדי להרוויח כמה מאות אלפי שקלים, לעשות את זה בגדול ובנדל"ן.

הם מתעלמים מהעובדה המרה שחלקם מעולם לא עשה עסקת מקרקעין, שאינם עוסקים בתחום הנדל"ן ושהינם משקיעים את כל מה שיש להם וגם את מה שאין להם מבלי להתייעץ עם עו"ד מומחים בתחום, מבלי לקבל ערבות בנקאית בגין כל שקל ששילמו ובהתעלמות מוחלטת וחסרת אחריות מסיכון ידוע וברור כשמש שמונח לפניהם. רוכשי דירות אלו שוכחים שבכל התנהלות עסקית בה יש רווח, יש בצדו התחייבות וסיכון ומזה הם אוהבים להתעלם, הם נוטים למזער את התהום אליה הם עשויים לפול, לעצום עיניים לסתום אוזניים ורק להתמקד בפרס.

עולם הנדל"ן טומן בחובו רווחים אדירים, כגודל הסיכון גודל הרווח, גם משקיעים וקבלנים הפועלים עשרות שנים בשוק הנדל"ן, מידי שנה מפסידים את כל הונם והופכים לחייבי הוצאה לפועל. על המשקיע בקבוצת רכישה להפנים את גודל הסכנה ולהבין שללא ערבות בנקאית בגין כל תשלום שהעביר, כספו בסכנה, שכן, בטוחות אחרות גם אם קיימות יגררו אותו למאבקים משפטיים ארוכי טווח ועתירי משאבים שסופם תעלומה.

אינני חושב שלרוכשי הדירות המשתייכים לקבוצה השנייה ולטעמי הינם הרוב, יש על מי להלין, עת רכשו דירות למכביר מבלי לקבל ערבות ומבלי לשכור ייצוג משפטי נאות, כל האמור איננו מוריד במאומה בהתנהלותם הדורסנית העולה אף לכדי עבירות על החוק אצל חלק מהיזמים אשר שכחו שראוותנות ושיווק אינם קיצורי דרך לשנים רבות של בנייה ועשייה אמיתית. 

הכותב הוא שותף במשרד עו"ד לאור גבאי