אחד הנתונים המדאיגים בענף הנדל"ן הוא ההאטה בהתחלות הבנייה, שעליה דיווחנו כאן לאחרונה. אבל גם אם קצב התחלות הבנייה יגבר, קצב הבנייה עצמו איטי ביותר, ונמצא במגמה ברורה של האטה. לפי נתונים חדשים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), ברבעון הראשון של 2020 זינק משך זמן הבנייה של דירה ל-30.9 חודשים.
בלמ"ס בוחנים את מספר החודשים שעברו מהתחלת חפירת היסודות של בניין ועד גמר הבנייה ומבצעים חישוב ממוצע פשוט, שבמסגרתו ניתן משקל שווה לכל בניין, ללא קשר למספר הדירות שבו. כמו כן מבצעים בלמ"ס חישוב ממוצע משוקלל של חודשי הבנייה, שבו כל בניין קיבל משקל בהתאם למספר הדירות שבו.
בחינת הממוצע המשוקלל בשנים האחרונות מעלה כי בתוך חמש שנים עלה משך הזמן הממוצע לבניית דירה מ-27.4 חודשים ב-2014 ל-30 חודשים ברבעון הראשון של 2020. ואם אלה הנתונים לשנה הנוכחית לפני משבר הקורונה, יש להניח שמשך זמן הבנייה יתארך עוד ברבעונים הבאים בעקבות המשבר והשלכותיו על שוק הנדל"ן.
לא תמיד זה היה כך. לפני כשלושה עשורים, ב-1988, ארכה בניית דירה ממוצעת 25 חודשים, ובתחילת שנות ה-90, כשהחלה להגיע לארץ העלייה הגדולה ממדינות בריה"מ לשעבר, קוצר זמן הבנייה ל-13 חודשים בתוך שנים ספורות.
אם מסתכלים על ארה"ב, בבנייה של בנייני מגורים עם לפחות 10 יחידות דיור, רואים דפוס דומה, אבל קצר בהרבה. על פי נתוני Survey of Construction שעורכת הלשכה המרכזית לססטיסטיקה בארה"ב, אם בשנת 2000 משך הזמן הממוצע לבנייה עמד על 10.5 חודשים (פחות משנה), ב-2019 הוא עמד על 16.4 חודשים. אפילו בניין של יותר מ-20 דירות נבנה היום ב-17 חודשים בלבד.
אז מה קרה לפני שנים שאי אפשר לשחזר עכשיו? ומהם החסמים העיקריים שעדיין פתוחים? ולמה בארה"ב הבנייה זריזה יותר? "גלובס" ממפה חמישה מהם.
1. מחסור בפועלים
"אחד הגורמים המרכזיים להתארכות משך הבנייה של דירות בישראל הוא המחסור בידיים עובדות", מצהיר עמי פורן, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת פורן שרים, העוסקת בניהול ופיקוח על פרויקטים גדולים. "אין מספיק עובדים בענף הבנייה ומשבר הקורונה רק החריף את המצב.
"לפני המשבר, בשיא עבדו כאן 16 אלף פועלים מסין, מספר שלא הספיק לכסות את כל הצרכים של השוק. רק לסבר את האוזן, בשנות ה-90 עקב תנופת הבנייה הגדולה בעקבות העלייה הגדולה מברית המועצות, עבדו כאן כ-80 אלף עובדים זרים".
ענף הבנייה מתבסס ברובו הגדול על כוח עבודה זר; "החסמים המרכזיים בפני ישראלים הם התגמול החסר והיעדר מערך הכשרה נרחב. כשיש מחסור בכוח אדם והוא לא מטופל נכון ע"י קברניטי המדינה, באופן טבעי משך הבנייה מתארך. אני מניח שנתוני הרבעונים הבאים של שנת 2020 יעידו על עלייה נוספת במשך הבנייה לאור משבר הקורונה".
המחסור בכוח אדם, הוא מחדד, אינו רק בפועלים אלא גם במהנדסים: "בשנים האחרונות קיימת תחרות גדולה על כוח אדם בכלל ועל כוח אדם מיומן בפרט, הן בידיים עובדות הן במהנדסים שינהלו את הפרויקטים".
עמי פורן, מנכ"ל ובעלים פורן שרים / צילום: אוראל כהן
2. מורכבות הפרויקטים
הפרויקטים למגורים כיום מורכבים יותר מבעבר, ולדברי פורן גם זה תורם להתארכות זמני הבנייה (מה שמסביר את העלייה גם בארה"ב). "אם בעבר היו בונים יותר בניינים נמוכים ללא מערכות מיוחדות וללא חניונים תת-קרקעיים, הרי שכיום הפרויקטים הרבה יותר מורכבים הן מבחינה הנדסית, הן מבחינה טכנית וכמובן מבחינת הגודל", אומר פורן.
"גם יש הרבה מאוד פרויקטים עם עירוב שימושים המשלבים בנייה למגורים, עם שטחי מסחר ותעסוקה, ובכל בניין מגורים בודד נבנה חניון תת-קרקעי עם כמה קומות".
לדבריו, גם פרויקטים של התחדשות עירונית הם מורכבים יותר, והם הולכים ומתרבים. הבנייה במסגרת התחדשות העירונית מורכבת יותר, בין אם מדובר בפרויקטים של חיזוק ותוספת ובין אם בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש במרכזי הערים".
3. תלות ביבוא בחומרי גלם מחו"ל
כל שלב בפרויקט בנייה דורש ניהול וארגון מיטבי: חפירה ודיפון, בניית שלד, שלב הגמר הכולל מערכות אלקטרו-מכניות תומכות בבניין ועד למסירת הדירות בפועל.
השלבים האלה דורשים תכנון לוח זמנים מוקפד, אומדן עלויות וניהול תקציב, ניהול עובדים, ניהול עבודה בשטח וסנכרון בין כל הגורמים. כל שלב כזה גם תלוי בזמינות של חומרי הגלם, ובהשפעות חיצוניות נוספות כמו תנאי מזג האוויר, אירועים ביטחוניים, סגר על השטחים ועוד.
מחסור בחומרי גלם הוא חוליה אחת בשרשרת שנקטעת ומפריעה להתקדמות של פרויקט בנייה - ויכול לעכב את כל ההתקדמות.
משבר הקורונה חידד מאוד הקושי הכרוך בתלות בחומרי גלם מחו"ל. השוק המקומי מסתמך על יבוא חומרי גלם בעיקר מסין אבל גם מאיטליה וממדינות נוספות, וכשהשמיים נסגרים בשל מגפה עולמית - אז לא מגיעים חומרי גלם, ואי אפשר לבנות, ומשך הבנייה מתארך.
נכון שמשבר הקורונה היה חריג בהקשר זה, אולם במדינת ישראל, קורה לא מעט שמשהו בלוח הזמנים ישתבש, אם מדובר בשביתה בנמלים או במשבר ביטחוני.
4. תיעוש הבנייה מדשדש במקום
לעומת המסר החד-משמעי שלפיו קצב הבנייה יואץ אם רק יגדל מספר הפועלים, בטכניון סבורים שפתרון אחר טמון בתיעוש הבנייה, שיאפשר להסתמך פחות על פועלים.
בתחילת כהונתו של משה כחלון כשר אוצר, בין 2015 ל-2016, הקים המכון הלאומי לחקר הבנייה במוסד שמואל נאמן שבטכניון, צוות חשיבה בראשותו של פרופ' ארנון בנטור. הצוות כתב מסמך בשם "מדיניות לאומית בתחום הבינוי", שמטרותיו "קיצור משך הבנייה, שיפור הפריון והורדת מחירי הדיור" - והגיש את המלצותיו לכחלון.
בין היתר השתתפו בצוות חוקרים מהטכניון, לצד בכירים מתחום ההנדסה והביצוע כמו אורי דורי ז"ל, המהנדסים ישראל דוד ויואב סרנה, יו"ר חברת תדהר גיל גבע ומנכ"ל דניה סיבוס רונן גינזבורג.
הצוות בחן את המצב בענף, והגיע למסקנה כי היכולות הנוכחיות של ענף הבנייה מוגבלות, ואינן מסוגלות לייצר הרבה יותר מכ-40 אלף יחידות דיור בשנה".
אמנם באותה שנה שבה נכתב הדוח הגיע מספר היחידות שנבנו ל-56 אלף דירות, אולם מאז נראה שהיעד שהציבה לעצמה הממשלה בתקופה ההיא, להגיע ל-60 אלף התחלות בנייה בשנה, נראה רחוק ובלתי נגיש.
הצוות מהטכניון כתב כי ",קיצור משך הבנייה יכול להתאפשר על ידי הבאת מספרים גדולים של עובדים זרים, או לחלופין על ידי הגברת הפריון על ידי מהפכה טכנולוגית-ארגונית בטווח הקצר והבינוני, שמשלבת יישום של שיטות ניהול וטכנולוגיות מתקדמות", כתבו חברי הצוות שערך את המחקר בטכניון.
"התוכנית לתיעוש ענף הבנייה בישראל" שפרסם משרד השיכון במרץ 2016 (אז תחת השר יואב גלנט) הציב ל-2020 יעד לקצר את הבנייה ל-22 חודשים, אבל כאמור מאז חלה רק עלייה. בתוכנית הוזכר גם שהתיעוש הוא אחד הגורמים לכך שמשך הבנייה בארה"ב קצר משמעותית מאשר בארץ, גם אם מבודדים משתנים כמו צרכי ההתמגנות הגבוהים יותר בארץ.
"מדברים המון שנים על קידום תיעוש בענף, אבל הבעיה אינה מחסור בטכנולוגיות", אומר בנטור. "הן ישנן. הבעיה היא בהתארגנות לזה. אבל אם מראש לא מתכננים את המבנים בהתאמה לטכנולוגיות הללו - זה לא יילך. אם לכל בניין שיש בו עשרות יחידות דיור, יש חלונות אחרים, ייקחו מסגר שיתאים כל חלון לגודל הדרוש.
"כדי לקדם תיעוש אתה צריך לבנות במאסות גדולות, שבהן יש חזרתיות. מה שהצענו לממשלה לפני חמש שנים היה לקחת מתחמים ל-6,000-7,000 יחידות דיור, שזה 10% מהתחלות הבנייה הנדרשות, ולהתנות במכרזי רמ"י את הזכייה במכרז בהכנסת תיעוש החל משלב התכנון.
דבר כזה גם כדאי כלכלית ליזם, שמהרגע הראשון מנחה את הארכיטקטים לתכנן את המתחם לבנייה מתועשת. ובצורה כזו הצענו, לבנות יכולות - גם אנשי ביצוע, גם אנשי תכנון וכך להכניס את התיעוש לישראל. זה היה לאט לאט מתפשט ומתקדם. בקיצור, אתה צריך ליצור תנאים שיהיה כדאי לעשות שימוש בטכנולוגיות האלה. מה שקרה כאן ברמת המאקרו עם הבנייה זה פשוט מזעזע. עם כל המדיניות שיצאה היקפי הבנייה ירדו. אנחנו אז חשבנו שיש כאן הזדמנות, ובסופו של דבר ההזדמנות ההיא הוחמצה".
בדוח הם ציינו כי "הניסיון שנלמד בתקופת הבנייה המואצת בתחילת שנות ה-90, הצביע על כך שחברות ששילבו בו-זמנית שידוד מערכות בתחומי הניהול והטכנולוגיה, הצליחו לשפר בצורה דרסטית את היעילות שלהן - כפי שבאה לידי ביטוי בקיצור משך הזמן להשלמת דירות, ללא צורך ביבוא של פועלים זרים, תוך התבססות על צוות מקומי".
מצד שני, כפי שציין פורן, בשנים ההן ענף הבנייה הסתמך על כוח עבודה פלסטיני גדול מאוד. אז מה קרה?
"בתקופה ההיא היו שני סוגים של קבלנים - כאלה שהלכו על טכנולוגיות וכאלה שהלכו על עבודה זולה, כפי שקורה היום", מסביר פרופ' בנטור, שעמד אז בראש הצוות. "כשאתה הולך על טכנולוגיות, אתה משקיע ואתה צריך אופק של חמש עד עשר שנים. ואולם תנופת הבנייה נפסקה, ומי שבחר להתבסס על טכנולוגיה - הפסיד, בעוד שמי שהתבסס על ידיים עובדות פיטר את הפועלים".
התוצאה - כשגל הבנייה הגדול חלף, משך הבנייה של בניין החל להתארך בחזרה. לקבלנים שבתקופת הבום הגדול זכו לבונוסים ממשלתיים על עמידה בלוחות זמנים קצרים - לא השתלם לאחר מכן להמשיך להעסיק עובדים מסביב לשעון.
הלקח שהיזמים הפיקו אז היה שעדיף לבסס את הבנייה על כוח אדם זול, מאשר על טכנולוגיות שדורשות זמן הטמעה והרווחיות מהן איטית יותר לפחות בשלב הראשון. הבעיה היא שהממשלה עודדה אז ומעודדת גם היום את הגישה הזו, ועוסקת גם היום לעסוק בדרכים לייבא חברות זרות ועובדים זרים, ולא לעודד את תיעוש הבנייה.
פרופ' ארנון בנטור, הטכניון / צילום: דוברות הטכניון
5. עיכובים בקבלת טופס 4
גורם נוסף שמעכב את סיום הבנייה הוא הבירוקרטיה: "כשהבניין כבר בנוי מגיע שלב האכלוס, לפעמים לוקח חודשים ארוכים לקבל טופס אכלוס) מהרשויות - נדרשים אישורים של המשרד לאיכות הסביבה, כיבוי אש, ביוב, מים, מכון התקנים, חברת החשמל וכיוצ"ב. לכל גוף יש זמנים משלו, תנאים משלו, סדר יום משלו ואין תקנות קשיחות שיוצרות מחויבות אמיתית לעמוד בלוחות זמנים", אומר פורן.
כתבות
ני"ע
