חשופים בצריח: מי יגן על בעלי קרקעות ממעשי נוכלות?

בשנים האחרונות צצים עוד ועוד סיפורים מסמרי שיער על משקיעים תמימים שהשקיעו את מיטב כספם במיזמי נדל"ן כושלים, או אפילו שנפלו קורבן למעשי עוקץ נדל"ני. במרבית המקרים, לעורכי הדין שייצגו את הנוכלים לכאורה היה תפקיד מפתח, בעיקר בכל מה שנוגע לרצון של העוקצים לשוות למהלכיהם מראה כוזב של מקצועיות ומהימנות.

מקרה בולט מהשנים האחרונות הוא זה של גיא מונסנגו, שהורשע בהונאת 100 משקיעים ב-16 מיליון שקל. מונסנגו נשלח ל-6.5 שנות מאסר וחויב בפיצוי קורבנותיו ב-8 מיליון שקל במסגרת הסדר טיעון, לאחר שמכר זכויות בפרויקטים בנדל"ן, על אף שידע שהם לא ייצאו לפועל.

כספיח לפרשת מונסנגו, לפני כשנה חויב גם עורך הדין שליווה את פעילותו ושימש כנאמן לעסקאות בתשלום 1.1 מיליון שקל לכמה נפגעים מהפרשה, לאחר שנקבע כי הוא לא פעל כ"עורך דין זהיר ונבון, והתעלם מסימני התראה שהיו אמורים לגרום לו להתנהל בזהירות".

לאחרונה פרסם בית המשפט העליון פסק דין מנומק ומקיף בערעור שעוסק בדיוק בסוגיה הקריטית של תמרורי האזהרה, והזכיר מתי יכול מי שנפל לעוקץ או לתרמית להיפרע מהנזק שנגרם לו מעורך דין שהתרשל במילוי תפקידו בעסקת נדל"ן.

בעקבות פסק הדין הזה עולה השאלה אם לרוכשים יש סיבה אמיתית לחשוש שמא היקף ההגנה שעומד לרשותם מפני תרמיות ומעשי ונוכלות בתחום הנדל"ן מצומצם מכפי שניתן היה לצפות.

רקע: פיצוי בגובה של מיליון שקל

לפני כשנתיים קבע שופט בית המשפט המחוזי מרכז, אורן שוורץ, כי שני עורכי דין יפצו בעל מגרש במיליון שקל לאחר שהמגרש שבבעלותו נמכר על ידי מתחזה ללא ידיעתו. הוא קבע כי עורכי הדין לא עלו על "תמרורי האזהרה" שהראו כי הלקוח שייצגו הוא מתחזה, וכלל אינו הבעלים האמיתי של המגרש שעמד במוקד העסקה.

על פי שוורץ, תמרור האזהרה הראשון היה שהמתחזה הציג כביכול בפני עורכי דינו שני דרכונים, שביניהם היה אמור להיות פער של 16 שנה. שוורץ קבע כי העובדה שהתמונות בשני הדרכונים היו דומות למדי חרף חלוף הזמן, הייתה צריכה לעורר אצל עורכי הדין חשש שמדובר בדרכונים מזויפים.

תמרור האזהרה השני נגע לכך שהמתחזה ביקש שהתמורה עבור המגרש תופקד בחשבון של חברת נש"מ (חברת נותן שירות מטבע, ציינג’), ולא בחשבון נאמנות בבנק כפי שמקובל, וזאת משום שהמתחזה למוכר היה תושב חוץ כביכול.

העליון: "גזירה שאי אפשר לעמוד בה"

בית המשפט העליון הפך את החלטת המחוזי, בפסק דין שנכתב על ידי השופט יצחק עמית וניתן בהסכמתם של השופטים דוד מינץ ועופר גרוסקופף. השופט עמית קבע כי "עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי", וכי לא ניתן להטיל אחריות כלשהי על עורכי הדין אף שלאחר השלמת העסקה כבר היה ברור כי האדם שייצגו התחזה לבעלי הקרקע.

לשיטתו של עמית, שזכה כאמור לתמיכתם של שאר שופטי ההרכב שדנו בערעור, אכן "על עורך דין הנדרש לזהות אדם פלוני לערוך בדיקה יסודית באשר למסמכים המוצגים בפניו, ולפעול במקצועיות ובדקדקנות".

ואולם, חזר עמית על מה שכתב כבר לפני כעשור, בפסק דין דומה שהפך להלכה בדבר רשלנות עורכי דין בעסקאות נדל"ן, "לא עומדים לרשותו [של עורך הדין] אמצעים טכניים מיוחדים לגילוי מעשי זיוף והתחזות, ובהיעדר ‘סימני התראה’ שהיו צריכים לעורר את חשדו, לא ניתן להטיל עליו אחריות מוחלטת למנוע נזק".

ביחס לשני הדרכונים עם התמונות הדומות ציין עמית שהוא מתקשה לקבוע כי היה בתמונות עצמן כדי לעורר את חשדם של עורכי הדין בזמן אמת... עורך דין אינו בקר גבולות שאמור לדקדק בפרצופיהם של הנכנסים לגבולות המדינה.

"הטלת חובה על עורך הדין לדרוש ולחקור את לקוחו ולאמת כל הצהרה ודיבור שנמסרו על ידו, כרמאי בפוטנציה, היא בבחינת גזירה שציבור עורכי הדין אינו יכול לעמוד בה. דרישה כזו... עלולה ליצור עיכובים לא רצויים בטיפול בלקוח, ולשבש את יחסי האמון שבין עורך דין ללקוחו".

התגובות: "עו"ד הוא מונע פשע יעיל וזול"

לדברי עו"ד עוז כהן-קורן, שותף מייסד וראש מחלקת הליטיגציה במשרד בוסי, נגבי, אביאני, כהן, איל, "פסק הדין אומר שעורך הדין הוא לא תעודת ביטוח עבור הלקוח. לא בכל מקרה של התחזות נטיל אחריות על עו"ד, אלא רק אם היו תמרורי אזהרה שעורך דין סביר יכול היה לעלות עליהם בזמן אמת. עורך הדין אינו חוקר פרטי שלרשותו אמצעים טכניים משוכללים, ולכן גם הוא יכול ליפול קורבן לנוכל מיומן", הסביר.

לשיטתו של כהן-קורן, לצדדים לעסקאות נדל"ן אין כל סיבה לחשוש, שכן "בסופו של דבר זה מקרה חריג. הציפייה שהדין ייתן פתרון הרמטי לכל מקרה ומקרה אינה סבירה".
לו היה נדחה הערעור, סבור כהן-קורן, "היינו עדים לתהליך שבסופו ייקור משמעותי של שכר הטרחה, והכול כדי לממן חוקרים פרטיים למקרי קצה נדירים".

 עו"ד עוז כהן־קורן / צילום: עופר ריבק

עו"ד טל רון, שותפה במחלקת הליטיגציה המסחרית במשרד פרל כהן צדק לצר ברץ, מסכימה כי "חיוב עורכי הדין בבדיקות שאינן שגרתיות בכל עסקת מכר תחייב בעלויות כספיות משמעותיות אשר יגולגלו לבסוף על הלקוח, ולרוב ללא צורך אמיתי".

ביחס לנסיבות הספציפיות של המקרה, אומרת עו"ד רון, "עורכי דין אינם מוסמכים לבחון את אמיתותם של מסמכים שלעתים אף רשויות המדינה המתמחות בכך נכשלות בבדיקתם, ולא הוענקה להם בדין הסמכות לערוך הליך חקירתי כזה", אמרה.
למרות קבלת הערעור והפיכת פסק הדין של המחוזי, גם רון סבורה כי "על עורכי הדין העוסקים בעסקאות נדל"ן (ובכלל) לנהוג משנה זהירות בייצוג בעסקאות, להקפיד על בחינה דקדקנית וזהירה של זיהוי הלקוח, זיהוי המקרקעין ואימות מסמכים ובכל מקרה שבו קיים חשד אצל עורכי הדין בקשר לאמיתות המסמכים או דברי הלקוח וזהותו, יש לבררו לעומק מול הלקוח או הגורמים הרלוונטיים, אפילו באמצעות מומחים מתאימים, ככל ונדרש".

מעבר לכך, הזכירה עו"ד רון, לא רק עורכי הדין מוטלת האחריות. "גם על בעלי המקרקעין לעשות כל שביכולתם כדי לשמור ולהגן על זכויותיהם, ובפרט לבדוק את סטטוס המקרקעין שבבעלותם לעתים תכופות ולהקפיד על כך שהקרקע רשומה על שמם כנדרש", היא מציעה. 

 עו"ד טל רון / צילום: תומר יעקובסון

3 תנאים מצטברים להטלת אחריות להונאה על עו"ד

1. הופיעו בזמן אמת תמרורי אזהרה ברורים
2. עו"ד סביר היה אמור לבדוק אותם
3. עו"ד נמנע מבדיקה