מכירת דירה של קשישים בפינוי בינוי: תקלת מס

כדי לעודד מימוש פרויקטים של התחדשות עירונית, חוקקו כמה פטורים המקלים על הקשיים במימוש העסקאות. כך למשל פטור בתנאים מסוימים ממס שבח ורכישה, מע"מ אפס בגין שירותי בנייה וכן תיקונים בחוק פינוי בינוי פיצויים, הקובע הוראות שונות בקשר לנקיטת הליכים נגד סרבנים.

בתיקון שהוכנס לחוק לפני כשנתיים נקבע כי קשיש יכול לסרב להתקשר בהסכם עם יזם מחמת גילו אלא אם הועמדו בפניו אחת משתי חלופות: הראשונה היא מימון מעבר לדיור מוגן או רכישה של דירה חלופית או קבלת תמורה כספית בשווי המהוון של הדירה החליפית שאותה אמור היה לקבל מהיזם; השנייה היא מתן שתי דירות קטנות בשווי מצטבר של הדירה החליפית, או מתן דירה קטנה יותר והפרש השווי המהוון בתמורה כספית.

החלופות האלה מוצעות לקשישים שהם בני 75 לפחות בזמן החתימה הראשונה של אחד הדיירים על ההסכם ובתנאי שהם מתגוררים בדירה שנתיים לפחות. עבור בני 80 מחויב היזם להציע להם בכל מקרה את החלופה הראשונה.

תקלת מס בשלב השני של העסקה

בעקבות תיקון חוק פינוי ובינוי פיצויים הוטמעו הפטורים גם בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק מע"מ. כך למשל בחוק מיסוי מקרקעין נקבע בסעיף 49כב2 הפטור ממס שבח ורכישה במכירת יחידת המגורים החלופית מהקשיש ליזם, בתנאי שהעסקה ביניהם תתבצע במועדים ובתנאים הקבועים בחוק. בחוק מע"מ הוסף סעיף 31א(ב1) שלפיו במכירה מסוג זה יחול מע"מ בשיעור אפס.

מכירה זו אמנם תהיה פטורה ממס שבח ורכישה וכן ממע"מ בשלב הראשון, אלא שנראה כי המחוקק לא נתן את דעתו לתקלת מס הקיימת בשלב השני לעסקה, שבו היזם מוכר את הדירה החדשה שהקשיש אמור היה לקבל בפרויקט לקונה חדש. בעת מכירה זו יחול על היזם תשלום מע"מ עסקאות וחבות זו עשויה להפוך את העסקה ללא כדאית.
בעת המכירה היזם אף לא יוכל לטעון להחלת סעיף 5ב' לחוק מע"מ. סעיף זה מחיל מע"מ על הרווח בלבד כאשר עוסק רוכש דירת מגורים ממי שאינו עוסק ומוכר את אותה הדירה מבלי שהרס אותה. במקרה שלפנינו היזם רוכש מהקשיש את הדירה הישנה ומוכר את החדשה לאחר שיהרוס את הישנה.

לטעמנו, נראה כי המחוקק התכוון לפטור עסקה זו מחבות במע"מ, אלא שהתקלה אינה במכירת הדירה מהקשיש ליזם, אלא נוצרת רק לאחר מכן כאשר היזם מוכר את הדירה לצד ג'. או אז הוצאת החשבונית בשיעור אפס בעסקה הקודמת עם הקשיש לא תסייע ולא תפטור את היזם מהחבות במע"מ כאמור.

לפיכך וכדי שלא להינזק, כשהיזם יקנה את הדירה מהקשיש הוא צפוי להשית את תשלום המע"מ על הקשיש ולהפחית את סכום המע"מ מהתמורה שישלם לו בגין רכישת הדירה.
יוצא אם כן כי הנפגע העיקרי מתקלת המע"מ הזו הוא הקשיש: אף שהחוק מחייב את היזם לרכוש את הדירה החליפית ממנו, הרי שהסכום שיקבל עבורה יהיה שווי הדירה בניכוי מרכיב המע"מ.

אנו סבורים כי יש לפרש את הסעיף כך שכוונת המחוקק הייתה להחיל מע"מ בשיעור אפס גם בעסקה שבה מוכר היזם את הדירה לרוכש החדש ואנו ממליצים לשלטונות מע"מ לפרסם בפומבי כי זו עמדתם ובכך תבוא תקלת המע"מ על פתרונה.

הכותב שותף במשרד עורכי דין מאיר מזרחי ושות'