פינוי בינוי: מה קורה כשמקבלים בתמורה דירה במתחם אחר

בעסקאות פינוי בינוי קיימות כמה הקלות מס, כמו פטור לבעלי הקרקע ממס שבח בגין מכירת הדירה הישנה. כמו כן, הדייר פטור ממס רכישה בגין קבלת הדירה החלופית ותמורה כספית עד לגובה תקרת שווי הפטור. כמו כן, סעיף 31א לחוק מס ערך מוסף קובע, כי על מתן שירותי הבנייה לבעלי הזכויות בתמורה לדירה הנמכרת יחול מע"מ בשיעור אפס, בתנאים שונים.

לאחרונה, אנו עדים לתופעה שבה היזם מעניק לבעלי הדירות אפשרות לקבלת דירה חלופית במקום אחר. לדיירים זה חוסך מעבר דירה והסתגלות, וליזם יש חיסכון בעלויות גבוהות של שכ"ד חלופי, הובלה וכו'.

לפי החלטת מיסוי 6644/12 שפרסמה רשות המסים, אם הדירה החלופית המתקבלת במתחם האחר היא בבעלות היזם, או אף אם היזם רוכש את הדירה החלופית עבור בעל הזכויות מצד ג', הוראות הפטור ממס יחולו עד לשווי תקרת הפטור. המוכר יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירתו הישנה ולפטור ממס רכישה ברכישת הדירה החדשה במתחם האחר.

לדעתנו, במקרים אלה ניתן לטעון כי על היזם יחול מע"מ בשיעור אפס. עם זאת, יש לשים לב, כי במקרה שבו היזם ירכוש את הדירה החלופית במתחם האחר מצד ג', תקום חבות נוספת במס רכישה ליזם.

אם עומדת בפני הדייר האפשרות לבחור בין קבלת דירה במתחם המפונה, לבין קבלת דירה במתחם אחר, מומלץ להודיע ליזם על הבחירה הרצויה לפני התקיימות התנאים המתלים בהסכם וטרם קבלת היתר הבנייה. אם הבחירה תיעשה לאחר מכן, ייתכן שפעולת הבחירה תיחשב כעסקה נפרדת מעסקת הפינוי בינוי, ולכן בגינה לא יוענקו הפטורים האמורים. לכן, תקום חבויות במס כעסקת חליפין שבה יראו את הבעלים כמוכר דירה ליזם, ללא זכאות לפטור דירת מגורים מזכה, והיזם יישא במס רכישה. מנגד, יראו את הבעלים כרוכש דירה מאת היזם, בגינה יתחייב במס רכישה.

הכותב מבעלי משרד מאיר מזרחי. תודה לעו"ד יוני כהן על עזרתו