"בכל בניין משרדים שני באזור תל אביב יש בממוצע קומה-שתיים להשכרה"

1.4 מיליון מ"ר משרדים פנויים יש כיום באזור מרכז הארץ. הבנייה הרבה והתכנון הגדול אף יותר יקפיצו את היצע השטחים הללו ללא פחות מ-3.5 מיליון מ"ר. כך מתריע מנכ"ל CBRE ישראל ג'קי מוקמל, שקובע כי הרשויות השונות צריכות לפעול בנושא ולהפוך את מגדלי המשרדים למשהו אחר.

ענף המשרדים נמצא בצומת דרכים, שאם הרשויות המקומיות לא יגיבו לו - הוא עלול לדרדר את ענף המשרדים כולו. "היום שאחרי הקורונה, לא יהיה דומה שלפני הקורונה, ועכשיו זה הזמן לחשוב מה עושים", הוא אומר. לדעתו, הרשויות המקומיות צריכות ביוזמתן לאשר הסבת כמיליון מ"ר מהשטחים למגורים.

על פי נתוני הלמ"ס, בין 2016 למחצית השנה הנוכחית הוקמו בכל המדינה 2.4 מיליון מ"ר של משרדים. לפני משבר הקורונה, חלק גדול מהם אוכלסו בצורה חלקית. אבל רגע - עוד 2.7 מיליון מ"ר נמצאים בימים אלה בבנייה פעילה. מוקמל לא רואה לרובם עתיד ורוד. למעשה, מהמספרים עולה, כי גם אם יעצרו עכשיו את כל הבנייה - הענף יימצא בבעיה.

"בבני ברק היום יש מנופים שעובדים על כ-300 אלף מ"ר. מעבר לזה פרויקטים בחפירות ובשלבים מוקדמים יש עוד כ-300 אלף מ"ר. אז יכול להיות שאת הפרויקטים הללו עוד יספיקו לשנות, או שהיזמים יחליטו לעצור את הבנייה, אבל כרגע זה הייעוד שלהם בתכנון. בפתח תקווה יש כ-350 אלף מ"ר, חלקם גמורים ובתהליכי שיווק, חלקם בבנייה וחלקם בתכנון; בתל אביב מדברים על 800 אלף מ"ר - 650 אלף בעיר עצמה ועוד 150 אלף מ"ר ברמת החייל. הענף הולך לקטסטרופה", אומר מוקמל.

יש כבר שטחים שמתפנים?
"השטחים מתפנים בדרך כלל בצורה של השכרת משנה. כלומר, החברה השוכרת לא עוזבת את השטחים ולא מחזירה אותם לבעלי המבנה, אלא משכירה חלק לשוכרי משנה במחירים נמוכים בהרבה ממחירי השוק. אנחנו מקבלים לשיווק כל הזמן עודפים של שטחים שהתפנו על ידי חברות. כל החברות הגדולות יש שטחים פנויים להשכרה", אומר מוקמל, אך מסרב לחשוף באילו חברות מדובר.

"אני יכול לומר שבכל בניין משרדים שני באזור תל אביב יש בממוצע קומה-שתיים להשכרה. האמת היא אמת - השוק במצוקה. ואם לא יעשו שינוי - תהיה קטסטרופה.

אתה רוצה להסב שטוחים למגורים. אבל מי ירצה להתגורר ברמת החייל, במתחם האלף בראשון לציון, וב-BBC בבני ברק?
"המטרה היא שכחלק מהעסק ישולבו גם יחידות מגורים בודדות, לשימוש העובדים או הבכירים של החברות. זה קיים בארה"ב ובאירופה. זה לא מקום שיבואו לגור בו משפחות, כי באמת אף משפחה לא תבוא לגור בבניין משרדים באזור תעסוקה. אבל יש רבים שמגיעים לעבוד מחיפה לתל אביב, והם יוכלו להתגורר בדירה הצמודה למשרד, במקום בדירה מושכרת. וזה העניין: מדובר בתחליף לדירה להשכרה - לא למגורי קבע. הרעיון לאפשר לעובד חברה לעבור לגור ביחידת דיור קטנה של 20-30 מ"ר בתוך קומה או שתיים ייעודיות באותו מבנה משרדים, לצורך מגורים ארעיים של יומיים-שלושה בשבוע. וזה יתופעל על ידי חברות הניהול, כשהצגתי את זה לחברות הייטק הן הגיבו שזה רעיון נהדר. עולם המשרדים משתנה והולך וצריך להפנים את זה".

השינוי בא בצורה של עבודה מהבית וצמצום השהייה במשרדים. לא בצורך לגור מעל למשרד.
"העובד הישראלי מבקש חברה ונוחיות. הוא ירצה להגיע לעבודה, ולהיות ליד המנהל והצוות שלו. הוא לא ירצה להישאר בבית ולדבר בזום. אי אפשר לתכנן מוצרים ייחודיים ולעבוד עליהם רק בזום. אני בטוח שהקורונה תיגמר ותירשם פריצת דרך ואנשים ירצו לחזור למקומות העבודה שלהם. אבל החברות יקחו מקדם זהירות גדול מאוד, למקרה שהמגיפה תפרוץ שוב. כל חברה תיקח את זה למקום אחר, ומתחם מגורים סמוך הוא רעיון".

אז אם המצב כמעט ישוב לקדמותו, אולי צריך לתת לדברים להיעשות בעצמם, ללא התערבות ושינויים?
"העולם לא יחזור להיות מה שהיה. יצטרכו להמציא את הקניונים מחדש וגם את המשרדים, ובכל מצב שכזה צריך את הרשות המקומית. ואם לא נשכיל לחשוב על העתיד - כשנגיע לעתיד נהיה בבעיה. הרשות צריכה לתת את האישורים לכל שינוי שהוא, בגלל עודפי המשרדים, והרעיון הוא לאפשר יותר עירוב שימושים. יכול להיות שבמגדל משרדים ניתן למקם אולם תצוגה? זה בסדר גמור. מה שאני אומר זה שצריך להסתכל על היום שאחרי. והיום שאחרי לא ידמה ליום שלפני הקורונה, ואת זה צריך להביא בחשבון".

בטיוטת חוק ההסדרים מדובר על שילוב של מגורים במגדלי משרדים.
"כרגע זה טיוטה, וקשה לדעת אם ומתי זה יצא לפועל. זה הזמן להעלות את הנושא ברמה של הרשויות המקומיות, אני חושב שזה נכון".

נראה לך שהרשויות יפתחו את הראש לזה?
"לא. הרשויות לא פותחות את הראש. יש אבסורד גדול - כולם במצוקה הזו. משלמים לאנשים מענקים שונים כדי שיחיו, אבל לא שמעתי על רשות אחת שוויתרה על מיסי ארנונה וקמה ואמרה, 'אני מוכנה לתמוך בחברות שעובדות אצלי''.