אסור למדינה להתערב בחוזי שכירות ולהגן על השוכרים

בשל מגפת הקורונה שוכרי דירות לא מעטים מבקשים להפחית בדמי השכירות או לחילופין, לקצר את תקופת השכירות. לאחרונה פורסם, כי משרד המשפטים שוקל פעם נוספת התערבות לתקופה מוגבלת בחוזי השכירות למגורים (לאחר שביולי האחרון הוחלט שבשלב זה המדינה לא תתערב בחוזים), שתאפשר לשוכרים שהכנסתם נפגעה בשל משבר הקורונה, להשתחרר מחוזי השכירות ללא קנס.

עולה השאלה, האם התערבות של המדינה בחוזי השכירות היא פעולה נכונה וראויה. לטעמי, בשורה התחתונה מדובר בחקיקה שתהווה התערבות בוטה של המדינה, אף שלא מדובר בהתערבות גורפת.

מטרת ההתערבות מצד המדינה היא להגן על שוכר דירה, שנמצא בלחצים כלכליים בשל התחייבות שנטל על עצמו מול משכיר הדירה. אולם מנגד, גם המשכיר עלול להיות בלחץ דומה. כך, אם לדוגמה נטל משכנתה על הדירה שרכש ועליו לשלמה, או אם דמי השכירות שהוא מקבל משמשים למחייתו או לשכירת נכס חלופי שבו הוא גר.

אזכיר בהקשר זה, כי תשלומי המשכנתה בתקופת הקורונה רק נדחו, הם צוברים הפרשי הצמדה וריבית נוספים ולמשכיר עדיין קיימת התחייבות מלאה מול הבנק, שעליו לעמוד בה.

נקודת המוצא ברצון של המחוקק להתערב בחופש החוזים, היא ההנחה ששוכר דירה הוא הצד החלש, שיש להגן עליו בשעת משבר ולאפשר לו להשתחרר מהתחייבויות חוזיות שנטל על עצמו.

אולם לא פעם, המשכיר הינו הצד החלש, אשר נפגע לא פחות מהשלכות המשבר הכלכלי. גם לפי הסטטיסטיקות והסקרים שבוצעו, לא מדובר במכת מדינה של שוכרים שאינם מסוגלים לעמוד בהתחייבויותיהם, ושמצריכה התערבות כללית בתחום חוזי השכירות למגורים.

הסכנה: מדרון חלקלק 

גם אם מדובר לכאורה בהתערבות קטנה ומוגבלת של המדינה בחוזי השכירות למגורים בלבד, שמטרתה לסייע לשוכרים, הרי שזוהי התערבות מסוכנת שאין לדעת היכן היא תיעצר. המציאות מורכבת וקשה לחזות כיצד הדברים יתפתחו.

מדוע שהמדינה לא תתערב בחופש החוזים בחוזי שכירות מסוג אחר? התערבות של ריבון בחוזי השכירות למגורים עלולה ליצור מדרון חלקלק ולהתיר בשלב הבא לצדדים להפר גם חוזי שכירות אחרים של משרדים, שטחי מסחר אולי הסכמי ליסינג והלוואות.

אזכיר בהקשר זה גם את חוק הגנת הדייר, אשר המדינה חוקקה בעבר על מנת להגן על שוכרי הדירות, ובסופו של דבר יצר עיוות כלכלי שפגע בבעלי הנכסים (המשכירים) והותיר אותם במשך שנים רבות עם נכס כמעט חסר ערך מבחינה כלכלית.

החוק והפסיקה הקיימים אמורים לתת מענה לצדדים לחוזה, כמו בכל חוזה אחר שיש קשיים לקיימו בתקופת משבר הקורונה. אחד הסעיפים בחוק השכירות והשאילה יכול, למשל, לתת מענה לשוכר דירה ולאפשר לו להעביר את זכויותיו והתחייבויותיו לשוכר אחר, או להשכיר את הנכס בשכירות משנה בהתאם לתנאי החוק.

מעבר לכך, התערבות ממשלתית יוצרת עיוות כלכלי ומסיטה את השוק משיווי משקלו. בשוק חופשי, ללא התערבות ממשלתית, כוחות השוק יתקנו בעצמם את הטעון תיקון בהסכמי השכירות, ויביאו את השוק לשיווי משקל כלכלי.

המציאות חזקה יותר מכל הסכם ואני מאמינה שהצדדים מגיעים לפתרון בעצמם. יש להניח, כי באותם מקרים בהם קיים קושי אמיתי לשוכר לקיים את התחייבויותיו על פי הסכם השכירות, משכיר הגיוני וסביר יעדיף בעצמו לסיים את חוזה השכירות או להפחית בדמי השכירות, ולא להישאר בקשר חוזי עם שוכר אשר אינו מסוגל לשלם דמי שכירות. 

הכותבת היא שותפה המתמחה בנדל"ן במשרד גולדמן ארליך, אדלשטיין אביגד ושות' - GEElaw