מדד בועות הנדל"ן הגלובלי: "תל אביב יצאה מאיזון"

מחירי הדירות בתל אביב אינם מאוזנים, והם מוערכים בהרבה מעבר לשוויים - כך קובע מדד בועות הנדל"ן הגלובלי של UBS. הבנק, שיצר לעצמו "רמזור" שמזהיר מהיווצרות בועות, מסמן את תל אביב כעיר צהובה - כלומר עיר שאמנם לא נמצאת במצב בועתי, אך שערכי הנדל"ן שבה גבוהים משוויים האמיתי.

מדד בועות הנדל"ן הגלובלי של UBS הוא מחקר שנתי שמפיק משרד מנהל ההשקעות הראשי של UBS Global Wealth Management, והוא בודק את מחירי הדירות ב-25 ערים ברחבי העולם, לפי מספר קריטריונים, ומשייך אותן ל-4 קטגוריות ברמזור הבועה שלו: בצבע אפור צבועות ערים, שלהערכת הבנק מחירי הדירות שלהן מוערכים בחסר; בירוק נצבעות ערים שבהן מחירי הדירות שלהן משקפים את שוויין; בצבע צהוב ערים שבהן מחירי הדירות מוערכים ביתר ואילו באדום מסומנות ערים עם חשש לבועה.

המדד מבוסס על שילוב בין 2 מדדים עיקריים: הראשון - היחס בין מחירי הדירות להכנסה הממוצעת (Price to income - PI) והיחס בין מחירי הדירות למחירי השכירות (Price to Rent - PR). הנתונים מסתמכים על הרבעון השני של השנה.

על פי המדד שנערך בימים האחרונים, קיים סיכון להיווצרות בועה או הערכת-יתר משמעותית של שוקי הדיור במחצית מהערים שנבדקו. אזור האירו בולט עם 5 ערים שבהן יש חשש מבועה: מינכן ופרנקפורט הן הראשונות, ואחריהן פריז, אמסטרדם וציריך. עוד ערים אדומות בולטות: טורונטו והונג קונג, שמומחי הבנק כותבים עליהן שהן "מפגינות חוסר איזון רב".

לא ייחודי לישראל

עליית מחירי הדירות אינה ייחודית לישראל. מומחי הבנק כותבים בדוח כי עליות המחירים הריאליות הואצו בארבעת הרבעונים האחרונים. ברבות מהערים הבולטות באירופה המחירים זינקו בלמעלה מ-5%, כשמינכן, פרנקפורט וורשה צועדות בראש. עליית המחירים בערים באסיה ובאמריקה, למעט סידני, נותרה בטווח החד-ספרתי הנמוך-עד-בינוני. מדריד, סן פרנסיסקו, דובאי והונג קונג הן היחידות שבהן חלה ירידת מחירים. זה מספר הערים הנמוך ביותר שהפגינו ירידת מחירים מאז 2006.

 מדד בועות הנדל"ן הגלובלי של UBS לשנת 2020

מצד שני העיר שיקגו עדיין סובלת מהערכת-חסר, ושוכנת לבדה בקצה הזה של הסקאלה.

לגבי תל אביב, אומרת קרוליין קונהרט, מנהלת אזור מרכז ומזרח אירופה, יוון וישראל ב-UBS Global Wealth Management כי "במהלך 30 השנים האחרונות חוותה תל אביב צמיחת מחירים שהייתה בין הגבוהות מקרב הערים המשתתפות במחקר זה".

לדבריה, "למרות אי-הוודאות בטווח הקצר, תנאי המימון הנוחים והיצע הדיור המוגבל אמורים לשמר את עליית מחירי הדירות. למרות שהמשמעות היא שיכולת רכישת דירות נמתחת עד הקצה, זה גם סימן לצמיחה הכלכלית של תל אביב".

לפני כ-4 שנים מצבה של תל אביב במדד היה גרוע יותר והיא אף נכללה בקטגוריית הערים האדומות. מאז היא רשמה ירידה עד 2019 ומאז החלה לעלות שוב במדד. מלבד תל אביב, המדד כולל גם את דובאי ברשימת הערים המזרח תיכוניות והוא מגלה התנהגות כמעט הפוכה בין 2 הערים: דובאי נצבעה באדום ב-2008 ומאז רשמה ירידה תלולה במדד. לידיעת משקיעי הנדל"ן הישראלים - העיר נחשבת כיום כ"עיר ירוקה" מבחינת הסיכון לבועה.

"מאז השיא האחרון ב-2014, המחירים צנחו ביותר מ-35% ודירוג ההערכה קרוב לרמות המחיר הנמוכות. השפעות חיוביות על המחיר של צמיחת אוכלוסין גבוהה ורגולציה נוחה יותר של המשכנתאות מתקזזות על ידי הצמיחה הגבוהה המתמשכת בהיצע ומחירי הדלק הנמוכים", נכתב על ידי אנשי UBS על דובאי.

שלוש סיבות לחסינות שוקי הדיור

עד כה מציינים כותבי הדוח כי למרות הקורונה, שוקי הדיור הפגינו חוסן במחצית הראשונה של 2020. וזאת מ-3 סיבות: מחירי הדיור הם אינדיקטור כלכלי הצופה-לאחור, ומסוגלים לשקף צניחה כלכלית רק לאחר עיכוב מסוים; שנית, רוב רוכשי הדירות הפוטנציאליים לא סבלו פגיעות ישירות בהכנסתם במחצית הראשונה של 2020. אפשרויות האשראי שהוצעו לחברות ותוכניות העסקה לטווח הקצר הקלו על נזקי המשבר; שלישית, הממשלות הפגינו תמיכה בבעלי הבתים ברבות מהערים במהלך תקופות הסגר. הסובסידיות על דיור גדלו, המיסים הורדו, ותביעות העיקול הושעו.

לדברי מרק האפלה, מנהל השקעות ראשי ב-UBS Global Wealth Management: "בנקודת הזמן הנוכחית לא ידוע באיזו מידה העלייה באבטלה והצפי העגום בנוגע להכנסות משקי הבית ישפיעו על מחירי הדיור. אך ברור שההאצה הנוכחית לא תהיה בת קיימא בטווח הקצר. דמי השכירות כבר נמצאים בצניחה ברוב הערים, מה שמצביע על שלב תיקון אפשרי לאחר שהסובסידיות יתאיידו והלחץ על ההכנסות ילך ויגבר".

הערכות השוק הגבוהות והצפי חסר-הוודאות בטווח הקצר שמים תחת פוקוס את מסלול הדיור העירוני בטווח הארוך. מצד אחד, מנועי עליית המחירים העיקריים של הדיור העירוני - הזדמנויות תעסוקה מצוינים, שירותים איכותיים, עלויות מימון נמוכות וצמיחה מוגבלת בהיצע - עדיין תקפים. אך מצד שני, נראה שהמגיפה הביאה להאצת השינוי בכיוון תנועת האוכלוסייה - מהערים לכיוון האזורים המטרופוליטנים הרחבים יותר מסביבן.

קלאודיו סאפוטלי, מנהל תחום הנדל"ן במשרד מנהל ההשקעות הראשי ב- UBS Global Wealth Management, הסביר: "עלייתו של המשרד הביתי מעמידה בסימן שאלה את הצורך לגור קרוב למרכזי הערים. הלחץ על הכנסות משקי הבית גורם לרבים לעבור לאזורי הפרברים הזולים יותר. מעבר לכך, ערים שכבר לכודות בחובות וחלשות מבחינה כלכלית יצטרכו להגיב למשבר הכלכלי הזה בעזרת העלאות מיסים וקיצוץ ההוצאה הציבורית, שני אמצעים שאינם מבשרים טובות עבור מחירי הנכסים. כל הגורמים הללו יחד מעלים את הסבירות להשפעות חסרות ודאות על הדיור העירוני בטווח הארוך יותר".