דיור להשכרה כמשימה לאומית? אולי רק אחרי הבחירות הבאות

בישראל למעלה מ-2.1 מיליון משקי בית, אולם רק 66% מחזיקים בדירה בבעלותם, כך עולה מנתוני הלמ"ס. אם כך, למעלה מ-700 אלף משקי בית בישראל אינם בעלי דירה. לשם השוואה, לפני עשור עמד נתון זה על 70% ממשקי הבית. נראה שהיכולת להחזיק בדירה בבעלות בישראל הולכת ויורדת והשחיקה מורגשת בעיקר בקרב העשירונים הנמוכים ועשירוני הביניים.

כשאינך יכול לרכוש דירה אך זקוק לפתרון דיור, האופציה היא השכרת דירה. למעשה, יותר מ60% משוכרי הדירות בשוק הפרטי, אינם זוכים לתמיכה ממשלתית או לדיור ציבורי מוזל, גם זאת על פי הלמ"ס. במספרים מדובר על למעלה מ-420 אלף משפחות שאינן זכאיות לתמיכה מהמדינה.

לצערי מדובר במקרים רבים במשפחות במעמד המכונה "מעמד ביניים", אך עובדה היא שחתך אוכלוסייה זה מתקשה עדיין לחיות ברווחה, ואני צופה כי לאור העלייה ביוקר המחיה, מספרם רק יגדל.

במטרופולין תל אביב בלבד, מתגוררים למעלה מ-4 מיליון בני אדם שהם כמחצית מאוכלוסיית ישראל. לרובם, שרוצים להמשיך ולהתגורר באזורי הביקוש, אין יכולת כלכלית או הון עצמי לרכוש דירה והם גרים בשכירות. השילוב בין רמות ביקוש גבוהות לנכסים להשכרה, לבין העדר היצע מספק, האמירו את מחירי השכירות לרמות שאינן נתפסות.

לצערנו, ממשלות ישראל לדורותיהן ושרי האוצר והשיכון שכיהנו לאורך העשורים האחרונים, הזניחו את שוק השכירות. למרות חוקים ותוכניות שנולדו לאורך השנים שניסו למצוא פתרון אמיתי, מעולם לא נבחנו ברצינות נתונים של ביקוש אל מול היצע בשוק השכירות כמו גם לא נערכה בחינה מדוקדקת יותר של הצרכים האמיתיים של השוק אל מול היכולות של כל הצדדים להביא את התוכניות ליישום בפועל.

עוד ב-2014 ניסה גדעון סער שכיהן אז כשר הפנים, תחת תקנה 188, לתת אפשרות לרשויות לקדם פרויקטים של דיור להשכרה בקרקעות שייעודן ציבורי (קרקעות "חומות") וזכויות למגורים לבני המקום. בפועל, מחוץ ל"מדינת תל אביב" לא קם פרויקט אחד. התקנה לא התייחסה לעובדה שרשות מקומית לבדה אינה יכולה ליזום פרויקטים כאלה, לשעבד קרקע גם אם היא בבעלותה, לטובת מקורות מימון בנקאיים עבורה או עבור היזם, כך שיוצא שמי שצריך בסופו של דבר להביא מקורות מימון מלאים לפרויקט הוא היזם בלבד.

בכדי לסבר את האוזן: עלות של פרויקט בסדר גודל של 300-200 יח"ד הינה כ-200 מיליון שקל. בהיעדר מימון ויכולות, מעטים היזמים שיכולים לגשת לפרויקט כזה. זו הסיבה שהרשויות לא הצליחו להוציא לפועל פרויקטים אלו.

ב-2016 בא משה כחלון וניסה להסדיר באמצעות חקיקה והגדרה שגם על קרקעות פרטיות עם ייעוד ציבורי, ויש המון כאלה הנמצאות בבעלות פרטית, ניתן יהיה להקים פרויקטים של דיור להשכרה. גם המהלך הזה לא חף משגיאות, אבל כן פתח את השוק ליזמים פרטיים.

הבשורה היא שיש פוטנציאל רב ובמספרים גדולים ולא רק בקרקעות ציבוריות. בקרקעות הפרטיות בלבד באזורי הביקוש - מטרופולין תל אביב, ניתן לבנות למעלה מ-100 אלף יח"ד להשכרה ובמהירות ומבלי שיידרש תכנון מסובך. כל שנדרש הוא לאתר את אותן קרקעות ולשפר את תנאי היזם הפרטי וזה באמצעות הסדרי חקיקה. זהו הפוטנציאל שכבר היה ניתן לזהות אותו ב-2016 אך לא בא לכדי מימוש.

יגדיל לעשות המחוקק דרך תיקונים בחוק ההסדרים או בחקיקה פרטית ויוכל לשלש את פוטנציאל הקרקעות לבנייה להשכרה של כ-300 אלף יח"ד עם הכללתן של הרשויות המקומיות במהלך. שר האוצר ישראל כ"ץ כבר דוחף לכיוון ומעוניין להביא פתרונות אבל מאחר ותקציב שנתי לא צפוי להיות מאושר השנה, אנו מתרחקים מהיעד.

לצערנו, שוב ובפעם הרביעית בתוך שנתיים, כל הדרכים מובילות לבחירות שיתקיימו ככל הנראה בעוד כחצי שנה, מה שאומר שמדיניות ממשלתית שתקדם דיור להשכרה כאג'נדה לפתרון מצוקת הדיור של משפחות רבות, תמתין לשר השיכון בממשלה הבאה. בינתיים, נחזיק אצבעות לסיכוי שהכפפה תורם על ידי חברי כנסת או שרים באמצעות חקיקה פרטית על מנת לעזור ולדחוף את הרשויות המקומיות בשיתוף היזמים להקים פרויקטים מסוג זה. אני מאמין שעם האוכל יבוא התאבון וכאשר יזמים יזהו הצלחה ויבינו את הרווחיות, מהחלוצים שכבר נכנסו לתחום, כבר לא ניתן יהיה להתעלם מכוחות השוק שיעשו את שלהם ויסחפו קדימה גם את הפוליטיקאים. 

הכותב הוא יו"ר ובעלים ברדוגו גרופ